1. Objetivos de la Ley 12/2023, de 24 de mayo

2. Gran tenedor

3. Zonas de mercado residencial tensionado

4. Viviendas suntuarias

5. Prórroga extraordinaria en situaciones de vulnerabilidad social y económica
6. Limitaciones al precio de los alquileres de vivienda (zona de mercado residencial tensionado)
7. Limitaciones en las actualizaciones de renta
8. Gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato
9. Búsqueda del equilibrio entre el arrendador y el arrendatario
10. Vivienda protegida
11. Medidas procesales: cambios en el régimen de desahucios, ejecuciones hipotecarias y subasta de inmuebles
12. Modificaciones fiscales
13. Régimen transitorio

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (la “Ley”), publicada en el BOE el 25 de mayo de 2023 y que entró en vigor el 26 de mayo, tiene por objeto aumentar la oferta de vivienda a precios asequibles, evitar que se den situaciones de tensión en el mercado del alquiler y apoyar a los jóvenes y a los colectivos vulnerables en el acceso a la vivienda.

Los objetivos perseguidos por la ley son los siguientes:

• Establecer una regulación básica de los derechos y deberes de los ciudadanos en relación con la vivienda, así como de los asociados a la propiedad de vivienda, aplicable a todo el territorio nacional.
• Facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a las personas que tienen dificultades para acceder a una vivienda en condiciones de mercado, prestando especial atención a jóvenes y colectivos vulnerables y favoreciendo la existencia de una oferta a precios asequibles y adaptada a las realidades de los ámbitos urbanos y rurales.
• Dotar de instrumentos efectivos para asegurar la funcionalidad, la seguridad, la accesibilidad universal y la habitabilidad de las viviendas, garantizando así la dignidad y la salud de las personas que las habitan.
• Definir los aspectos fundamentales de la planificación y programación estatales en materia de vivienda, con objeto de favorecer el ejercicio del derecho constitucional en todo el territorio.
• Regular el régimen jurídico básico de los parques públicos de vivienda, asegurando su desarrollo, protección y eficiencia para atender a aquellos sectores de la población con mayores dificultades de acceso.
• Favorecer el desarrollo de tipologías de vivienda adecuadas a las diferentes formas de convivencia y de habitación, favoreciendo la adaptación a las dinámicas y actuales exigencias de los hogares.
• Mejorar la protección en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda, introduciendo unos mínimos de información necesaria para dar seguridad y garantías en el proceso.

La presente ley solo afecta a los arrendamientos de vivienda. Para la regulación de los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda (temporada), se establece en la Disposición adicional quinta, que en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de la ley se constituirá un grupo de trabajo para avanzar en una propuesta normativa de su regulación:

Disposición adicional quinta: Grupo de trabajo para la regulación de los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda.

En el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de la ley se constituirá un grupo de trabajo para avanzar en una propuesta normativa de regulación de los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda a que se refiere el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y, en particular, de los contratos de arrendamiento celebrados por temporada sobre fincas urbanas de uso vivienda.

Los alquileres turísticos y vacacionales parece que no serán regulados en ese futuro marco normativo.

En primer lugar, debemos hacer referencia a la definición de Gran tenedor que realiza la Ley, definiéndolo como toda persona física o jurídica que sea titular de más de diez (10) inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.

Sin embargo, en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado, que será explicado más adelante, podrá ser considerado Gran tenedor aquella persona física o jurídica que posea cinco (5) o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito.

Las Comunidades Autónomas, junto con la Entidad Local del municipio en el que radique el inmueble, podrán declarar un barrio o un municipio como “zona tensionada” cuando exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que hagan asequible para su acceso en el mercado.

A esta declaración deberá precederle un estudio tendente a la obtención de información relacionada con la situación del mercado residencial en la zona, con los indicadores de los precios en alquiler y venta de diferentes tipos de vivienda y su evolución en el tiempo.

La duración de la declaración será de tres (3) años, prorrogables anualmente siguiendo el mismo procedimiento, siempre y cuando subsistan las circunstancias que la motivaron.

Así, para que un barrio o municipio sea declarado como zona tensionada deberá cumplir, al menos, una de estas condiciones:

• El coste medio de la hipoteca o del alquiler, sumado a los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares.

POR EJEMPLO: Si la renta media de una zona es de 3.000 euros por hogar, la suma del precio de la vivienda (por hipoteca o alquiler) más los gastos de suministros no podrían superar los 1.000 euros.

