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  • El desahucio por falta de pago de rentas de inquilinos en vulnerabilidad económica

    25 mayo, 2021
    ¿Qué situaciones surgen cuando un inquilino en vulnerabilidad económica deja de pagar la renta? La crisis del COVID-19 ha provocado la aparición de novedades legislativas a este respecto

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    Una de las situaciones más temida por los arrendadores es encontrarse ante la falta de pago de la renta por parte del arrendatario.

    La crisis económica provocada por la pandemia ha afectado a millones de personas que, ante la pérdida de su empleo, la aplicación de ERTEs, el cierre de sus negocios, etc, han visto reducir sus ingresos de forma considerable, dando lugar al importante problema desahucio por falta de pago de rentas.

    1. Novedades legislativas en materia de desahucios con motivo del COVID-19

    Con el fin de evitar posibles confusiones debido a la abundante normativa que a lo largo del último año ha sido aprobada, sólo haremos mención a la normativa que en la actualidad se encuentra en vigor, esto es, la contenida en el Real Decreto- Ley 8/2021, de 4 de mayo.

    En base al mismo, desde el 2 de abril de 2020 hasta el 9 de agosto de 2021, se faculta al arrendatario para que pueda solicitar la suspensión extraordinaria del lanzamiento o desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas ante el juzgado por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.

    Asimismo, se determina que, en los supuestos en los que no estuviese señalada fecha para el lanzamiento del inmueble, se procederá la suspensión de dicho plazo o de la vista en su caso.

    Ahora bien, como se puede comprobar, la suspensión sólo procederá en el caso en que el arrendatario acredite que se encuentra en situación de vulnerabilidad económica.

    2. ¿Cuándo se considera la situación de vulnerabilidad económica del arrendatario?

    La respuesta a esta pregunta la encontramos en el propio Real Decreto- Ley 8/2021, al que aludíamos anteriormente. En éste se determina que, para que opere la referida suspensión, es imprescindible que el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, la cual se considera que existe cuando el arrendatario se encuentra en alguno de los siguientes casos:

    • Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, de modo tal que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar en el mes anterior a la solicitud de la moratoria no alcance:
      • Tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM). Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
      • Cuatro veces el IPREM en caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad igual o superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
      • Cinco veces el IPREM en el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.
    • Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.

    3. ¿Qué ocurre cuando el arrendatario acredita una situación de vulnerabilidad económica?

    En este caso, se le comunicará como arrendador la acreditación por el arrendatario de encontrarse en situación de vulnerabilidad económica, pudiendo el arrendador acreditar, en el plazo de diez días, que se encuentra igualmente en una situación de vulnerabilidad económica, o en riesgo de situarse en ella, en el caso de que se acuerde la suspensión del lanzamiento.

    Posteriormente, comunicará con carácter inmediato a los servicios sociales competentes toda la documentación acreditativa de dicha situación, solicitándoles que realicen informe en el plazo de diez días. El objeto de este informe será la valoración de la situación de vulnerabilidad del arrendatario y, en su caso del arrendador, e indiquen las medidas a aplicar por la administración competente.

    A la vista de la documentación presentada y del informe emitido por los servicios sociales, el juez decidirá mediante auto la suspensión del lanzamiento si se considera acreditada la situación de vulnerabilidad económica y, en su caso, que no debe prevalecer la vulnerabilidad del arrendador.

    Si no se acreditara la vulnerabilidad por el arrendatario o bien debiera prevalecer la situación de vulnerabilidad del arrendador, acordará la continuación del procedimiento de desahucio. En todo caso, el auto que fije la suspensión señalará expresamente que, el 9 de agosto de 2021, se reanudará automáticamente el cómputo de los plazos o se señalará fecha para la celebración de la vista y, en su caso, del lanzamiento, según el estado en que se encuentre el proceso.

    4. ¿Qué sucederá cuando finalice esta situación excepcional?

    Ahora bien, a diferencia de lo que pudiera pensarse a priori, la acreditación de la situación de vulnerabilidad no produce la suspensión del lanzamiento hasta el 9 de agosto de 2021, en cualquier caso.

    En la propia norma se determina que, una vez acreditada la vulnerabilidad, antes de la finalización del plazo máximo de suspensión, las Administraciones Públicas competentes deberán adoptar las medidas indicadas en el informe de servicios sociales u otras que consideren adecuadas para satisfacer la necesidad habitacional de la persona en situación de vulnerabilidad que garanticen su acceso a una vivienda digna.

    De este modo, una vez aplicadas dichas medidas, la Administración competente habrá de comunicarlo inmediatamente al Tribunal, y el Letrado de la Administración de Justicia deberá dictar en el plazo máximo de tres días decretado acordando el levantamiento de la suspensión del procedimiento.


      Beatriz Herrera | LEAN Abogados

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