El nuevo modelo de contrato de alquiler: novedades, duración de contrato…
La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos que trajo el Real Decreto-Ley 7/2019, de 6 de marzo de 2019, ha marcado un antes y un después, pues recordemos que no se había modificado tan significativamente la LAU desde junio de 2013.
Podemos resumir las reformas introducidas en lo referente a los contratos en los siguientes puntos:
1. Duración del contrato de alquiler.
Se establece la duración mínima de cinco años cuando el arrendador sea persona física, con la novedad de que serán siete años si es persona jurídica. Las renovaciones serán anuales salvo que el arrendatario manifieste con 30 días de antelación su voluntad de no renovar.
2. Prórroga del contrato.
Una vez transcurridos los cinco, o los siete años de duración, sin que ninguna de las partes haya comunicado nada a la otra al menos con cuatro meses de antelación (en caso del arrendador), y dos meses de antelación (en caso del arrendatario), se entenderá prorrogado el contrato por anualidades, hasta un máximo de tres años más.
3. Actualización de renta.
Se debe recoger expresamente en el contrato la actualización de la renta, si no, no se aplicará. En caso de que así sea, el incremento máximo será el correspondiente al IPC.
4. Elevación de la renta por mejoras.
Se modifica la posibilidad de elevar la renta por mejoras, aunque ahora el arrendador tendrá que esperar a que transcurran los cinco, o los siete años, en su caso.
Además, se añade un nuevo párrafo para permitir en cualquier momento un acuerdo entre el arrendador y el arrendatario para la realización de mejoras por encima del mero cumplimiento del deber de conservación, con posible repercusión en la renta.
5. Gastos generales y servicios individuales.
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato correrán a cargo del arrendador cuando éste sea persona jurídica, salvo en el caso de aquellos servicios contratados por iniciativa directa del arrendatario. En cambio, no se recoge nada con respecto a los casos en que el arrendador es persona física, por lo que regirá la libertad de partes.
6. Fianza.
Se mantiene el derecho de exigir una mensualidad de fianza en arrendamiento de vivienda y dos mensualidades en aquellos arrendamientos para uso distinto.
Además, las partes podrán acordar otra garantía adicional a la fianza en metálico, cuyo valor no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
7. Alquiler turístico.
Además, la ley hace referencia a dos temas de rabiosa actualidad; uno de ellos es de las viviendas de alquiler turístico. La LAU modifica el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal y establece que, se podrá prohibir el uso de este tipo de arrendamientos en las comunidades mediante acuerdo de las tres quintas partes de los propietarios y cuotas, con efectos ex nunc.
8. Desahucios.
Concretamente, la ley añade un nuevo apartado 5º al artículo 441 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, donde se prevé que el requerimiento del pago al demandado incluya información sobre aquellos servicios sociales donde podrá acudir para que valoren si se encuentra en situación de vulnerabilidad, lo que posibilitará que el Letrado de la Administración de Justicia pueda, según los casos, suspender el proceso de desahucio durante uno o tres meses, según sea el demandante persona física o jurídica.
No cabe duda de que la reforma vuelve a proteger al arrendatario por encima del bien jurídico que es el derecho de propiedad del arrendador. Por otro lado, es evidente que una estabilidad duradera en la norma aportaría un refuerzo fundamental a la exigencia elemental de seguridad jurídica.
Nerea Rodríguez | Socia LEAN Abogados
Abogados especialistas
Llamada gratuita 900 102 722
O, si lo prefieres, te llamamos