Soy propietario de un local, ¿estoy obligado al pago de gastos comunitarios como la instalación de un ascensor?

ÍNDICE

1. Planteamiento de la cuestión

2. Antecedentes jurisprudenciales

3. Jurisprudencia de más reciente aplicación al supuesto planteado

4. Conlusión

Una de las discusiones más habituales en el seno de las comunidades de propietarios es el hecho de que los dueños de locales tengan que asumir el pago de obras por unos servicios que no van a utilizar. Es el caso de la instalación de un nuevo ascensor o de la intervención necesaria para que ningún elemento constructivo suponga una barrera de acceso al mismo (a esto se le llama ‘adaptarlo a cota 0’).

Partiendo de la regla general en materia de propiedad horizontal de que los gastos no se pagan por su uso, sino por pertenencia a la comunidad de propietarios, analizaremos brevemente los criterios jurisprudenciales en una materia muchas veces discutida hasta la reciente sentencia del Tribunal Supremo 381/2018, de 21 de junio.

Tres sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 2008 incidían en diversas cuestiones problemáticas que planteaba el servicio de ascensor en las comunidades de propietarios sujetas al régimen jurídico de la propiedad horizontal. Entre ellas, el quórum necesario para adoptar válidamente los acuerdos relativos a su instalación, la obligación general de todos los condóminos de contribuir al sostenimiento del mismo y la creación de aquellas servidumbres que sean necesarias para establecerlo.

Las sentencias indicadas consolidaban la línea jurisprudencial que el Tribunal Supremo iniciara en esta materia antes de la reforma de 1999 y que venía a constituir el denominador normativo común de una materia que en escasas ocasiones llega hasta el Tribunal Supremo.

Más recientemente, resultan destacables las sentencias del Tribunal Supremo 38/2014 de 10 de febrero y 202/2014 de 23 de abril, que establecen que la cláusula de exención del pago de los gastos de no se aplica cuando se trata de instalar un ascensor o suprimir barreras arquitectónicas.

Sin embargo, dos años después de éstas, de nuevo el TS modificó su doctrina en materia de gastos de ascensor por medio de su sentencia 678/2016, de 17 de noviembre. Según ésta, si el servicio ya existía y se trataba de suprimir de barreras arquitectónicas y obras de accesibilidad, las cláusulas de exclusión del pago de gastos por locales en estos casos serían eficaces. De esta manera, si se trataba de sustitución o adaptación, los locales no deberían contribuir al pago de los gastos, debiendo hacerlo, sin embargo, si se trataba de gastos de instalación, es decir, ex novo.

El pasado mes de junio de 2018 volvió a producirse un giro en la cuestión. La sentencia del Tribunal Supremo 381/2018, de 21 de junio, modificó el criterio señalado en la sentencia de 17 de noviembre de 2016 y estableció definitivamente un nuevo criterio más adaptado a las necesidades y exigencias de las personas que sufren minusvalía. De acuerdo a éste, la distribución del coste de estas obras recae en todos los comuneros, sin excepciones ni exenciones de ningún tipo.

Así, el TS señala que:

“1.- La doctrina de esta sala viene referida a los supuestos en los que en las normas estatutarias contenidas en la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal se especifica la exención para determinados locales del edificio (departamentos en las plantas bajas y sótanos, en este caso) de contribuir a los gastos de conservación y reparación de determinados elementos comunes de los que no usan (portales, escaleras, ascensores …), e interpreta a la luz de lo dispuesto en el art.9.1. e) LPH que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, y tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este o de las escaleras que ya existen y que simplemente se transforman para adecuarlas a una necesidad nueva, pues en ambos casos estamos ante unos locales que no tienen acceso al portal ni a la entrada ni tienen participación en uno ni en otro elemento y como tal están excluidos del coste que supondría la reforma pretendida por la comunidad; doctrina mantenida a partir de la sentencia 427/2011, de 7 de junio -, y reiterada, entre otras, en las sentencias 342/2013, de 6 de mayo , 38/2014, de 10 de febrero y 543/2017, de 4 de octubre, y que solo tiene como excepción la instalación de un nuevo ascensor que antes no existiera (sentencias 691/2012, de 13 de noviembre y 38/2014, de 10 de febrero).

2.- La recurrente da por supuesto que las obras de bajada a cota cero del ascensor están incluidas en la excepción del artículo 1 de los estatutos puesto que no se trata de una obra nueva de ningún ascensor, que ya existía, y que son comparables con las obras de adaptación o sustitución, sin que a esta interpretación sirva la que hace de la sentencia de esta sala de 23 de abril de 2014, referida a la instalación de una plataforma «salvaescaleras». Cuestiona, en definitiva, que sea una instalación ex novo o nueva, como dice la sentencia, para justificar la desestimación de la demanda.

3.- Es cierto que la sentencia de 23 de abril de 2014, que cita la de 10 de abril del mismo año, señala que el alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en donde la instalación del ascensor se realiza por primera vez, pues se trata de garantizar la accesibilidad y mejora general del inmueble; la razón de ello, se dice, es por analogía. Ahora bien, ello no determina una solución jurídica distinta, puesto que la adoptada en la sentencia no se opone a lo dispuesto en reiteradas decisiones de esta Sala:

(i) Las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias han de interpretarse siempre restrictivamente de modo que no abarquen los gastos de instalación de ascensor; supuestos que tratan de garantizar la accesibilidad y la mejora general del inmueble (sentencias 691/2012, de 13 de noviembre).

(ii) Sobre la interpretación y delimitación del término gastos, tal y como fija la sentencia 620/2010, de 20 de octubre, y reitera la 691/2012, de 13 de noviembre , en los supuestos en los que la instalación de un ascensor en un edificio que carece de este y que resulta necesario para la habitabilidad del inmueble, constituya un servicio o mejora exigible, la cual incrementa el valor del edificio en su conjunto y redunda en beneficio de todos los copropietarios, todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a los mismos sin que las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias haya de interpretarse como exoneración del deber de contribuir a los gastos de instalación de ascensor.

(iii) La instalación del ascensor, y aquí la ampliación de su trayectoria («a cota cero»), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora (sentencias 797/1997, de 22 de septiembre, y 929/2006, de 28 de septiembre); accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ex novo el ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a «cota cero», y si obligado está el comunero a contribuir a los gastos de instalación de ascensor, obligado lo estará también, en casos como el enjuiciado, de los destinados a completar la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas, más propios de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación del ascensor.”

En vista de todo lo anterior, el propietario de local comunitario se verá obligado pese a la cláusula de exención a contribuir tanto en los gastos de instalación de un ascensor que antes no existía como en los casos de bajada de ascensor ‘a cota 0’ de un ascensor existente. Todo ello, salvo acuerdo expreso y puntual con el resto de propietarios del inmueble que en aras a ejecutar la obra.

David Vargas Rodríguez

Socio | LEAN Abogados