• El precio de compra o de alquiler de la vivienda haya aumentado, al menos, 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.

POR EJEMPLO: Si una vivienda costaba 300.000 euros en enero de 2020, hubiese aumentado en enero de 2023 el valor del IPC entre enero de 2020 y 2023 (12,9%) más 3 puntos porcentuales adicionales (15,9%). Así, la vivienda tendría que valer 347.700 euros

Esta declaración supondrá la redacción por parte de la Administración competente, de un plan específico que propondrá las medidas necesarias para la corrección de los desequilibrios evidenciados en la misma, así como el calendario previsto para su desarrollo.

Además, el Departamento Ministerial competente en materia de vivienda podrá desarrollar, junto con la Administración territorial competente, un programa específico para estas zonas de mercado residencial tensionado, habilitando al Estado para:

• Promover fórmulas de colaboración con las administraciones competentes y el sector privado, con la finalidad de estimular la oferta de vivienda asequible en dicho ámbito y en su entorno.
• Diseñar y adoptar medidas de financiación específicas para ese ámbito territorial que pudieran favorecer la contención o reducción de los precios de alquiler o venta.
• Establecer medidas o ayudas públicas específicas adicionales dentro del plan estatal de vivienda vigente.

Por último, los grandes tenedores de vivienda tendrán la obligación de colaborar con las administraciones públicas en matera de vivienda, las cuales podrán exigirles a estos grandes tenedores que se encuentren en zonas de mercado residencial tensionado el cumplimiento de la obligación de colaboración y suministro de información sobre el uso y destino de las viviendas de su titularidad que se encuentren en dichas zonas.

Cuando la vivienda que vaya a ser objeto de arrendamiento como vivienda habitual se encuentre ubicada en una zona de mercado residencial tensionado, el propietario y, en su caso, la persona que intervenga en la intermediación en la operación deberá indicar tal circunstancia e informar, con anterioridad a la formalización del arrendamiento, y en todo caso en el documento del contrato, de la cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, así como del valor que le pueda corresponder atendiendo al índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que resulte de aplicación.

Los arrendamientos de viviendas suntuarias, entendemos que no están afectadas por la reforma. Nos referimos a los arrendamientos de viviendas de superficie superior a 300 m2 o en el que la renta inicial en cómputo anual excede de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponde a la totalidad de la vivienda.

En la reforma no se dice nada y en la LAU se mantiene la modificación introducidas por el Real Decreto-ley 21/2018 en relación a este tipo de arrendamientos de viviendas suntuarias, que recoge expresamente que se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la LAU (con las actualizaciones de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda) y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.

En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual en los que finalice los periodos de prórroga obligatoria o tácita podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.

Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento.

Si el inmueble se ubica en una zona de mercado residencial tensionado el contrato de arrendamiento podrá prorrogarse por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.

Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento, o en el caso de que el arrendador haya comunicado la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Esta medida tiene como objetivo contener y reducir el precio de las viviendas de alquiler pero solo se aplicará zonas declaradas tensionadas.

6.1. Pequeños propietarios: Según el precio del alquiler del contrato anterior.

En el caso de que el arrendador no sea gran tenedor la renta no podrá exceder de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco (5) años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.

POR EJEMPLO: Si una vivienda tenía un contrato de alquiler por 1.000 euros mensuales, en el nuevo contrato el precio del alquiler no podrá superar estos 1.000 euros más el aumento correspondiente al índice en vigor (2% en 2023, 3% en 2024 y por definir a partir de 2025). Por lo tanto, si se realizase un nuevo contrato en 2023, su precio no podrá superar los 1.030 euros mensuales.

Únicamente se podrá incrementar la renta del contrato anterior, en un máximo del 10%, siempre y cuando se acredite alguno de los siguientes supuestos:

• Cuando se hubiese rehabilitado la vivienda en los dos años anteriores a la fecha de celebración del nuevo contrato de arrendamiento, y siempre que la rehabilitación se trate de:
  • Actuaciones subvencionadas en materia de rehabilitación de viviendas.
  • Su objeto principal sea la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas, y siempre que el coste exceda del 25% del precio de adquisición.
• Cuando, en los dos años anteriores, se hubiesen finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda y se acredite un ahorro de energía primaria no renovable del 30%.
• Cuando, en los dos años anteriores, se hubiesen finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad y se acrediten.
• Cuando el arrendamiento tenga una duración mínima de diez (10) años, o se establezca un derecho de prórroga voluntaria para el arrendatario y le permita prorrogar el contrato durante el periodo de diez (10) o más años.

