1. Incumplimiento de obligaciones 

2. Envío de burofax al inquilino

3. ¿Qué ocurre si es inquilino no recoge el burofax?

4. Presentación de la demanda
5. Negociación con el inquilino

Nerea Rodríguez | Abogada LEAN Abogados para Guadaliuris

A raíz de la pandemia se han incrementado las visitas de clientes que buscan asesoramiento sobre inmuebles con inquilinos que han dejado de cumplir con sus obligaciones. Lo más normal es que, en estos casos, encontremos  inquilinos que no han pagado la renta, o bien han finalizado ya el contrato y no han desalojado voluntariamente el inmueble.

El incumplimiento mas común es el impago de rentas y cantidades asimiladas. Esto significa también el impago, por ejemplo, de la fianza, de los suministros o incluso de la cuota de comunidad, en la que muchos contratos de arrendamiento esta obligación se impone al inquilino.

Por otro lado podemos encontrarnos también con incumplimiento de obligaciones relacionadas con actividades insalubres, nocivas o peligrosas dentro del inmueble así como la cesión o arrendamiento ilegal del inmueble.

Encontramos a menudo situaciones en las que el arrendatario no desaloja voluntariamente el inmueble. Ante este tipo de incumplimiento desde el despacho, lo que aconsejamos siempre es, en primer lugar, notificar al inquilino mediante un burofax.

El burofax es un medio fehaciente de comunicación: con el acuse de recibo vamos a poder saber si efectivamente el inquilino ha recibido nuestro requerimiento. Si bien la ley no obliga a la remisión del burofax, siempre lo aconsejamos, sobre todo cuando pretendemos presentar una demanda de desahucio por reclamación de rentas.

La remisión del burofax es crucial, ya que si presentamos una demanda de desahucio sin haber requerido previamente al inquilino, lo que va a ocurrir es que el juzgado va a darle la oportunidad al inquilino por un plazo de diez días de consignar las cantidades que debe o pagar.

¿Cuáles serían las consecuencias? Que el desahucio se archivaría y no lograríamos el desalojo de del inquilino. 

Debe de haber un plazo de 30 días desde el requerimiento hasta la presentación de la demanda. Por todo ello, aconsejamos que este tipo de comunicaciones se hagan siempre de la mano de un profesional en la materia.

En muchas ocasiones los inquilinos no recogen el burofax o les es imposible a los propietarios comunicarse con ellos. Es importante resaltar que, aun en el caso de que se les remita un burofax con acuse de recibo y el inquilino no lo recoja y deje el aviso en el buzón, hay jurisprudencia más que consolidada que da por notificado el burofax.

Esto también ocurre con la demanda. Muchas veces los inquilinos creen que por no recoger la demanda, el procedimiento de desahucio se va a quedar paralizado.

Nada más lejos de la realidad. Existen mecanismos dentro del procedimiento judicial, como la averiguación domiciliaria, para poder notificar al inquilino. Si no se encontrase en ningún otro domicilio facilitado por la averiguación. Se le notificará mediante edictos, que son los talones oficiales, canales oficiales de publicidad.

Una vez que se ha requerido al inquilino y no ha habido posibilidad de acuerdo, el siguiente paso es la presentación de la demanda.

Con la presentación de la demanda, decreto de admisión nos va a dar dos señalamientos:

• El primero que va a ser el señalamiento para el juicio verbal 
• El segundo, la fecha de lanzamiento

En este momento procesal, puede suceder que el inquilino demandado contesta la demanda, por lo tanto iremos a vista y a sentencia, o que no contesta a la demanda, en cuyo caso se dictará un decreto que hace las veces de sentencia y tanto la sentencia como ese decreto serán ejecutables.

El lanzamiento se llevará a cabo después de la sentencia del decreto y se iniciará, de forma paralela, un procedimiento de ejecución por las cantidades de las rentas u otras cantidades análogas, que puedan ser la cuota, la fianza o incluso los daños que se hayan ocasionado dentro de la vivienda.

Dependiendo del las contestaciones, estimamos que este tipo de procedimientos suelen tardar entre seis meses a un año y medio.

Con todo, no debemos olvidar que durante todo el procedimiento sigue estando abierta la vía de la negociación con el inquilino. Esta posibilidad, desde luego, podrá tener un resultado más satisfactorio para ambas partes.

Además de recuperar la posesión del inmueble a la mayor brevedad, (incluso antes que con el procedimiento judicial), también es una situación beneficiosa para el propietario:

• En primer lugar, porque va a tener otro tipo de relación con el inquilino que no ha desalojado voluntariamente. Es la mejor forma de asegurarse de que los daños en el inmueble, en la mayoría de las ocasiones, no sean tan graves.
• Y en segundo lugar, y más importante, podrá recuperar la posesión del inmueble lo antes posible y volver a rentarlo.

Nerea Rodríguez | Abogada LEAN Abogados