¿Cómo reclamar la hipoteca multidivisa?

22, Feb, 2017 | Derecho Bancario | Cómo reclamar la hipoteca multidivisa

1. ¿Qué es una hipoteca multidivisa?

Es una hipoteca contratada en otra divisa (generalmente en yenes o francos suizos) que algunos bancos comercializaron hace años entre sus clientes como una supuesta defensa ante la subida del Euríbor. Pero estas hipotecas, que además utilizaban el Líbor como índice de referencia, se convirtieron en préstamos hipotecarios trampa. Eran un producto complejo y mucho más arriesgado de lo que las entidades financieras contaron a sus usuarios. Decenas de miles de clientes han sido llevados al borde de la ruina por estas hipotecas.

2. ¿Qué ha ocurrido?

La sentencia del Tribunal Supremo del pasado 15 de noviembre confirmó que las hipotecas multidivisa son un instrumento financiero complejo, que no supera el debido el control de transparencia y que genera en el prestatario un grave desequilibrio que va en contra de las exigencias de la buena fe. Por eso el Supremo ha obligado a la anulación parcial de esos préstamos y a la eliminación de las referencias a su denominación en divisas, de manera que las multidivisa queden como un préstamo concedido en euros y amortizado en euros.

Esta sentencia, muy favorable para los intereses de los afectados por hipotecas multidivisa, es uno de los pilares fundamentales en los que se sustenta nuestras demandas y nuestra estrategia de reclamación.

El fallo del Tribunal Supremo sucede además a otro muy reciente del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que, en el mismo sentido, resolvió el pasado mes de septiembre otra demanda contra este producto considerando que la cláusula multidivisa es “abusiva” cuando el banco no cumple su deber de información.

La comercialización de las hipotecas multidivisa, así como la inclusión de otro tipo de cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios, fue una práctica habitual durante la época de la llamada “burbuja inmobiliaria”, que duró desde 1997 hasta 2011. Esto obedeció en buena medida a la volatilidad del Euribor, que en esa época tenía una trayectoria claramente alcista. Frente a esta situación, la banca optó (a sabiendas de que dicha orientación iba a cambiar) por alternar su oferta de hipotecas referenciadas al Euribor con otras opciones, entre las que destacaron las llamadas ‘hipotecas multidivisa’.

Estas hipotecas tenían la particularidad de estar referenciadas normalmente al Libor, que es el tipo de interés fijado en el mercado de Londres, en el que se prestan dinero los bancos de distintos países fuera de la zona euro. En aquellos años estaba mucho más bajo que el Euribor, por lo que se pagaban menos intereses. Por otro lado, las hipotecas multidivisa, en vez de contratarse en euros, eran suscritas en otra divisa diferente, en la mayoría de los casos el Yen Japonés o el Franco Suizo. Por ejemplo, en el caso de la hipotecas referenciadas al Yen, la divisa se ha visto encarecida hasta en un 40% desde el momento de la contratación, lo que ha supuesto que las cuotas de las hipotecas aumentaran sustancialmente.

Adicionalmente, como el importe del principal del préstamo hipotecario estaba referido a una divisa extranjera, según esta divisa aumentaba de valor frente al euro, el importe del principal pendiente iba ascendiendo, y no descendiendo a pesar de los pagos realizados.

Algunos de los bancos que más activamente las ofrecieron a sus clientes fueron Bankinter, Barclays, Banco Popular y Catalunya Caixa.

El resumen de esta situación es que los clientes de multidivisa asumieron dos riesgos, el de la propia hipoteca y el de la fluctuación de la divisa, sin ser realmente conscientes -porque los bancos incumplieron su obligación de ofrecer información veraz y suficiente- de lo que el segundo podría implicar para su economía en el medio y largo plazo.

3. ¿Quiénes son los afectados por las hipotecas multidivisa?

Se estima que, sólo en España, hay más de 70.000 afectados por estas hipotecas multidivisas en los diversos bancos que las ofrecieron (Bankinter, Barclays, Banco Popular, Deutsche Bank, La Caixa… ).

