1. ¿Qué diferencia a las hipotecas en divisas del resto de hipotecas?

El Tribunal Supremo lo ha dejado claro: son, además de un préstamo, un instrumento financiero derivado. Esto quiere decir que su valor deriva de la evolución del precio de otro activo. En el caso de las hipotecas multidivisa, el pago de las cuotas de amortización del préstamo y la suma del capital pendiente de amortizar dependen de una divisa extranjera; el hipotecado tiene que comprar esa divisa al precio en que esté en el momento del pago de cuota.

Por norma general, las hipotecas multidivisa se hacen con divisas estables que mantienen un tipo de interés bajo. Hace casi dos décadas tenía sentido firmar hipotecas en yenes, en francos suizos, libras esterlinas, euros, dólares americanos, dólares australianos y dólares neozelandeses. Los tipos de interés en España eran altos, al contrario que en Japón, donde parecía que nunca fluctuarían, con lo que no era extraño escuchar a alguien que tenía una hipoteca en yenes.

Ya con el euro como moneda corriente para los europeos, era aún mayor la ventaja cuando se referenciaba a yenes o francos suizos, porque las amortizaciones se mantenían más bajas que en las que estaban en euros y referenciada al Euribor (que, en 2007, se movía en el entorno del 4,5%). Un detalle a tener en cuenta, no todas las hipotecas están referenciada al Euribor y sí al Libor. El Euribor es la referencia a nivel europeo y el Libor se fija diariamente en Londres.

Con los años, las cuotas mensuales de algunos titulares de este formato han subido hasta límites inasumibles, con una deuda de casi el doble de lo que el banco les prestó. Esta hipoteca híbrida tiene mucho riesgo, incluso para clientes que conocen y mantienen un seguimiento del mercado de divisas. Hay que tener en cuenta que los bancos han cobrado además de media un 0,15% de comisión de cambio de denominación de divisa, encareciendo sustancialmente cada corrección por parte del hipotecado cada vez que éste quisiese adelantarse a una fluctuación de mercado de divisas. En el caso de contratar en referencia al Libor, al riesgo de fluctuación de los tipos de cambio de las divisas se suma el del Libor.

El Tribunal Supremo lo ha dejado claro: son, además de un préstamo, un instrumento financiero derivado. Esto quiere decir que su valor deriva de la evolución del precio de otro activo. En el caso de las hipotecas multidivisa, el pago de las cuotas de amortización del préstamo y la suma del capital pendiente de amortizar dependen de una divisa extranjera; el hipotecado tiene que comprar esa divisa al precio en que esté en el momento del pago de cuota.

Por norma general, las hipotecas multidivisa se hacen con divisas estables que mantienen un tipo de interés bajo. Hace casi dos décadas tenía sentido firmar hipotecas en yenes, en francos suizos, libras esterlinas, euros, dólares americanos, dólares australianos y dólares neozelandeses. Los tipos de interés en España eran altos, al contrario que en Japón, donde parecía que nunca fluctuarían, con lo que no era extraño escuchar a alguien que tenía una hipoteca en yenes.

Ya con el euro como moneda corriente para los europeos, era aún mayor la ventaja cuando se referenciaba a yenes o francos suizos, porque las amortizaciones se mantenían más bajas que en las que estaban en euros y referenciada al Euribor (que, en 2007, se movía en el entorno del 4,5%). Un detalle a tener en cuenta, no todas las hipotecas están referenciada al Euribor y sí al Libor. El Euribor es la referencia a nivel europeo y el Libor se fija diariamente en Londres.

Con los años, las cuotas mensuales de algunos titulares de este formato han subido hasta límites inasumibles, con una deuda de casi el doble de lo que el banco les prestó. Esta hipoteca híbrida tiene mucho riesgo, incluso para clientes que conocen y mantienen un seguimiento del mercado de divisas. Hay que tener en cuenta que los bancos han cobrado además de media un 0,15% de comisión de cambio de denominación de divisa, encareciendo sustancialmente cada corrección por parte del hipotecado cada vez que éste quisiese adelantarse a una fluctuación de mercado de divisas. En el caso de contratar en referencia al Libor, al riesgo de fluctuación de los tipos de cambio de las divisas se suma el del Libor.

