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  • La protección del arrendatario ante la enajenación libre o forzosa de la vivienda arrendada

    21, Mar, 2019 | Derecho Inmobiliario | Protección del Arrendatario

    1. Planteamiento

    En los últimos meses se han vertido ríos de tinta sobre la importancia que para los arrendatarios ha tenido la entrada en vigor el 6 de marzo de 2019 del Real Decreto Ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. En su gran mayoría, estos análisis han puesto el foco en cuestiones como la ampliación del periodo de duración obligatorio para el arrendador, o de la prórroga tácita, el nuevo régimen de actualización de la renta o la imposición a los arrendadores personas jurídicas de la obligación del pago de los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato. Sin embargo, poco se ha escrito sobre una problemática a menudo desconocida para el arrendatario común pero de gran trascendencia real: la situación jurídica del arrendatario ante la venta del inmueble por parte del arrendador estando vigente el arrendamiento o ante la resolución del derecho de propiedad del arrendador estando vigente el contrato consecuencia, por ejemplo, de una ejecución hipotecaria por impago de las cuotas de la hipoteca que grava la vivienda arrendada. Ambas situaciones son fuente frecuente de litigiosidad.

    2. Situación anterior al Real Decreto Ley 7/2019

    La situación jurídica existente hasta la entrada en vigor del Real Decreto Ley 7/2019 databa de la modificación introducida en la Ley de Arrendamientos Urbanos por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. Ésta distinguía entre dos supuestos:

    • La venta voluntaria de la vivienda por el arrendador
    • La resolución –o enajenación- forzosa del derecho del arrendador ante situaciones como una ejecución hipotecaria, retracto convencional, apertura de una sustitución fideicomisaria o ejercicio de un derecho de opción de compra.

    3. Situación tras el Real Decreto Ley 7/2019

    Conforme a jurisprudencia del Tribunal Supremo y del TJUE, el deber de transparencia del prestamista comporta que el consumidor disponga “antes de la celebración del contrato” de información comprensible acerca de las condiciones contratadas y las consecuencias de dichas cláusulas en la ejecución del contrato celebrado. De forma que “el control de transparencia tiene por objeto que el adherente pueda conocer con sencillez tanto la carga económica que realmente le supone el contrato celebrado, esto es, el sacrificio patrimonial realizado a cambio de la prestación económica que quiere obtener, como la carga jurídica del mismo, es decir, la definición clara de su posición jurídica tanto en los elementos típicos que configuran el contrato celebrado, como en la asignación de los riesgos del desarrollo del mismo”.

    Como viene reiterando nuestro Tribunal Supremo, respecto de las condiciones generales que versan sobre elementos esenciales del contrato se exige “una información suficiente que pueda permitir al consumidor adoptar su decisión de contratar con pleno conocimiento de la carga económica y jurídica que le supondrá concertar el contrato, con aquellas cláusulas, sin necesidad de realizar un análisis minucioso y pormenorizado del contrato”. Por este motivo se excluye que pueda agravarse la “carga económica que el contrato supone para el consumidor, tal y como este la había percibido, mediante la inclusión de una condición general que supere los requisitos de incorporación, pero cuya trascendencia jurídica o económica pase inadvertida al consumidor porque se le da un inapropiado tratamiento secundario y no se facilita al consumidor la información clara y adecuada sobre las consecuencias jurídicas y económicas de dicha cláusula en la caracterización y ejecución del contrato”.

    Pues bien, el artículo 12 refuerza la transparencia precontractual; se recogen normas de transparencia en la comercialización de préstamos hipotecarios con las que pretende salir al paso de la inseguridad jurídica y la litigiosidad que se ha derivado de la citada jurisprudencia de la Corte de Luxemburgo sobre la transparencia real o material, especialmente en relación con las cláusulas de variabilidad de los intereses ordinarios (clausulas suelo, índices de referencia IRPH, fórmulas de cálculo) y cláusulas multidivisa, que por afectar al objeto principal del contrato (precio) sólo pueden ser objeto de control de abusividad en caso de que adolezcan de falta de transparencia.