6.2. Grandes tenedores: Mediante la aplicación del índice de contención de precios el cual todavía está por definir.

Cuando el arrendador sea gran tenedor, la renta la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia que debe de aprobarse.

Otra de las grandes modificaciones que introduce la Ley se produce en el régimen de actualización de la renta con base en el IPC, quedando de la siguiente manera:

• Todos aquellos contratos que se actualicen hasta el día 31 de diciembre de 2023 no podrán realizar un aumento de la renta superior al 2%.
• Aquellos contratos que se actualicen durante el año 2024 no podrán realizar un aumento de la renta superior al 3%, para el caso de grandes tenedores. Si no estamos ante un gran tenedor, la actualización se pactará entre las partes, estableciéndose el límite del 3% de manera supletoria.
• A partir del día 1 de enero de 2025, se habilitará un nuevo índice de referencia a aplicar, más estable e inferior al IPC, el cual será definido por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Para los contratos de alquiler de vivienda firmados a partir del 26 de mayo de 2023, el arrendador correrá con el gasto de la comisión de agencia y los posibles gastos de formalización del contrato. Además, no se podrá repercutir al arrendatario cuotas o gastos que no estuviesen recogidos en el contrato anterior (Comunidad, IBI, tasa de basura, etc.). A excepción del arrendamiento de viviendas suntuarias.

Sin embargo, el arrendatario seguirá pagando la fianza y la garantía adicional al firmar un nuevo contrato de alquiler.

Con la entrada en vigor de la Ley, se eliminan las cláusulas de los contratos que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la Ley aunque exista acuerdo entre las partes para ello, a diferencia de lo previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos, que sí lo permitía. A excepción del arrendamiento de viviendas suntuarias.

El régimen de vivienda protegida se encuentra regulado por la normativa autonómica y municipal en cada caso, aunque la Ley 12/2023, de 24 de mayo, establece una serie de principios, que son los siguientes:

• La vivienda debe destinarse exclusivamente a residencia habitual y estar ocupada durante los periodos de tiempo establecidos.
• La adjudicación de vivienda seguirá un procedimiento trasparente que asegure la pública concurrencia y de prioridad a personas o grupo de personas demandantes que se encuentren inscritas en los registros públicos que se constituyan para ello.
• Las personas que resulten adjudicatarias no podrán ser titulares de pleno dominio o de un derecho real de uso y disfrute de ninguna otra vivienda, salvo inadecuación sobrevenida de la misma y que se pueda acreditar; tampoco podrán superar el nivel de ingresos máximo que se establezca, en función de las características de la unidad de convivencia.

• Las viviendas protegidas situadas sobre suelo destinado a viviendas sometidas a protección pública, estarán sometidas a un régimen de protección pública permanente que excluya la descalificación mientras se mantenga la calificación de dicho suelo.
  • En el resto de supuestos, las viviendas protegidas estarán sometidas a un régimen de protección pública permanente, con las excepciones que puedan surgir de la normativa autonómica por causa motivada para su descalificación o para el establecimiento de un plazo de calificación con la fijación del número de años de esta, con un mínimo de treinta (30) años.

• Se clarifica la posibilidad de que la legislación urbanística pueda establecer una reserva del 40% de la edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística en suelo rural sometido a actuaciones de nueva urbanización, y el 20% en suelo urbanizado que deba someterse a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, sin perjuicio de que excepcionalmente se establezca una reserva inferior o se exima a determinados municipios.
  • Además, la legislación urbanística o de ordenación territorial deberá establecer el porcentaje que deberá destinarse a vivienda protegida en alquiler, que no podrá ser inferior al 50%, salvo casos excepcionales.

• La venta o alquiler de estas viviendas estarán sometidas a la previa autorización de la Comunidad Autónoma mientras la vivienda siga sujeta al régimen de protección pública, y solo se concederá a favor de personas que cumplan con los requisitos previstos en la normativa correspondiente para acceder a una vivienda protegida, cuando se cumplan los siguientes requisitos:

• • Se efectúe prioritariamente a favor de personas o grupos de personas demandantes inscritas en los registros correspondientes.
  • El precio de la venta o alquiler no rebase el máximo establecido al efecto.

• Se regulan los parques públicos de vivienda, definidos como el conjunto de inmuebles de titularidad o gestionados por entidades sin ánimo de lucro con fines sociales vinculados a la vivienda.

