En un articulo anterior hablábamos del usufructo y señalábamos que era el derecho de usar y disfrutar de una cosa, de un bien o de un derecho cuya nuda propiedad correspondía a otra persona distinta del usufructuario. En éste vamos a analizar la cuestión de quién debe soportar los diversos gastos que se derivan del mantenimiento y conservación de un inmueble en usufructo (trataremos en otro momento los usufructos sobre ganado, minas, viñas o montes, por ser menos frecuentes).

Cuando el usufructo se ha constituido por pacto entre las partes, el problema y las dudas pueden ser menores porque lo lógico es que en el documento de constitución del pacto las partes regulen ya todo lo referente a quién debe soportar cada uno de los gastos que se derivan de la propiedad y uso de la cosa.

Pero, cuando el usufructo viene impuesto por ley, por testamento, por prescripción, etc… es evidente que no hay una previa negociación ni decisión sobre el pago de los gastos. Así, en estos supuestos, y en aquellos en que el pacto de constitución no haya reflejado una regulación extensa del pago de los gastos, se tiene que aplicar el Código Civil.

El art. 481 de éste establece que si las cosas, sin consumirse, se deteriorasen poco a poco por el uso, el usufructuario deberá restituirlas al concluir el usufructo en el estado en que se encuentren. Así, sólo indemnizará al propietario del deterioro sufrido si éste es fruto de dolo o negligencia. Además, si las cosas fueren consumibles, al terminar el usufructo, el usufructuario deberá pagar el importe de su avalúo o devolver cosas de igual cantidad y calidad.

Por otro lado, el art. 487 del Código Civil permite al usufructuario hacer mejoras -sin alterar la forma o sustancia- sin derecho a indemnización, pero pudiendo retirar dichas mejoras siempre que sea posible hacerlo sin detrimento de los bienes. También está permitido compensar desperfectos con mejoras.

El usufructuario debe hacer las reparaciones ordinarias que necesiten las cosas dadas en usufructo, entendiéndose por ordinarias las que exija el deterioro del uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservación (art. 500 CC). Deben entenderse como reparaciones ordinarias las que son regulares, periódicas y previsibles, proceden del uso normal y son indispensables para la conservación material de la cosa.

Las reparaciones extraordinarias son de cuenta del propietario, pero éste puede exigir el interés legal de la cantidad invertida en ellas. Las reparaciones extraordinarias son aquellas que no reúnen las condiciones regulares y periódicas, normalmente son costosas, tratan de reconstruir el valor perdido, y tienden a perpetuar la capacidad de utilidad de la cosa.

El usufructuario debe abonar las cargas, contribuciones y gravámenes de los frutos (art. 504 CC), mientras que el propietario debe abonar las contribuciones que graven directamente el capital (art. 505 CC), pero éste podrá exigir al usufructuario los intereses de las sumas que hubiere pagado. Aunque pareciera que el IBI debería de ser de cuenta del nudo propietario, lo cierto es que la doctrina entiende que debe soportarlo el usufructuario.

Manuel Gómez Palmeiro | Socio LEAN Abogados