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  • La división de la cosa común: preguntas y respuestas

    16 enero, 2020
    Ignacio Para Mata, abogado especialista en derecho inmobiliario aborda las principales preguntas en torno a la división de la cosa común.

    1. ¿Cómo se debe realizar la venta de una vivienda que tiene varios propietarios? ¿Es igual el procedimiento si la vivienda es heredada o se trata de la vivienda común de un matrimonio que se divorcia?

    En primer lugar, tenemos que diferenciar la copropiedad sobre un inmueble (derivada, por ejemplo, de una herencia) de la que se origina con ocasión de un régimen económico matrimonial.

    En este segundo caso, lo más habitual es que el régimen económico que rija en el matrimonio sea el de gananciales (régimen legal por defecto en la mayoría de España si los cónyuges no establecen otro). Así que, si se produce un divorcio y la titularidad del inmueble es del matrimonio, se deberá proceder primero a la disolución de la sociedad de gananciales para repartir el 50% de los bienes gananciales, incluido el inmueble en cuestión, entre los cónyuges.

    Si, fruto de esta disolución, el bien inmueble quedara en copropiedad entre los dos ex cónyuges, nos encontraríamos entonces ante una situación de copropiedad, de igual manera que si el inmueble lo hubieran comprado al 50% entre los dos e igual también que cuando una titularidad queda repartida en pro indiviso entre varios herederos.

    En todos estos casos, la primera solución para la venta del inmueble pasa porque los copropietarios lleguen a un acuerdo de venta del mismo. Sin embargo, a falta de acuerdo, cualquiera de los copropietarios/herederos puede instar la división de la cosa común a través de un procedimiento judicial.

    Cuando el bien es indivisible, como suele suceder en la mayoría de los casos, el procedimiento judicial culmina con la venta en pública subasta del inmueble y el reparto del precio obtenido entre los copropietarios en función de su porcentaje de participación.

    Si hay acuerdo, la venta del inmueble se puede instrumentalizar mediante un protocolo que establezca las condiciones en las que deberá llevarse a cabo la venta.

    2. Si uno de los propietarios se queda con la vivienda ¿qué gastos tiene esta operación y qué impuestos deben pagar el comprador y el vendedor?

    Cuando uno de los copropietarios compra al resto de propietarios sus respectivos porcentajes de participación en el inmueble, se produce de hecho una extinción del condominio.

    Esta figura es mucho más económica a la hora de adquirir y ceder propiedades. La ventaja principal reside en el hecho de que sólo se tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que se aplica entre un 0,5% y un 1% sobre el valor del bien, en función de cada Comunidad Autónoma. Este impuesto lo deberá abonar el comprador.

    El vendedor de la cuota proindivisa sólo deberá abonar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, comúnmente conocido como plusvalía municipal y sólo si ha existido un incremento de valor entre el precio de compra y el precio de venta.

    3. ¿Cambia la situación si uno de los copropietarios vive en la vivienda común?

    En primer lugar, conviene precisar que, si uno de los copropietarios vive en la vivienda común sin estar amparado por un contrato de alquiler o un acuerdo con el resto de los copropietarios, está disfrutando de un uso exclusivo del inmueble y excluyente con el resto de copropietarios. Dicho uso está prohibido por la ley, siendo clara la jurisprudencia en este sentido.

    Si esta situación se mantiene, el resto de los copropietarios podrían reclamar al copropietario que está haciendo ese uso exclusivo y excluyente del inmueble el importe correspondiente al precio de alquiler de mercado de dicho inmueble.

    Dicho esto, en nada le afecta el que uno de los copropietarios este viviendo en el inmueble al derecho del resto de copropietarios a instar la división de la cosa común. Eso sí, si se da esta situación, el que adquiera el inmueble en la subasta pública deberá reclamar la posesión del bien y, en caso de oposición del inquilino, deberá instar su desahucio.

    4. ¿Puede uno de los propietarios vender su parte a un tercero? ¿Cómo se realiza esta operación?