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La última sentencia del Tribunal Supremo, igual que la del pasado mes de septiembre del Tribunal de Justicia de la Unión Europea -que subrayaba que la entidad financiera mantiene su obligación de transparencia hacia el consumidor no sólo en el momento previo a la firma, sino también posteriormente, debiendo informarle de las consecuencias de cada momento del mercado- ponen en evidencia la mala praxis de algunas entidades. El pasado verano la Audiencia Provincial de Las Palmas ha dado la razón a un cliente con una hipoteca de Barclays víctima de falta de transparencia en el contrato hipotecario y ha estimado que la hipoteca multidivisa que firmó no era en yenes, puesto que fueron euros lo que recibió y euros lo que amortiza.

Estas sentencias dan esperanza a los afectados que, tanto a título individual como organizados en plataformas de afectados hipoteca multidivisa, han puesto sus reclamaciones en manos de gabinetes de abogados en los que expertos en hipotecas les puedan ayudar a dar con seguridad los siguientes pasos. Del total de sentencias por comunidades autónomas, destaca especialmente la Comunidad de Madrid, con el 46% del total de las resoluciones de toda España.

La última sentencia del Tribunal Supremo, igual que la del pasado mes de septiembre del Tribunal de Justicia de la Unión Europea -que subrayaba que la entidad financiera mantiene su obligación de transparencia hacia el consumidor no sólo en el momento previo a la firma, sino también posteriormente, debiendo informarle de las consecuencias de cada momento del mercado- ponen en evidencia la mala praxis de algunas entidades. El pasado verano la Audiencia Provincial de Las Palmas ha dado la razón a un cliente con una hipoteca de Barclays víctima de falta de transparencia en el contrato hipotecario y ha estimado que la hipoteca multidivisa que firmó no era en yenes, puesto que fueron euros lo que recibió y euros lo que amortiza.

Estas sentencias dan esperanza a los afectados que, tanto a título individual como organizados en plataformas de afectados hipoteca multidivisa, han puesto sus reclamaciones en manos de gabinetes de abogados en los que expertos en hipotecas les puedan ayudar a dar con seguridad los siguientes pasos. Del total de sentencias por comunidades autónomas, destaca especialmente la Comunidad de Madrid, con el 46% del total de las resoluciones de toda España.

La figura del abogado hipotecario o abogado experto en hipotecas gana protagonismo en unos tiempos en los que la tecnología no ha aportado el conocimiento necesario a la hora de contratar una hipoteca, y menos una de este tipo. El avance tecnológico no ha sido garante de información. Es fácil encontrar en más de un foro de hipoteca multidivisa, a los que los usuarios acudían hace diez años a informarse, a desconocidos ofreciendo consejo sobre si eran mejores los francos o los yenes, o cuál era la previsión para el Euribor. Parece increíble, pero hay páginas y páginas de foros semi-anónimos donde la gente consultaba con perfectos extraños su futura hipoteca. Cientos de discusiones, alguna incluso acalorada, dan la sensación de que realmente el lugar donde consultar a un experto era ese y no un asesor financiero o bufete de abogados independiente. Pero la falta de garantías, no ya de esos foros o intermediarios interesados, sino de la opinión general del entorno del hipotecado, hace que, sin un conocimiento en profundidad del mercado, el usuario esté a ciegas frente a un contrato de estas características.

La Junta de Gobierno del ICAB reivindicaba recientemente: “ni el notario tiene la exclusiva del asesoramiento legal ni puede garantizar la defensa de los intereses particulares de un consumidor como lo puede hacer, en cambio, la abogacía”, como aportación a la ley de crédito inmobiliario, dando sentido a una figura en la que confiar por parte del usuario, el abogado experto en hipotecas.

