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  • Propiedad horizontal: agrupación, división y segregación de fincas

    11, Mar, 2019 | Derecho Inmobiliario | Segregación de Fincas

    Dos normas proporcionan el marco legal en el que fijarnos en este artículo: la Ley de Propiedad Horizontal y el Texto Refundido de la Ley de Suelo. Comenzaremos con el primero para ocuparnos inmediatamente después segundo.

    1. La división, agregación y segregación de pisos y locales en el régimen de propiedad horizontal

    La propia Ley de Propiedad Horizontal ampara a los propietarios de un inmueble a la hora de llevar a cabo “actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte”. ¿Cuál es la condición? Que el inmueble en el que se vayan a ejecutar esas modificaciones esté “incluido en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas”.

    Por tanto, la norma protege el derecho de los propietarios de dividir, agregar o segregar sus pisos o locales. Pero hay un momento en el que es preceptiva la intervención de la junta de propietarios en una actuación de este tipo: Cuando la intervención afecte al título constitutivo o a los elementos comunes del inmueble. Si esto sucede, será necesaria la aprobación de la junta de propietarios, dado que sus integrantes se van a ver también afectados por las modificaciones que se pretende acometer.

    Este derecho de los propietarios está condicionado por otro artículo de la Ley de Propiedad Horizontal, el 7, que establece que “el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad”. Por supuesto, ni el propietario ni el ocupante de un piso pueden llevar a cabo actividades prohibidas por los estatutos o que resulten dañinas para para la finca común. Y, si lo hicieran, el presidente de la comunidad podrá iniciar las acciones judiciales pertinentes para corregir la situación.

    Es fácil deducir que si alguna cláusula de los estatutos impidiera a un propietario dividir, agregar o segregar sus elementos privativos, incurriría en una limitación injustificada de los derechos de este propietario y, por tanto, la junta de propietarios que sería susceptible de ser llevada ante los tribunales para corregir la situación.

    La situación opuesta, por el contrario, es más compleja. En algunas ocasiones, una cláusula estatutaria permite obviar la necesaria aprobación de la junta de propietarios para la división, segregación o agregación de elementos privativos. Esto suele ser un privilegio que se conceden los promotores de edificios para poder adaptar locales a las necesidades de sus futuros clientes sin tener que enfrentarse a un posible bloqueo por parte del resto de propietarios. La respuesta de la justicia ante tales cláusulas ha ido variando con el paso de los años. Del rechazo rotundo del Tribunal Supremo a finales de los años ’80 y principios de los ’90 del siglo pasado, hemos pasado hoy a cierta aceptación condicionada. Para que sean válidas, estas cláusulas deben cumplir algunos requisitos, como que las unidades privativas resultantes queden suficientemente delimitadas y sean susceptibles de aprovechamiento independiente o que no ocupen elementos comunes individualizándolos. Tampoco podrán servir para alterar subrepticiamente el sistema de fijación de cuotas, por ejemplo. Y, por supuesto, en modo alguno amparan la alteración de la estructura o seguridad del edificio. En caso de duda, la jurisprudencia ha establecido repetidamente que estas cláusulas deberán interpretarse y aplicarse de manera restrictiva.

    2. La división, agregación y segregación de fincas en la ley del suelo

    Lo hemos mencionado al comienzo de este artículo: es el Texto Refundido de la Ley de Suelo el pilar legal que regula la división, agregación o segregación de fincas.

    Esta norma define la finca como una “unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en pro indiviso, y que pueda situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo”.

    Frente a ella, la parcela aparece definida como la “unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente”.

    Así, una finca puede comprender una o varias parcelas. Sobre ambas, el artículo 26 de la LS establece lo siguiente:

    1. La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva”.
    2.  Además, la constitución de una o varias fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela “siempre que dentro del perímetro de ésta no quede superficie alguna que, conforme a la ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público, ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o pueda computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal de tener que entregar a la administración competente el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas incluidas en la propia actuación o adscritas a ella para su obtención. El complejo inmobiliario podrá constituirse sobre una sola finca o sobre varias, sin necesidad de previa agrupación, siempre que sean colindantes entre sí o únicamente se hallen separadas por suelos que, de acuerdo con la ordenación territorial y urbanística, deban tener la condición de dominio público, ser de uso público, servir de soporte a las obras de urbanización, o ser computables a los efectos del cumplimiento del deber de entregar a la Administración el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas incluidas en la propia actuación o adscritas a ella para su obtención”.
    3. Por otro lado, cuando los instrumentos de ordenación urbanística destinen superficies superpuestas a la edificación o uso privado y al dominio público “se constituirá un complejo inmobiliario de carácter urbanístico en el que aquéllas y ésta tendrán el carácter de fincas especiales de atribución privativa, previa la desafectación y con las limitaciones y servidumbres que procedan para la protección del dominio público. Tales fincas podrán estar constituidas, tanto por edificaciones ya realizadas, como por suelos no edificados, siempre que su configuración física se ajuste al sistema parcelario previsto en el instrumento de ordenación”.

    Todo esto tiene sentido, como es evidente, en un marco de fincas y parcelas urbanas o urbanizables. La parcelación de fincas rústicas no urbanizables, es decir, la parcelación agraria se contempla con fines de explotación agrícola, ganadera, forestal o cinegética. Así, la Ley del Suelo dispone en este sentido que:

    1. El derecho de propiedad sobre estas fincas incluye el uso, disfrute y disposición de los terrenos “de conformidad con su naturaleza, debiendo dedicarse, dentro de los límites que dispongan las leyes y la ordenación territorial y urbanística, al uso agrícola, ganadero, forestal, cinegético o cualquier otro vinculado a la utilización racional de los recursos naturales”.
    2. La utilización de los terrenos con valores ambientales, culturales, históricos, arqueológicos, científicos y paisajísticos que sean objeto de protección “quedará siempre sometida a la preservación de dichos valores, y comprenderá únicamente los actos de alteración del estado natural de los terrenos que aquella legislación expresamente autorice”.
    3.  Con carácter excepcional podrán legitimarse actos y usos específicos que sean de interés público o social, que contribuyan a la ordenación y el desarrollo rurales, o que hayan de emplazarse en el medio rural”.

    En el caso particular de los espacios naturales protegidos incluidos en la Red Natura 2000, sólo podrá reducirse su superficie o segregar terrenos de estos espacios cuando así lo justifique la propia evolución natural de esos terrenos de manera científicamente demostrable. La alteración, en cualquier caso, deberá someterse a información pública y recibir el visto bueno previo de la Comisión Europea.

    LEAN Abogados

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