    El artículo 14 establece un elenco de documentos que debe entregar el prestamista al prestatario con una antelación mínima de 10 días respecto a la firma del contrato. Esta documentación consiste en:

    1. La FEIN (ficha europea de información normalizada), que tendrá la consideración de oferta vinculante
    2. La Ficha de Advertencias Estandarizadas, en la que se ha de informar de las cláusulas relevantes, como las relativas a la limitación a la baja de la variabilidad del tipo de interés (suelo), la posibilidad de vencimiento anticipado, la distribución de los gastos o los riesgos de los préstamos en moneda extranjera;
    3. En los créditos a interés variable se entregará también un documento separado con referencia a las cuotas periódicas en diferentes escenarios de evolución de tipos de interés;
    4. La copia del proyecto del contrato.
    5. Información completa de los gastos (tasación, notaria, gestoría, etc…)

    3.1.- La venta voluntaria

    El anterior artículo 14 de la LAU establecía que, en caso de que el arrendador procediera a la venta del inmueble arrendado estando vigente el arrendamiento, el arrendatario sólo ostentaba el derecho a continuar con el contrato de arrendamiento y, por tanto, a seguir ocupando el inmueble si había inscrito el contrato en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la transmisión de la finca.

    En caso de ausencia de inscripción en el Registro, el texto legal remitía al artículo 1.571 del Código civil, según el cual “el comprador de una fina arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria”. Eso sí, en caso de que el nuevo adquirente ejercitase tal derecho, la LAU concedía al arrendatario la posibilidad de exigir que se le dejara continuar durante tres meses desde que se le hubiera notificado tal ejercicio. Durante ese tiempo, debería abonar la renta y las demás cantidades debidas según contrato al nuevo adquirente y también reclamar al vendedor la indemnización de los daños y perjuicios que se le pudieran causar, lo que exigía la prueba y acreditación de la existencia y cuantía de tales daños.

    Por tanto, y salvo que concurriera la inusual circunstancia de que el contrato de arrendamiento estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad, la continuación de la ocupación del inmueble por el inquilino quedaba a voluntad exclusiva del nuevo adquirente, quien podía tanto continuar con el arrendamiento como ponerle fin.

    3.2.- La enajenación forzosa

    Para estos supuestos también pierde su trascendencia la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad, pues el actual artículo 13 LAU establece que si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se produjera la enajenación forzosa del inmueble arrendado, el arrendatario puede continuar con el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.

    Por tanto, sólo conserva su importancia la inscripción en el Registro de la Propiedad en caso de contratos de duración superior a cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, en los cuales, alcanzado dicho plazo, la enajenación forzosa del inmueble arrendado producirá la extinción automática del arrendamiento salvo que el contrato se hubiera inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho que determinó la enajenación forzosa, en cuyo caso el arrendamiento se prolongaría hasta la duración pactada.

    4. Conclusión

    La situación jurídica de todos aquellos arrendatarios que hayan suscrito un contrato de arrendamiento a partir del 6 de marzo de 2019 es sustancialmente más beneficiosa, tanto en caso de que el arrendador venda el inmueble a un tercero como en caso de que se extinga su derecho de propiedad por enajenación forzosa del inmueble, que la que ostentan todos aquellos arrendatarios que hayan suscrito su arrendamiento con anterioridad.

    En cualquier caso, el legislador no ha querido extender sine die la protección al “nuevo” arrendatario, sino que, por regla general, la proyecta durante el periodo de duración obligatoria para el arrendador -es decir cinco años o siete si el arrendador es persona jurídica- sin que se alcance a comprender tal distinción que favorece sólo a unos arrendatarios –los que hayan contratado con una persona jurídica- frente a otros –los que hayan contratado con una persona física-, cuando su situación de desprotección ante la hipotética venta del inmueble por el arrendador o su enajenación forzosa, es, en esencia, la misma.

    Si esa protección quiere proyectarse durante toda la duración del arrendamiento que exceda del periodo mínimo, sigue siendo necesaria la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la enajenación voluntaria o a la inscripción del derecho que dé lugar a la enajenación forzosa.

    fernando-perez-B&C

    Fernando Miguel Pérez

    Socio | LEAN Abogados

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