¿Qué es y cómo funciona el alquiler con opción a compra?

ÍNDICE

1. Características generales

2. Derecho y obligaciones

3. Elementos del contrato

4. Particularidades

5. Fiscalidad

La dificultad para acceder a una hipoteca, la inestabilidad laboral, la incertidumbre económica… muchas razones convierten el alquiler con opción a compra en una alternativa especialmente valorada hoy por aquellos ciudadanos que buscan vivienda. Pero antes de lanzarse a firmar nada, conviene saber bien cómo funciona este contrato (que, en realidad, no es uno, sino dos –uno de arrendamiento y otro de compraventa- combinados).

Para empezar, hay que entender que alquiler con opción a compra forma parte de los llamados ‘contratos atípicos’, es decir, aquellos para los que no existe una regulación específica en el Código Civil y que, por tanto, se rigen por las normas generales de contratación. Esto, en la práctica, significa que, para evitar problemas más adelante, todas las condiciones de ambas partes deben quedar muy bien recogidas en el contrato.

La esencia del contrato de alquiler con opción a compra es que permite a un arrendatario vivir de alquiler en una vivienda por un tiempo dado y que, pasado ese tiempo, este arrendatario tendrá derecho a comprar la vivienda por precio acordado con el propietario. De ese precio se descontarán total o parcialmente las rentas del alquiler pagadas previamente. Y, por supuesto, durante la vigencia del contrato el propietario no puede ceder, alquilar o vender la vivienda a ningún tercero.

El alquiler con opción a compra ofrece ventajas a las dos partes intervinientes en el negocio jurídico. Al arrendatario, porque el dinero que destina a vivir es a la vez una inversión potencial en una futura compra; y al arrendador porque, además del alquiler, ingresa la prima económica que estos contratos suelen llevar aparejada a cambio del derecho de compra.

Sin embargo, desde el punto de vista de las obligaciones, éstas sólo aparecen para uno de los participantes en el contrato, el arrendador. Es él quien se obliga, como hemos avanzado antes, a no disponer de la vivienda y guardarla en exclusividad para el arrendatario durante el plazo acordado. Además, llegado el momento de ejercer el derecho a compra, el arrendador no tendrá ya margen para echarse atrás. Basta con que el arrendatario le comunique su deseo de ejercer la opción para que el contrato de compraventa se perfeccione.

En cuanto al arrendatario, el elemento de este contrato más delicado para él es precisamente la prima económica que garantiza el derecho de compra. En primer lugar, porque normalmente se trata de una suma de dinero considerable (y superior a lo que se deposita, por ejemplo, en concepto de fianza en un alquiler convencional). Y, en segundo lugar, porque, si finalmente no se ejercita el derecho de compra, la prima se pierde completamente.

Los elementos definitorios e imprescindibles del contrato de alquiler con opción a compra son los siguientes:

• Concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente la realización de la compraventa
• Determinación de la vivienda objeto del contrato de compraventa
• Precio convenido para la adquisición de la misma. Este precio no podrá ser modificado ni por el arrendador ni por el arrendatario (no así el del alquiler, que sí puede subir en función del IPC si el propietario así lo exige).
• Plazo para el ejercicio de la opción de compra, que no podrá ser superior a los cuatro años.

Aun siendo importante, la prima económica que habitualmente se pacta como contraprestación al derecho de compra no se considera un elemento central de este contrato, sino un elemento accesorio del negocio jurídico. Por tanto, el contrato sería inscribible en el Registro (de manera que sea exigible frente a terceros) incluso si no la contempla.

Mientras el contrato de arrendamiento esté vigente, el inquilino tiene derecho a residir en la vivienda igual que en un contrato de alquiler habitual, y esto es absolutamente independiente de que se ejerza o no la opción a compra. Además, si ambas partes lo acuerdan, el contrato de alquiler también se puede prorrogar. Pero hay que saber que, en ese caso, la opción de compra caducaría, puesto que está vinculada al primer contrato de arrendamiento.

Por otro lado, el ejercicio del derecho a compra no tiene por qué esperar a que concluya el plazo del arrendamiento. Puede hacerse efectivo en cualquier momento desde la firma del contrato hasta el fin de su periodo de vigencia.

Los contratos de arrendamiento con opción a compra están sujetos al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.

Si en el contrato de arrendamiento sólo se definen el plazo y el precio del alquiler, el inquilino podrá deducirse esas cantidades (si tiene derecho a hacerlo). Del mismo modo, el propietario deberá declararlas. Igualmente, si la compraventa se perfecciona, el propietario deberá declarar la ganancia patrimonial y el arrendatario-comprador tendrá derecho a deducírsela.

Caso distinto es el de la prima económica que se paga por el derecho de opción a compra. Ésta no es deducible para el arrendatario y, sin embargo, sí es obligatorio que el arrendador la declare como incremento patrimonial.

Respecto a los alquileres que se descuenten, total o parcialmente, del precio final de la compraventa, son también deducibles como ‘adquisición de compra habitual’.

Si tienes alguna duda respecto a esta modalidad de contrato o respecto a cualquier otra cuestión legal, puedes ponerte en contacto con los abogados de LEAN en el teléfono gratuito 900 102 722 o en el email info@leanabogados.com. Te atenderemos encantados.

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