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  • Todas las claves del nuevo Decreto de Vivienda

    3, Mar, 2019 | Inmobiliario | Nuevo Decreto de Vivienda

    Este mes de diciembre ha entrado en vigor el nuevo Decreto de Vivienda (RD ley 21/2018 de 14 de diciembre). Según los impulsores de la norma, los argumentos que justifican su extraordinaria necesidad y urgencia y que motivan este real decreto son los siguientes: la grave situación de vulnerabilidad económica y social de un gran numero de familias, el incremento de alquiler turístico, la escasez de viviendas sociales, el aumento del número de desahucios -que conlleva la necesidad de introducir reformas en el procedimiento de protección a las familias más desamparadas- y, finalmente, la voluntad de dar una respuesta a las deficiencias en materia de accesibilidad de las personas con discapacidad o movilidad reducida.

    En líneas generales, esta norma da una mayor cobertura de protección al inquilino. Establece un mayor control de los contratos de arrendamiento, imponiendo ciertos límites a la autonomía de la voluntad, y otorga protección social al inquilino desahuciado que se halle en situación de necesidad o vulnerabilidad. Además, trata de impulsar la creación de viviendas sociales. La vivienda turística queda excluida del ámbito de aplicación de la ley de arrendamientos urbanos.

    Las modificaciones más significativas del nuevo Decreto de Vivienda son:

    1. Efectos en la Ley de Arrendamientos Urbanos

    En cuanto al plazo del contrato: Se alarga hasta cinco años (siete, en caso de arrendadores personas jurídicas) el periodo de prorroga obligatoria. En caso de llegar a vencimiento sin denuncia de las partes, se prorrogará tácitamente por otros tres años. Todo ello dotando al arrendatario de una mayor estabilidad.

    La garantía adicional a la fianza se establece en dos mensualidades como máximo, bien mediante depósito o aval bancario.

    Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán a cargo del arrendador.

    En cuanto a la subida de precios, en los contratos de renta reducida la actualización de la renta no podrá exceder del IPC.

    En cuanto a las obras en la vivienda alquilada, se establece que el propietario podrá realizar obras de mejora, transcurrido el plazo mínimo del alquiler, incrementando el precio de alquiler en el capital invertido en la mejora, sin que en ningún caso pueda suponer un incremento de más de un 20% de la renta vigente en ese momento.

    En cuanto a las viviendas sociales, se hace autocrítica del Estado por considerar que la oferta de alquiler social es insuficiente, por lo que se establece un marco para que el Ministerio de Fomento dinamice y promueva nuevas viviendas de alquiler.

    Las viviendas de uso turístico se excluyen del ámbito de aplicación de esta Ley. Con motivo de la subida que han tenido los precios de la vivienda en alquiler -achacables, entre otras cuestiones, a la vivienda turística a través de plataformas en internet- se las excluye de la aplicación de esta norma. Deberán ofrecerse a través de canales de oferta turística y con remisión a la normativa sectorial turística de aplicación.

    En esta línea, se dota de un mayor poder de decisión a las comunidades de propietarios para que puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad o establecer cuotas especiales para estas viviendas, alcanzando una mayoría cualificada de tres quintas partes del total de los propietarios (modificación establecida en la Ley de Propiedad Horizontal).

    2. Efectos en la Ley de Propiedad Horizontal

    Además de lo comentado anteriormente sobre las viviendas turísticas, se introducen modificaciones con objeto de impulsar la realización de obras de mejora de accesibilidad. Se establece la obligatoriedad de realizar las obras de accesibilidad cuando la ayuda a la comunidad alcance el 75% del importe de dichas obras. El fondo de reserva de las comunidades de propietarios se incrementa hasta un 10% del último presupuesto ordinario.

    Este fondo de reserva podrá destinarse a suscribir un contrato de seguro o bien un contrato de mantenimiento permanente del inmueble.

    3. Efectos en la Ley de Enjuiciamiento Civil

    Se introduce una modificación en el procedimiento de desahucio, que tratará de proteger al inquilino más vulnerable. Así, en el requerimiento de pago, al demandado se le informará de la posibilidad de acudir a los servicios sociales para informar de una posible situación de vulnerabilidad y para que se puedan adoptar las medidas pertinentes en aras a la protección de esa familia. En este supuesto, el proceso se suspenderá por el plazo de un mes (dos meses en caso de que el arrendador sea persona jurídica). Habrá que ver si ese plazo es suficiente para a recabar información sobre la familia en cuestión, emitir el informe y adoptar cuantas medidas sean necesarias.

    4. Efectos en la Ley Reguladora de Haciendas Locales

    Se introducen algunas medidas en materia económica y fiscal para ayudar a impulsar la vivienda de alquiler. Entre otras, los ayuntamientos podrán incrementar con un recargo de hasta el 50% la cuota líquida del impuesto a aquellos inmuebles que estén desocupados con carácter permanente. Será necesario realizar un expediente al efecto.

    También podrán los ayuntamientos establecer una bonificación del 95% en la cuota integra del impuesto para los bienes inmuebles de uso residencial destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica.

    Todas estas modificaciones se aplicarán a los contratos de alquiler firmados a partir del 19 de diciembre de 2018. Para aquellas relaciones contractuales firmadas con anterioridad, se mantiene  la normativa previa.

    Cristina Bergillos | Socia LEAN Abogados

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