La figura del abogado hipotecario o abogado experto en hipotecas gana protagonismo en unos tiempos en los que la tecnología no ha aportado el conocimiento necesario a la hora de contratar una hipoteca, y menos una de este tipo. El avance tecnológico no ha sido garante de información. Es fácil encontrar en más de un foro de hipoteca multidivisa, a los que los usuarios acudían hace diez años a informarse, a desconocidos ofreciendo consejo sobre si eran mejores los francos o los yenes, o cuál era la previsión para el Euribor. Parece increíble, pero hay páginas y páginas de foros semi-anónimos donde la gente consultaba con perfectos extraños su futura hipoteca. Cientos de discusiones, alguna incluso acalorada, dan la sensación de que realmente el lugar donde consultar a un experto era ese y no un asesor financiero o bufete de abogados independiente. Pero la falta de garantías, no ya de esos foros o intermediarios interesados, sino de la opinión general del entorno del hipotecado, hace que, sin un conocimiento en profundidad del mercado, el usuario esté a ciegas frente a un contrato de estas características.

La Junta de Gobierno del ICAB reivindicaba recientemente: “ni el notario tiene la exclusiva del asesoramiento legal ni puede garantizar la defensa de los intereses particulares de un consumidor como lo puede hacer, en cambio, la abogacía”, como aportación a la ley de crédito inmobiliario, dando sentido a una figura en la que confiar por parte del usuario, el abogado experto en hipotecas.

Para recuperar la hipoteca multidivisa, antes de pensar qué ha ocurrido y cuales pueden ser las cantidades, el primer paso será contactar con nuestro banco y solicitar:
  • La inmediata conversión de la hipoteca a euros con referencia al Euribor.
  • Que se le abonen todos los importes satisfechos en demasía durante el periodo anterior en el que se ha estado aplicando el cambio de otra divisa distinta del Euro.

Es posible que el banco le ofrezca llegar a un acuerdo en vez de llevar a cabo ninguno de los dos puntos anteriores. Antes de pensar en firmar nada, el paso a dar es asesorarse con un abogado o despacho de abogados, puesto que, en caso de querer lograr algo más que la primera oferta del banco, tendrá que cursar una demanda.

Si prefiere no profundizar en la situación y no hacer nada, hay algunas preguntas que es importante hacerse ¿Cuál es el importe actual de su letra? ¿Sabe cuál sería el importe en caso de que su hipoteca fuese convencional? ¿Cuántos años lleva pagando? ¿Cuál es la diferencia entre lo que pidió y le entregaron y lo que lleva pagado? Todas ellas son cuestiones cuya respuesta quizás quiera compartir con abogados expertos en hipotecas.

Como primeros pasos, reúna toda la documentación posible:

  • La escritura de formalización de la hipoteca.
  • Todos los recibos pagados o una tabla que incluya todos y cada uno de los movimientos que ha tenido su hipoteca.
  • Todos los documentos informativos que le facilitó su banco, tanto formales como informales, todos cuentan.
  • La correspondencia mantenida con el banco relativa a su hipoteca durante el periodo.

Frente a los comportamientos al límite de la ley de algunas entidades bancarias está su capacidad de informarse adecuadamente y proteger su patrimonio.

Para recuperar la hipoteca multidivisa, antes de pensar qué ha ocurrido y cuales pueden ser las cantidades, el primer paso será contactar con nuestro banco y solicitar:

  • La inmediata conversión de la hipoteca a euros con referencia al Euribor.
  • Que se le abonen todos los importes satisfechos en demasía durante el periodo anterior en el que se ha estado aplicando el cambio de otra divisa distinta del Euro.

Es posible que el banco le ofrezca llegar a un acuerdo en vez de llevar a cabo ninguno de los dos puntos anteriores. Antes de pensar en firmar nada, el paso a dar es asesorarse con un abogado o despacho de abogados, puesto que, en caso de querer lograr algo más que la primera oferta del banco, tendrá que cursar una demanda.

Si prefiere no profundizar en la situación y no hacer nada, hay algunas preguntas que es importante hacerse ¿Cuál es el importe actual de su letra? ¿Sabe cuál sería el importe en caso de que su hipoteca fuese convencional? ¿Cuántos años lleva pagando? ¿Cuál es la diferencia entre lo que pidió y le entregaron y lo que lleva pagado? Todas ellas son cuestiones cuya respuesta quizás quiera compartir con abogados expertos en hipotecas.

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  • Todos los recibos pagados o una tabla que incluya todos y cada uno de los movimientos que ha tenido su hipoteca.
  • Todos los documentos informativos que le facilitó su banco, tanto formales como informales, todos cuentan.
  • La correspondencia mantenida con el banco relativa a su hipoteca durante el periodo.

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