Defectos de construcción de viviendas y plazos para reclamar

Índice

1. Antes de 1.999
2. Nueva regulación
3. Plazos

Uno de los asuntos estrella de la litigiosidad en España es el concerniente a los vicios o defectos en la construcción de inmuebles y, especialmente, en la promoción de viviendas. La adquisición de una casa es para un elevadísimo número de ciudadanos la compra más importante de su existencia, tanto por la inversión dineraria que implica como por lo que esa adquisición representa en aspectos que exceden de lo económico, como la calidad de vida o incluso la imagen social. Sin embargo, a muchos compradores se les agua la fiesta cuando, una vez instalados en su nueva casa, comienzan a detectar taras de mayor o menor relevancia en su construcción, o también, si se trata de un apartamento perteneciente a un edificio, defectos que afectan al conjunto de la edificación. Este tipo de problemas puede afectar tanto a personas individualizadas como a comunidades de propietarios; y, en la mayoría de los casos, el conflicto con el promotor de la obra termina en pleito.

Hasta la promulgación de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, todo el régimen de responsabilidades derivadas del proceso constructivo se concentraba en un solo precepto de nuestro decimonónico Código Civil, el artículo 1591, que establecía la denominada responsabilidad decenal. En un lenguaje totalmente extemporáneo en relación al moderno mercado de la vivienda, este artículo fijaba un plazo de garantía de 10 años para que el promotor y la dirección facultativa de la obra respondiesen por los daños y perjuicios derivados de los vicios constructivos. Como es lógico, tan parca y raquítica normativa fue objeto de desarrollo jurisprudencial mediante innumerables sentencias del Tribunal Supremo y también de las distintas audiencias provinciales.

Quizá lo más destacable de la anterior normativa era su excesivo garantismo, puesto que, al ya de por sí largo plazo de 10 años establecido en el indicado precepto, dentro del cual la aparición de cualquier defecto de la construcción abría las puertas a la correspondiente reclamación, habría que añadir el plazo de 15 años que nuestro Código Civil fijaba para el ejercicio de la acción judicial. Dicho de manera más ilustrativa, si el defecto se manifestaba en el último año del decenio de garantía, el promotor y demás agentes intervinientes en la edificación quedaban expuestos a ser demandados durante prácticamente 25 años.

La nueva regulación contenida en la referida Ley de Ordenación de la Edificación -LOE- supuso un cambio drástico en el régimen de responsabilidades aplicable a los agentes que intervienen en el proceso constructivo. En primer lugar, la ley define y regula ahora cada una de las figuras que participan en la edificación. En su artículo 1 define el objeto de la norma, indicando que ésta tiene por objeto la regulación en sus aspectos esenciales del proceso de la edificación, pero acto seguido añade “estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso”. Es decir, la Ley de Ordenación de la Edificación comienza ya anunciando que el régimen de responsabilidades va a ser uno de sus pilares básicos -permítanme el juego de palabras-, siendo consciente el legislador de la enorme trascendencia social que lleva implícito.

Ahora bien, desde el punto de vista del comprador de una vivienda, en definitiva, desde la perspectiva del consumidor, cabe plantear una primera y fundamental cuestión: ¿Estamos mejor o peor que antes? ¿Hemos avanzado en la protección del comprador o hay aspectos criticables de la nueva normativa? Desde mi punto de vista, en algunos aspectos la ley se inclina excesivamente del lado del promotor. Señalaría como el primero de ellos el estrecho margen de plazo de garantía que la norma establece para los defectos que afectan a la habitabilidad y que la práctica ha demostrado que son frecuentes y, en muchos casos, costosos de reparar. Pero vayamos por partes. Hay que partir de lo preceptuado en el artículo 17 LOE que, bajo el epígrafe “Responsabilidad de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación”, en su apartado 1, establece lo siguiente:

Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:

 

a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

 

b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.

 

El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.

De su tenor literal se desprende con claridad que hay que atender a tres plazos de garantía: el primero, de diez años, aplicable a la aparición de defectos estructurales que comprometan la resistencia o estabilidad del edificio; el segundo, de tres años, para aquellos vicios que afecten a la habitabilidad del inmueble; y el tercero, de un año, para los defectos de acabado. Por tanto, para que el adquirente de una vivienda pueda reclamar la indemnización correspondiente por defectos en la construcción, dichos defectos deberán manifestarse dentro de los plazos indicados. En caso contrario, la garantía habrá expirado.

Como ya hemos apuntado antes, el plazo de tres años dado a la aparición de vicios que afecten a la habitabilidad del inmueble parece insuficiente y perjudicial para el consumidor. Podríamos citar como los más comunes en este apartado aquellos que afectan a la impermeabilidad de la vivienda o del edificio (goteras, humedades, inundabilidad de plantas bajas y sótanos), al aislamiento térmico o al aislamiento acústico. La realidad prueba que esta clase de defectos son muy frecuentes y que, en su mayoría, las reparaciones que requieren ascienden a importantes sumas. Además, dado que, por su naturaleza, se trata de defectos cuyas primeras manifestaciones externas pueden producirse pasado un tiempo considerable desde la terminación de la obra, parece que no hubiese sido ningún exceso incrementar el plazo de garantía a cinco años para este tipo de vicios.

Otro aspecto de capital importancia que debe conocer el comprador de una vivienda es que, una vez manifestado el defecto, dispone de un plazo de dos años para interponer las acciones judiciales pertinentes. El plazo es de prescripción y, por tanto, quedará interrumpido por cualquier acto formal y fehaciente (burofax, requerimiento notarial) de reclamación extrajudicial dirigido por el perjudicado al promotor y demás agentes intervinientes en la edificación. Y, llegados a este punto, surge otra cuestión vital para que la reclamación pueda tener éxito, y es que el reclamante debe saber que la reclamación extrajudicial dirigida al promotor no interrumpe la prescripción del plazo para reclamar contra el arquitecto autor del proyecto o contra el arquitecto técnico (aparejador) director de la ejecución de la obra. Subrayo la importancia de este aspecto porque, tras una sucesión de sentencias contradictorias entre audiencias provinciales, la sentencia del Pleno de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de fecha 16 de enero de 2015 ha venido a zanjar la cuestión, sentando la doctrina de que la solidaridad que fija la LOE entre el promotor y los restantes agentes de la edificación es impropia y, en consecuencia, el acto de comunicación dirigido al promotor no surte efectos frente a los demás profesionales que participaron en la obra.

La cuestión no es baladí, puesto que la desaparición del promotor tras la finalización de una obra no es un caso infrecuente, sea por una caída en concurso o por la liquidación voluntaria de la empresa. Por ello, es especialmente aconsejable depurar con precisión las posibles responsabilidades en las que pudieran haber incurrido el arquitecto y/o el arquitecto técnico y, de inmediato, dirigirles una primera reclamación extrajudicial por conducto fehaciente.

Otra cautela que los perjudicados, sean personas físicas o comunidades de propietarios, deberán observar es la solicitud de un informe pericial en cuanto aparezcan los defectos. Este informe debe ser elaborado por técnico competente, normalmente arquitecto. Y no está de más el levantamiento de un acta notarial de constancia de los desperfectos que se manifiesten externamente, puesto que el notario no puede emitir opiniones técnicas pero sí dejar constancia de todo aquello que sea directamente perceptible a la vista. Tengamos en cuenta que el día cero para el cómputo del plazo de dos años para interponer la acción judicial comienza a contar desde que los defectos se manifiestan, así que es fundamental la fijación exacta de ese momento.

Javier Viciano Carceller
LEAN Abogados