En muchos casos, se trata de personas con un alto poder adquisitivo: funcionarios, bomberos o personal de vuelo, a los que las entidades ofrecieron, como ya hemos contado, un producto fantástico y adecuado para ellos y que, además, obviaban de explicarles todos los posibles peligros y repercusiones futuras. Su consigna: vender el mayor número de estas hipotecas, y darle al cliente una información nula acerca de los riesgos.

El hipotecado, por tanto, desconoce que al que, al contratar una hipoteca multidivisa, se expone a un riesgo de tipo de cambio que le será difícil de asumir en caso de que se devalúe -como es perfectamente posible que suceda-  la moneda en la que percibe sus ingresos.

4.¿Cuándo se establece el fraude?

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea considera que las entidades bancarias deben comunicar expresamente los peligros de contratar, por ejemplo, una hipoteca en yenes o en francos suizos. Y no sólo la posibilidad de apreciación o depreciación de la divisa del préstamo, sino también los efectos en las cuotas de las variaciones del tipo de cambio y de una apreciación del tipo de interés de la divisa del préstamo.

En cualquier caso, es labor del juez nacional verificar si se han comunicado al cliente “todos los elementos que pueden incidir en el alcance de su compromiso” para que, de ese modo, pueda evaluar el coste total de su préstamo, ya sea este una hipoteca en francos suizos, en yenes o en cualquier otra divisa extranjera.

El TJUE afirma que también es responsabilidad del magistrado nacional evaluar la existencia de “un posible desequilibrio importante entre las partes del contrato“, además del“posible incumplimiento por parte del banco de la exigencia de buena fe”.

5. ¿Qué tipo de fraude es?

Nos encontramos, tal y cómo explica el TJUE, ante un fraude parecido al de las cláusulas suelo. Es similar porque nos encontramos con una ocultación de información clave al interesado, y con la certeza de que este tipo de hipotecas son un tipo de derivado financiero peligroso para muchos clientes.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea subraya que el desequilibrio entre las partes, tal y como ocurre con las cláusulas suelo, se manifiesta mientras se ejecuta el contrato. Se deberá, por tanto, realizar la evaluación de esa descompensación en el momento de la celebración del contrato, y se tendrá que tener en cuenta la experiencia y los conocimientos de la entidad bancaria sobre las posibles variaciones de los tipos de cambio y los riesgos del préstamo.

6. ¿Quienes fueron los principales culpables?

Bankinter, Barclays, Banco Popular, La Caixa y Deutsche Bank, entre otros, se aprovecharon de la bonanza de los tipos de interés durante aquellos años. Sin embargo, no contentos con eso, decidieron sacar todavía más colocando a quién pasara por ahí préstamos hipotecarios con opción multidivisa, asegurando que iban a pagar menos cuota, dado que el préstamo estaba referenciado a un tipo de interés (yen japonés o franco suizo, normalmente) mucho más bajo del que estaba el Euribor durante ese tiempo. Y no había más. Esa era la única información que las entidades les daban a sus clientes. Información sesgada y que en ningún caso especificaba el tremendo riesgo al que se estaban enfrentando.

Parece evidente que la información facilitada era insuficiente, cuánto menos, para que gente con escasa o nula formación financiera tomase esa decisión “a la ligera”. Es más, según se ha comprobado, cuando el cliente se quería informar más profundamente, el banco le inducía al error encargándose de explicarle que era, no una, si no “la” opción más aconsejable.

Queda claro, según las últimas sentencias del Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que las entidades de crédito, lejos de actuar del modo legalmente exigible, permitiendo que sus clientes conocieran a priori el tipo de préstamo hipotecario que iban a suscribir, ofrecieron una información incompleta, engañosa y sesgada, la cual indujo a la mayoría de los clientes ahora deudores de dichas hipotecas, a contratarlas sin poder comprender el verdadero contenido, el riesgo, y el alcance de la misma.

7. ¿Cuál es la solución para afectados por hipoteca multidivisa?

La clave en este proceso es la información -o la falta de ella- que los bancos ofrecían al comercializar las hipotecas multidivisa. El Tribunal Supremo ha calificado a las multidivisa como un instrumento financiero derivado, así que se le tenían que haber aplicado la Ley del Mercado de Valores y la normativa europea MIFID. ¿Y qué significa esto? Pues que las entidades financieras debían haber sido mucho más cuidadosas a la hora de elegir a sus clientes de hipotecas multidivisa y, sobre todo, que debían haber informado de los riesgos del producto de una manera mucho más transparente.