Así, los bienes patrimoniales integrantes de los mismos solo se podrán enajenar a otras Administraciones públicas, sus entes instrumentales o a personas jurídicas sin ánimo de lucro dedicadas a la gestión de viviendas con fines sociales. Además, se obliga a elaborar y mantener actualizado un inventario del parque público de vivienda y una memoria anual en la que se especifiquen las acciones adoptadas para reforzar dicho parque y acomodarlo a la demanda existente.

• Toda resolución judicial que señale el lanzamiento, deberá indicar el día y la hora exacta acordada para ello. Se dará traslado de las mismas a las Administraciones públicas competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata, para comprobar la situación de vulnerabilidad de quienes ocupen la vivienda.
• Se establecen como requisitos de admisibilidad de la demanda de desahucio:
  • Indicar si el inmueble constituye la vivienda habitual del ocupante.
  • Indicar si el demandante es gran tenedor o no. En el supuesto de que no lo fuese deberá acreditarlo mediante certificación del Registro de la Propiedad en la que conste la relación de propiedades a su nombre.
  • En caso de ser gran tenedor, deberá indicar si el ocupante de la vivienda se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica, lo cual habrá de ser acreditado.
  • En caso de ser gran tenedor, el inmueble sea vivienda habitual del ocupante y éste se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, se deberá acreditar haberse sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que establezcan las Administraciones Públicas competentes.
• Los mismos requisitos se establecen para solicitar la ejecución de bienes hipotecados. Además, en el proceso de subasta se deberán acreditar los extremos anteriores para el caso en que no se haya hecho con anterioridad.

12.1  Incentivos fiscales aplicables en el IRPF a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda

Introduce una mejora en la regulación del IRPF para estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la actual reducción del 60 por ciento en el rendimiento neto del alquiler de vivienda.

En los nuevos contratos de arrendamiento, el porcentaje de reducción será del 50 %, que podrá incrementarse hasta el 90 por ciento, en el caso de que se firmen nuevos contratos de arrendamiento de vivienda en zonas de mercado residencial tensionado con una reducción de al menos un 5 por ciento sobre el contrato anterior.

Esta reducción podrá alcanzar el 70 por ciento cuando se trate de la incorporación al mercado de viviendas destinadas al alquiler en zonas de mercado residencial tensionado y se alquilen a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas, o bien, se trate de vivienda asequible incentivada o protegida, arrendada a la administración pública o entidades del tercer sector o de la economía social que tengan la condición de entidades sin fines lucrativos, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.

Finalmente, la reducción será del 60 por ciento sobre el rendimiento neto cuando se hubiesen efectuado obras de rehabilitación en los dos años anteriores.

La redacción de la medida nos lleva a concluir que estas reducciones incrementadas se aplicarán a partir del día 1 de enero de 2024.

12.2  Modulación del recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en el IBI

Por otro lado, frente a la normativa reguladora del IBI anterior a la Ley 12/2023, de 24 de mayo, en la cual se le permitía a los Ayuntamientos imponer un recargo del 50% en el IBI de viviendas desocupadas, con la entrada en vigor del texto normativo se producen una serie de novedades, aplicables a todo tenedor de inmuebles.

Así, en aras a incentivar el alquiler de viviendas desocupadas, la Ley permite incrementar hasta el 100 % el recargo, siempre que se trate de viviendas desocupadas por un plazo superior a tres (3) años.

Sin embargo, para titulares de dos o más viviendas desocupadas en el mismo municipio, la Ley permite incrementar otro 50 % el recargo, pudiendo alcanzar un recargo de hasta un 150 %.

Por último, la Ley establece que nos encontramos ante un inmueble desocupado con carácter permanente cuando éste permanezca desocupado, de forma continuada y sin causa justificada, durante dos (2) o más años, y pertenezca a un titular de cuatro (4) o más inmuebles de uso residencial.

La declaración municipal de inmueble desocupado con carácter permanente exigirá la audiencia previa del sujeto pasivo, así como la acreditación por parte del Ayuntamiento de los indicios de desocupación establecidos mediante ordenanza municipal.

Disposición transitoria cuarta: Régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley.

1. Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.
2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en esta ley.
3. Con independencia de lo previsto en los apartados anteriores, la regulación introducida en esta ley no afectará a las diferentes medidas de aplicación extraordinaria a los contratos vigentes de arrendamiento de vivienda y, en particular, la recogida en el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania.

Javier Moreno | LEAN Abogados Sevilla