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  • Primeros comentarios a la nueva Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario

    21, Mar, 2019 | Derecho Inmobiliario | Ley Reguladora de Crédito Inmobiliario

    1. Introducción

    El pasado sábado 16 de marzo se publicó en el BOE la nueva Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario. La norma, que entrará en vigor el próximo 16 de junio, aumenta el grado de protección del deudor, pero lo hace a costa del de los acreedores. Éstas son algunas de sus claves.

    2. Objeto y ámbito de aplicación de la Ley (arts. 1 y 2)

    Se aplica a todas las personas físicas, no sólo consumidores, y tanto si son deudores como si son garantes o hipotecantes por deuda ajena. Se protege también a los trabajadores autónomos y no sólo a los consumidores.

    Sin embargo, acota el concepto de consumidor protegido exclusivamente a las personas físicas, en contra del concepto amplio de consumidor de nuestro Derecho, que incluye también a las personas jurídicas que actúen fuera del ámbito de su actividad empresarial o profesional (artículo 3 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios).

    Respecto del tercer poseedor subrogado en el préstamo hipotecario se incluyen también normas de protección en la disposición adicional sexta de la Ley, pero sólo en caso de que se subrogue también en la obligación personal (no sólo en la carga hipotecaria).

    La Ley es de aplicación a los contratos de préstamo cuando dicho contrato tenga por objeto:

    1. La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial. También trasteros, garajes, y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica.
    2. La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor. Se entenderá que la actividad de concesión de préstamos hipotecarios se desarrolla con carácter profesional cuando el prestamista, sea persona física o jurídica, intervenga en el mercado de servicios financieros con carácter empresarial o profesional o, aun de forma ocasional, con una finalidad exclusivamente inversora.

    3. Normas de transparencia en la comercialización de los préstamos hipotecarios

    Conforme a jurisprudencia del Tribunal Supremo y del TJUE, el deber de transparencia del prestamista comporta que el consumidor disponga “antes de la celebración del contrato” de información comprensible acerca de las condiciones contratadas y las consecuencias de dichas cláusulas en la ejecución del contrato celebrado. De forma que “el control de transparencia tiene por objeto que el adherente pueda conocer con sencillez tanto la carga económica que realmente le supone el contrato celebrado, esto es, el sacrificio patrimonial realizado a cambio de la prestación económica que quiere obtener, como la carga jurídica del mismo, es decir, la definición clara de su posición jurídica tanto en los elementos típicos que configuran el contrato celebrado, como en la asignación de los riesgos del desarrollo del mismo”.

    Como viene reiterando nuestro Tribunal Supremo, respecto de las condiciones generales que versan sobre elementos esenciales del contrato se exige “una información suficiente que pueda permitir al consumidor adoptar su decisión de contratar con pleno conocimiento de la carga económica y jurídica que le supondrá concertar el contrato, con aquellas cláusulas, sin necesidad de realizar un análisis minucioso y pormenorizado del contrato”. Por este motivo se excluye que pueda agravarse la “carga económica que el contrato supone para el consumidor, tal y como este la había percibido, mediante la inclusión de una condición general que supere los requisitos de incorporación, pero cuya trascendencia jurídica o económica pase inadvertida al consumidor porque se le da un inapropiado tratamiento secundario y no se facilita al consumidor la información clara y adecuada sobre las consecuencias jurídicas y económicas de dicha cláusula en la caracterización y ejecución del contrato”.

    Pues bien, el artículo 12 refuerza la transparencia precontractual; se recogen normas de transparencia en la comercialización de préstamos hipotecarios con las que pretende salir al paso de la inseguridad jurídica y la litigiosidad que se ha derivado de la citada jurisprudencia de la Corte de Luxemburgo sobre la transparencia real o material, especialmente en relación con las cláusulas de variabilidad de los intereses ordinarios (clausulas suelo, índices de referencia IRPH, fórmulas de cálculo) y cláusulas multidivisa, que por afectar al objeto principal del contrato (precio) sólo pueden ser objeto de control de abusividad en caso de que adolezcan de falta de transparencia.

    El artículo 14 establece un elenco de documentos que debe entregar el prestamista al prestatario con una antelación mínima de 10 días respecto a la firma del contrato. Esta documentación consiste en:

    1. La FEIN (ficha europea de información normalizada), que tendrá la consideración de oferta vinculante
    2. La Ficha de Advertencias Estandarizadas, en la que se ha de informar de las cláusulas relevantes, como las relativas a la limitación a la baja de la variabilidad del tipo de interés (suelo), la posibilidad de vencimiento anticipado, la distribución de los gastos o los riesgos de los préstamos en moneda extranjera;
    3. En los créditos a interés variable se entregará también un documento separado con referencia a las cuotas periódicas en diferentes escenarios de evolución de tipos de interés;
    4. La copia del proyecto del contrato.
    5. Información completa de los gastos (tasación, notaria, gestoría, etc…)

    4. Evaluación de la solvencia del potencial prestatario (art. 11)

    La Ley pretende evitar el sobreendeudamiento y la concesión de préstamos irresponsables incorporando una obligación al prestamista de evaluar la solvencia del prestatario antes de la conclusión del préstamo, con independencia de que el prestamista sea una entidad de crédito o no. Asimismo, se impone al prestamista la obligación de implantar procedimientos internos específicos al efecto, que deberán ser revisados periódicamente.

