1. Condiciones para la adquisición preferente

2. ¿El derecho de adquisición preferente

3. ¿Qué es el derecho de tanteo?

4. ¿Qué es el derecho de retracto?

En principio la propiedad de un inmueble otorga la disponibilidad del mismo y la posibilidad de venderlo, aunque se trate de un porcentaje de inmueble en proindiviso, ahora bien, esta capacidad no es ilimitada y nuestro propio ordenamiento establece condiciones y requisitos que suponen en ocasiones un obstáculo a este derecho de transmisión del propietario.

Dentro de estas limitaciones se encuentra el derecho de adquisición preferente de los arrendatarios. Téngase en cuenta que, para que este derecho entre en juego, es necesario que el inmueble cuya venta se pretende esté alquilado.

De igual manera, para que se devengue tal derecho resulta también imprescindible que el inquilino no haya renunciado al mismo en el contrato de alquiler; renuncia cuya inclusión es bastante habitual en los contratos de arrendamiento.

¿Qué ventaja otorga para el arrendatario el derecho de adquisición preferente? Este derecho otorga preferencia para el inquilino en la compra del inmueble para el caso de que el arrendador pretenda enajenarlo, por ello el propietario debe notificar de forma fehaciente al arrendatario su decisión de vender el inmueble, el precio por el que se transmite el mismo y el resto de condiciones de dicha transmisión.

El derecho de adquisición preferente se pone de manifiesto en dos momentos temporales distintos: antes de que se formalice la compra entre el arrendador y un tercero (lo que llamaríamos derecho de tanteo) y con posterioridad a que dicha compra quede formalizada (lo que se denomina derecho de retracto).

En lo que se refiere al derecho de tanteo derivado del derecho de adquisición preferente del arrendatario, el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (“LAU”), en su segundo apartado, establece que:

“El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión”.

En consecuencia, el arrendatario tendrá un derecho de tanteo cuando el arrendador le comunique su decisión de vender el inmueble donde este reside y, además, le indique las condiciones esenciales de dicha venta.

Ante esta situación el inquilino cuenta con un plazo de 30 días naturales desde la notificación (es decir, no se excluyen del cómputo los días inhábiles) para ejercitar este derecho.

Por su parte, el derecho de retracto derivado del derecho de adquisición preferente del inquilino nace cuando no se le hubiese notificado por el propietario su intención de transmitir el inmueble antes de formalizar esta venta o, de haberse hecho esta notificación, no se hubiesen incluido en la misma las condiciones esenciales de la transmisión.

De esta forma, el artículo 25 de la LAU, en su apartado 3, menciona expresamente que:

“Podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada”.

De igual forma, para ejercitar el derecho de retracto cuenta el arrendatario con un plazo de 30 días naturales desde que el arrendador notifique las condiciones esenciales de la transmisión.

La finalidad de este derecho no es otra que proteger a los inquilinos y su lugar de residencia o de explotación de su actividad profesional, intentando garantizar, dentro de lo posible, la continuación del disfrute del inmueble por los mismos.

LEAN Abogados