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  • El acceso de las fincas al Registro de la Propiedad y la concordancia entre Registro y Catastro: Estado actual de la norma

    3, Dic, 2018 | Inmobiliario | Concordancia entre Registro y Catastro

    1. Aplicación práctica de la última normativa

    Diariamente se plantea el problema de la falta de inscripción de fincas en el Registro de la Propiedad, lo que genera conflictos que paralizan negocios inmobiliarios, subastas y casi cualquier acto que precise una inscripción en el Registro de la Propiedad y la certeza de que ésta es un fiel reflejo de la realidad. Con la antigua Ley Hipotecaria era imposible ofrecer una solución rápida porque no había más salida para estos casos que la tramitación ante el órgano judicial. La Ley 13/2015 de 24 de junio de Reforma de la Ley Hipotecaria y del Texto Refundido de la ley de Catastro Inmobiliaria y la Ley 15/2015 de 2 de Julio de la Jurisdicción Voluntaria agilizaron algo el proceso, porque al menos ofrecen la posibilidad de gestionar directamente con el notario la tramitación del expediente y solucionar los problemas que se vayan sucediendo sin abocarnos a un trámite judicial igual de farragoso pero sin posibilidad de intervención directa en la gestión y en los plazos.

    Estas dos normas culminaron la desjudicialización de la tramitación de los expedientes de dominio de inmatriculación, del expediente de tracto sucesivo interrumpido y del expediente de deslinde de fincas registrales, que ahora pueden ser tramitados por el notario. También la tramitación del expediente de rectificación de la descripción de fincas puede hacerse ante el notario o el registrador. Son competencia exclusiva de los registradores las actuaciones en caso de doble o múltiple inmatriculación o por el titular de un derecho real interesado en la inmatriculación de la finca y el expediente de liberación de cargas. Para los juzgados se reservan aquellos supuestos en los que haya oposición en el expediente.

    2. La tramitación del expediente de dominio notarial para la inmatriculación de fincas

    Abordamos este supuesto como exponente de la nueva tramitación, por cuanto que es uno de los más solicitados para que las fincas puedan tener acceso al Registro de la Propiedad cuando se carece de dos títulos traslativos, sólo se cuenta con un documento privado o incluso se carece de título escrito. El expediente de dominio notarial permite inscribir las fincas que no han accedido al Registro de la Propiedad. Pueden encargarse de esta tramitación cualquiera de los notarios del distrito en el que se encuentre la finca.

    El proceso comienza con un escrito de solicitud en el que se requieren los datos personales del promotor del expediente y su domicilio para notificaciones. Aquí es necesaria la descripción de la finca y su adecuación a la certificación catastral. Es requisito, además, la aportación de un título, que puede ser público o privado. Con anterioridad a la reforma se permitía la tramitación de un expediente de dominio sin título conforme a los artículos 274-2 y 282.2 del Reglamento Hipotecario, que seguían el derogado artículo 201 de la LH. Actualmente, de acuerdo a la nueva redacción del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, sería necesario el título, aunque en este punto aparecen discrepancias entre distintos autores. Algunos consideran imprescindible el título y otros defienden que, como previene el Reglamento Hipotecario, es suficiente la manifestación de que se carece del mismo y, en todo caso, la fecha y adquisición de los bienes. El razonamiento más lógico es que se permita la tramitación sin título, por cuanto que esa precisamente es la finalidad del expediente de dominio.

    En la descripción de la finca surgen algunas dudas, por ejemplo, si ésta debe adecuarse o no exactamente a la certificación catastral y a su representación gráfica geocatastral. Sí resulta lógico, conforme al espíritu de la ley, que haya una identidad total. Pero es habitual que surjan diferencias notables entre la descripción catastral y el título de propiedad, por lo que el acta notarial deberá contener explicación y justificación de las diferencias entre la descripción de la adquisición y la descripción catastral. Es preciso también señalar la identidad de los colindantes y sus domicilios, que se pueden obtener de la certificación catastral. Una vez que se ha recopilado la documentación, se procede a levantar el acta por parte del notario. A continuación se procede a la comunicación con el Registro de la Propiedad, el notario envía una copia del acta y la solicitud de que el registrador expida una certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita.