    En los préstamos con garantía real, la evaluación de solvencia no se basará en el valor de la garantía (salvo para los casos en que el préstamo tenga por finalidad la construcción o renovación de inmuebles de uso residencial) si no que para analizar la capacidad económica del prestatario el prestamista deberá tener en cuenta los gastos periódicos, deudas o compromisos financieros, ingresos, ahorros, activos en propiedad, ingresos previsibles de cobro tras la jubilación, entre otros.

    ¿Qué determina la corrección de la evaluación? Habrá que verlo en la interpretación que se vaya haciendo del precepto.

    En relación con el resultado de la evaluación de la solvencia, cabe destacar que (i) la incorrecta evaluación de la solvencia (bien sea por no haberse ejecutado dicho análisis de forma adecuada o por resultar incompleta la información facilitada por el prestatario) no faculta al prestamista para rescindir o modificar el contrato de préstamo en perjuicio del prestatario, salvo en el supuesto en que el prestatario hubiera ocultado o falseado conscientemente la información; y (ii) que únicamente se pondrá el préstamo a disposición del prestatario si la evaluación ha resultado positiva, esto es, si dicho análisis indica que es probable que se atiendan las obligaciones del contrato de préstamo en sus términos.

    5. Comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material (art. 15)

    Toda la documentación e información precontractual prevista en el artículo 14 (FEIN con duración del préstamo, cuantía, cuotas, etc…, Ficha de Advertencias Estandarizadas, cuadros de cuotas en diferentes escenarios de tipos de interés) deberá incluirse en un acta notarial, en la que el prestatario deberá declarar que la ha recibido con una antelación mínima de 10 días y hacerlo constar así mediante su firma manuscrita. Asimismo, el notario deberá asesorar al cliente y recoger en el acta las pruebas o test realizados por el prestatario de entendimiento de los distintos ejemplos de aplicación práctica de las cláusulas financieras. Sin esta acta previa el notario no podrá autorizar la escritura de préstamo hipotecario.

    La labor del notario es complementaria pero no sustitutiva del deber de proporcionar información precontractual que pesa sobre las entidades prestamistas. El notario no podrá autorizar la escritura del préstamo hipotecario sin el previo otorgamiento del acta, ni el registrador podrá inscribirla. En la escritura del préstamo hipotecario el notario insertará una reseña identificativa del acta (artículo 13.6).

    6. Vencimiento anticipado (art. 24)

    El artículo 24 de la Ley tiene por objeto adaptar el Derecho español a la jurisprudencia del TJUE y es de gran importancia pues supone pasar en esta materia del paradigma del pacto contractual al de la norma imperativa.

    Se establece que el deudor perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente estos requisitos:

    1. Que el deudor se encuentre en mora
    2. Que las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan, al menos:
      • al 3% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de duración del préstamo. Se añade que “se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales”.
      • al 7% del capital concedido, si la mora se produce dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. En este caso “se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas equivalente”.
    3. Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total del préstamo.

    7. Intereses de demora (art. 25)

    Interés remuneratorio + 3 puntos. No es posible pacto en contrario.

    8. Régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario, representantes designados y prestamistas inmobiliarios (arts. 26 y siguientes)

    Se establece una amplia regulación, entre otros, en cuanto a su régimen jurídico, registro, inscripción, requisitos de información y régimen sancionador.

    9. Modificaciones en la Ley Hipotecaria y en la Ley de Defensa de los Consumidores y Usuarios en relación con la calificación registral de las cláusulas abusivas (disposiciones finales primera y sexta)

    Estas disposiciones reforman lo relativo a la calificación registral de las cláusulas abusivas. En ese bloque se modifican los artículos 12 y 258.2 de la Ley Hipotecaria, y el artículo 84 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, además de lo relativo a la verificación por el registrador del cumplimiento de los requisitos sobre transparencia.

    Además, se modifica el art. 129 LH para adecuarlo a la nueva regulación en materia de vencimiento anticipado.

    10. Disposición Transitoria Primera

    La Ley no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor.

    No obstante, sí serán de aplicación a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor. En particular, el prestamista deberá informar al prestatario en los términos señalados en el artículo 14 de aquellos contenidos que hayan sido objeto de modificación respecto de lo contratado inicialmente.

    Cualquiera que sea el momento en el que se hubiera celebrado el contrato, el prestatario siempre tendrá derecho de reembolso anticipado.

    Para los contratos anteriores a la entrada en vigor de la Ley en los que se incluyan cláusulas de vencimiento anticipado, será de aplicación lo previsto en el artículo 24 de la Ley, salvo que el deudor alegara que la previsión que contiene resulta más favorable para él. Sin embargo, no será de aplicación este artículo a los contratos cuyo vencimiento anticipado se hubiera producido con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley, se hubiese instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo, y estuviera este suspendido o no.

    Habrá que tener en cuenta la regulación de esta transitoria en los casos de ventas futuras de carteras donde, sin duda, se produce una novación/subrogación.

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    José Miguel Blasco

    Socio | LEAN Abogados

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