Tras los últimos fallos de la justicia contra el modo en que se comercializaron las multidivisa, usted puede entablar una negociación con su banco para intentar alcanzar un acuerdo extrajudicial. Sin embargo, según nuestra experiencia, lo más probable es que no reciba respuesta. Además, en caso de que su entidad le quiera ofrecer algún acuerdo, éste será normalmente de una cuantía inferior a la que usted tiene derecho.

Por esa razón, nosotros recomendamos reclamar judicialmente. La justicia ha anulado la parte del contrato de préstamo hipotecario referida a la divisa extranjera, así que se pueden recuperar las cantidades cobradas de más con los correspondientes intereses y, además, lo normal es que se condene al banco a pagar las costas judiciales.

Lo que se consigue con la reclamación judicial es o bien (i) la anulación de la parte del contrato referida a la divisa extranjera (de las cláusulas que la contemplan) al considerarse abusiva de acuerdo con la Ley de Condiciones Generales de la Contratación y la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios; o (ii) la nulidad parcial sobre la base de que la entidad bancaria no cumplió con los deberes de transparencia durante el proceso de contratación de la Hipoteca Multidivisa, procurando la absoluta comprensión del elevado riesgo asumido por los hipotecados.

Existen varias sentencias condenatorias que han declarado probada la mala praxis de distintas entidades en la comercialización de hipotecas multidivisa dirigidas a colectivos concretos, a través de un asesoramiento activo por parte de sus equipos comerciales.

8. ¿Qué hacer si ya hemos firmado una hipoteca multidivisa?

Para recuperar la hipoteca multidivisa, antes de pensar qué ha ocurrido y cuales pueden ser las cantidades, el primer paso será contactar con nuestro banco y solicitar:

  • La inmediata conversión de la hipoteca a euros con referencia al Euribor.
  • Que se le abonen todos los importes satisfechos en demasía durante el periodo anterior en el que se ha estado aplicando el cambio de otra divisa distinta del Euro.

Es posible que el banco le ofrezca llegar a un acuerdo en vez de llevar a cabo ninguno de los dos puntos anteriores. Antes de pensar en firmar nada, el paso a dar es asesorarse con un abogado o despacho de abogados, puesto que, en caso de querer lograr algo más que la primera oferta del banco, tendrá que cursar una demanda.

Si prefiere no profundizar en la situación y no hacer nada, hay algunas preguntas que es importante hacerse ¿Cuál es el importe actual de su letra? ¿Sabe cuál sería el importe en caso de que su hipoteca fuese convencional? ¿Cuántos años lleva pagando? ¿Cuál es la diferencia entre lo que pidió y le entregaron y lo que lleva pagado? Todas ellas son cuestiones cuya respuesta quizás quiera compartir con abogados expertos en hipotecas.

Como primeros pasos, reúna toda la documentación posible:

  • La escritura de formalización de la hipoteca.
  • Todos los recibos pagados o una tabla que incluya todos y cada uno de los movimientos que ha tenido su hipoteca.
  • Todos los documentos informativos que le facilitó su banco, tanto formales como informales, todos cuentan.
  • La correspondencia mantenida con el banco relativa a su hipoteca durante el periodo.

Frente a los comportamientos al límite de la ley de algunas entidades bancarias está su capacidad de informarse adecuadamente y proteger su patrimonio.

9. El abogado hipotecario.¿Cúanto de importante es el gabinete hipotecario?

La figura del abogado hipotecario o abogado experto en hipotecas gana protagonismo en unos tiempos en los que la tecnología no ha aportado el conocimiento necesario a la hora de contratar una hipoteca, y menos una de este tipo. El avance tecnológico no ha sido garante de información. Es fácil encontrar en más de un foro de hipoteca multidivisa, a los que los usuarios acudían hace diez años a informarse, a desconocidos ofreciendo consejo sobre si eran mejores los francos o los yenes, o cuál era la previsión para el Euribor. Parece increíble, pero hay páginas y páginas de foros semi-anónimos donde la gente consultaba con perfectos extraños su futura hipoteca. Cientos de discusiones, alguna incluso acalorada, dan la sensación de que realmente el lugar donde consultar a un experto era ese y no un asesor financiero o bufete de abogados independiente. Pero la falta de garantías, no ya de esos foros o intermediarios interesados, sino de la opinión general del entorno del hipotecado, hace que, sin un conocimiento en profundidad del mercado, el usuario esté a ciegas frente a un contrato de estas características.