    Aunque aún es objeto de debate si esta anotación es o no obligatoria, lo más recomendable es que se solicite la anotación preventiva. Es una cautela que nos permitirá solventar las dificultades que puedan surgir si ya el registrador aprecia algún defecto que se pueda subsanar. La práctica demuestra que pueden surgir desajustes en la interpretación de los documentos y en la calificación de los mismos cuando acceden al Registro, por lo que es mejor tener conocimiento de ellos cuanto antes. Será en ese momento cuanto se pase el primer filtro ante el Registro, sobre todo en lo relativo a la idoneidad de la descripción de la finca y su concordancia catastral. Además, el registrador verificará que la finca no consta inmatriculada. La anotación tiene un plazo de vigencia de 90 días y podrá ser prorrogado a instancia del notario o del promotor por otros 180 días. En el supuesto de que el Registro detectase falta de concordancia en las descripciones o tuviera dudas respecto a la coincidencia con alguna finca ya inscrita, el registrador denegará la inscripción motivadamente. Contra esta denegación cabría un recurso, pero realmente no sería operativo porque la norma permite, una vez transcurrido el plazo de 60 días -y el de prorroga si se hubiera solicitado, es decir, una vez caducada la anotación-, iniciar otro expediente, lo que supondrá necesariamente rectificar si fuere posible aquellos desajustes que hubieren provocado la denegación de la anotación preventiva (la descripción o la adecuación al catastro). Así, aunque la norma recoja respecto a la anotación preventiva la expresión “en su caso”, lo que implicaría su voluntariedad, es recomendable solicitarla para evitar una tramitación que resulte estéril.

    Una vez finalizada el acta de apertura, en la que se comprenden todas las actuaciones que hemos descrito, se inicia la fase probatoria. Ésta consiste en una batería de notificaciones a todos los que resulten titulares de derechos acciones o cargas, a aquel de quien proceden los bienes o sus causahabientes, al poseedor de la finca si existiera, al ayuntamiento en que esté situada la finca, a la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado, a los propietarios de las fincas registrales colindantes (si se conocieren), a los propietarios de las fincas catastrales colindantes y a los titulares de los derechos reales constituidos sobre ellos. Además, hay que publicar siempre un edicto en el BOE comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación. Surge aquí la cuestión de qué se notifica y cómo se notifica. Nuevamente nos encontramos con que los subapartados son numerosísimos y podrían entrar en colisión con la normativa de protección de datos, que parece desconocerse en esta norma. Lo cierto, en cualquier caso, es que se pide identificación del promotor, identificación de los bienes, derecho, cargo o acción en que, según el promotor, pueda estar interesada la persona notificada, los términos en que sin merma de sus derechos podrán inscribirse o anotarse los documentos públicos de los que los mismos resulten y los apercibimientos sobre los perjuicios que de la omisión de la inscripción o anotación pudieran derivarse.

    Las notificaciones las remitirá el notario personalmente o mediante carta certificada con acuse de recibo en la que tiene que hacerse constar el derecho de formular alegaciones y el plazo de un mes para hacerlo. Una vez finalizado este mes, si nadie hubiera formulado alegaciones, es decir, si no hubiere oposición, el notario levantará acta accediendo a la pretensión del solicitante y remitirá una copia autorizada del acta de cierre al registrador, que procederá a la inscripción del dominio. Sin embargo, cualquier interesado puede hacer alegaciones, y esto nos debe hacer detenernos sobre la cualidad de ‘interesado’ y sobre si el notario tiene que valorar el motivo de oposición o el archivo del expediente es automático. Parece que lo normal será que el cierre sea automático, porque el notario no tiene por qué erigirse en órgano decisorio, así que al promotor no le quedará más vía que la judicial. Si se produjera el archivo, éste deberá comunicarse al Registro de la Propiedad.

    3. Conclusión

    Dada lo intrincado de la regulación, es recomendable que los propietarios revisen y actualicen con su abogado todas sus escrituras y títulos de propiedad para conocer realmente si están inscritos correctamente en el Registro de la Propiedad. El fin último es evitar que cuando surja la necesidad de su adecuación para una transmisión, la formalización de una garantía o cualquier operación no haya capacidad de maniobra y se frustre el negocio jurídico por no existir concordancia entre la realidad, el catastro y el Registro o incluso que no esté inscrito. Si alguna finca no está inscrita en el Registro de la Propiedad deben iniciarse los trámites que exija cada supuesto. El que hemos contemplado en el segundo epígrafe de este artículo es sólo uno de los procedimientos y cada finca es una unidad en sí que tendrá su camino para poder acceder a tener su número registral. Carecer de él puede ser demoledor y, como hemos visto, a veces es extenuante conseguirlo. Sin embargo, ésta es una misión que siempre culmina con éxito. Por eso, no por farragoso deja de ser el dominio de esta materia útil y necesario.

    Marta Rodríguez Valdesogo | Socia LEAN Abogados

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