    No existe ningún impedimento para que cualquier copropietario pueda vender su porcentaje de participación en el bien a un tercero.

    Dicha venta está sometida al derecho de retracto del resto de copropietarios, que podrán adquirir, si lo desean, la cuota proindivisa vendida

    La operación se realiza mediante una compraventa que se formaliza en escritura pública ante un notario. La compraventa está gravada por el impuesto de Trasmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que deberá abonar el comprador, y el Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, que deberá abonar el vendedor (pero que, como indicaba anteriormente, sólo se debe pagar cuando ha existido un incremento de valor).

    5. ¿En qué consiste la extinción de condominio? ¿Qué diferencia existe con la venta de la vivienda?

    La extinción del condominio se da, bien por acuerdo de venta entre todos los copropietarios -en cuyo caso no diferiría de la compraventa-, bien mediante el correspondiente procedimiento judicial de división de la cosa común. Si el bien no es divisible, este procedimiento culmina con una venta del mismo en pública subasta.

    En el supuesto de división de la cosa común, la diferencia con la compraventa radica en que la venta del inmueble no se produce de forma pacífica entre los copropietarios sino a instancia de uno o varios de ellos que instan el procedimiento judicial.

    El objeto de dicho procedimiento es la extinción del condominio mediante la realización forzosa del bien (es, decir, su conversión en una cantidad de dinero) a través de una subasta pública o, si el bien es divisible, mediante la división del mismo y reparto a cada uno de los copropietarios de las fincas resultantes de la división. Este reparto normalmente se realiza mediante un sorteo y, cuando las fincas resultantes no son equitativas, a veces lleva aparejada la correspondiente compensación del resto de copropietarios a aquel al que se le haya asignado la finca de menor valor.

    6. ¿Qué gastos tiene la extinción de condominio y qué impuestos se deben pagar por esta operación?

    La extinción del condominio se puede producir por la venta a uno de los copropietarios de las restantes cuotas del resto de copropietarios o por la venta conjunta del inmueble a un tercero.

    En el primero de los supuestos, el de la venta a uno de los copropietarios, los gastos a tener en cuenta son los siguientes:

    • Gastos de notaría: Se abonarán por parte del copropietario comprador a menos que se pacte otra cosa.
    • Gastos de Registro de la Propiedad: Se abonarán por el copropietario comprador del resto de cuotas.
    • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: Como hemos indicado anteriormente, esta operación no conlleva la liquidación del Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales, sino sólo la del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que es sustancialmente menor y oscila entre un 0,5% y 1% del valor de compra en función de la Comunidad Autónoma donde se liquide.
    • Impuesto sobre el Incremento de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal): Lo pagara cada uno de los copropietarios vendedores en función de su porcentaje sobre el inmueble y siempre que haya existido incremento de valor entre la compra y la venta.

    En el supuesto de venta a un tercero, los gastos serían los siguientes:

    • Gastos de notaría: Se abonarán por parte del tercero comprador a menos que se pacte otra cosa.
    • Gastos de Registro de la Propiedad: Se abonarán por el tercero comprador del resto de cuotas.
    • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: Nos hallamos ante una compraventa que conlleva la liquidación del Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales, que deberá liquidar, previamente a la inscripción en el Registro de la Propiedad, el tercero comprador.
    • Impuesto sobre el Incremento de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal): Lo pagara cada uno de los copropietarios vendedores en función de su porcentaje sobre el inmueble y siempre que haya existido incremento de valor entre la compra y la venta.

    7. Cuando no hay acuerdo entre las partes ¿cómo se puede realizar la venta de la vivienda?

    Si no existe acuerdo entre los copropietarios, es imposible la venta extrajudicial del inmueble. Obligatoriamente, el copropietario que no desee mantener la situación de copropiedad deberá acudir al procedimiento judicial de división de la cosa común al que nos hemos referido anteriormente.

    Nacho-Para

       Ignacio Para Mata | Socio LEAN Abogados

    Especialistas en Derecho Inmobiliario

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