La Junta de Gobierno del ICAB reivindicaba recientemente: “ni el notario tiene la exclusiva del asesoramiento legal ni puede garantizar la defensa de los intereses particulares de un consumidor como lo puede hacer, en cambio, la abogacía”, como aportación a la ley de crédito inmobiliario, dando sentido a una figura en la que confiar por parte del usuario, el abogado experto en hipotecas.

10. ¿Qué diferencia a las hipotecas en divisas del resto de hipotecas?

El Tribunal Supremo lo ha dejado claro: son, además de un préstamo, un instrumento financiero derivado. Esto quiere decir que su valor deriva de la evolución del precio de otro activo. En el caso de las hipotecas multidivisa, el pago de las cuotas de amortización del préstamo y la suma del capital pendiente de amortizar dependen de una divisa extranjera; el hipotecado tiene que comprar esa divisa al precio en que esté en el momento del pago de cuota.

Por norma general, las hipotecas multidivisa se hacen con divisas estables que mantienen un tipo de interés bajo. Hace casi dos décadas tenía sentido firmar hipotecas en yenes, en francos suizos, libras esterlinas, euros, dólares americanos, dólares australianos y dólares neozelandeses. Los tipos de interés en España eran altos, al contrario que en Japón, donde parecía que nunca fluctuarían, con lo que no era extraño escuchar a alguien que tenía una hipoteca en yenes.

Ya con el euro como moneda corriente para los europeos, era aún mayor la ventaja cuando se referenciaba a yenes o francos suizos, porque las amortizaciones se mantenían más bajas que en las que estaban en euros y referenciada al Euribor (que, en 2007, se movía en el entorno del 4,5%). Un detalle a tener en cuenta, no todas las hipotecas están referenciada al Euribor y sí al Libor. El Euribor es la referencia a nivel europeo y el Libor se fija diariamente en Londres.

Con los años, las cuotas mensuales de algunos titulares de este formato han subido hasta límites inasumibles, con una deuda de casi el doble de lo que el banco les prestó. Esta hipoteca híbrida tiene mucho riesgo, incluso para clientes que conocen y mantienen un seguimiento del mercado de divisas. Hay que tener en cuenta que los bancos han cobrado además de media un 0,15% de comisión de cambio de denominación de divisa, encareciendo sustancialmente cada corrección por parte del hipotecado cada vez que éste quisiese adelantarse a una fluctuación de mercado de divisas. En el caso de contratar en referencia al Libor, al riesgo de fluctuación de los tipos de cambio de las divisas se suma el del Libor.

11. La actualidad de la hipoteca en yenes

La última sentencia del Tribunal Supremo, igual que la del pasado mes de septiembre del Tribunal de Justicia de la Unión Europea -que subrayaba que la entidad financiera mantiene su obligación de transparencia hacia el consumidor no sólo en el momento previo a la firma, sino también posteriormente, debiendo informarle de las consecuencias de cada momento del mercado- ponen en evidencia la mala praxis de algunas entidades. El pasado verano la Audiencia Provincial de Las Palmas ha dado la razón a un cliente con una hipoteca de Barclays víctima de falta de transparencia en el contrato hipotecario y ha estimado que la hipoteca multidivisa que firmó no era en yenes, puesto que fueron euros lo que recibió y euros lo que amortiza.

Estas sentencias dan esperanza a los afectados que, tanto a título individual como organizados en plataformas de afectados hipoteca multidivisa, han puesto sus reclamaciones en manos de gabinetes de abogados en los que expertos en hipotecas les puedan ayudar a dar con seguridad los siguientes pasos. Del total de sentencias por comunidades autónomas, destaca especialmente la Comunidad de Madrid, con el 46% del total de las resoluciones de toda España.

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