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    Toda la información sobre el derecho de retracto

    1. ¿Qué es el derecho de retracto?

    A rasgos generales, el derecho de retracto es aquel que ostenta una persona para quedarse, por el mismo precio, con el bien o la cosa que se ha vendido a otro.

    Ahora bien, se ha de diferenciar entre dos tipos de retracto:

    • Retracto convencional. Se encuentra regulado en el artículo 1.507 del Código Civil y se contempla para aquellos supuestos en los que el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1.518 y lo demás que se hubiese pactado.
    • Retracto legal. Regulado en el precepto 1.521 del Código Civil, se define como el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.

    Una de las diferencias más significativas entre ambos es el número de sujetos intervinientes. Como regla general, en el retracto convencional intervienen dos sujetos que a su vez son las partes del contrato originario y que intercambian, al ejercitar el retracto, sus posiciones (vendedor y comprador). Por el contrario, en el retracto legal suelen intervenir tres personas: el vendedor que enajena un bien de su patrimonio, el comprador que pretende adquirir dicho bien y, por último, un tercero que, por imperativo de la ley, tiene preferencia en la adquisición de ese bien.

    A rasgos generales, el derecho de retracto es aquel que ostenta una persona para quedarse, por el mismo precio, con el bien o la cosa que se ha vendido a otro.

    Ahora bien, se ha de diferenciar entre dos tipos de retracto:

    • Retracto convencional. Se encuentra regulado en el artículo 1.507 del Código Civil y se contempla para aquellos supuestos en los que el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1.518 y lo demás que se hubiese pactado.
    • Retracto legal. Regulado en el precepto 1.521 del Código Civil, se define como el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.

    Una de las diferencias más significativas entre ambos es el número de sujetos intervinientes. Como regla general, en el retracto convencional intervienen dos sujetos que a su vez son las partes del contrato originario y que intercambian, al ejercitar el retracto, sus posiciones (vendedor y comprador).

    Por el contrario, en el retracto legal suelen intervenir tres personas: el vendedor que enajena un bien de su patrimonio, el comprador que pretende adquirir dicho bien y, por último, un tercero que, por imperativo de la ley, tiene preferencia en la adquisición de ese bien.

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    2. ¿En qué se diferencia del derecho de tanteo?

    Especial importancia tiene distinguir el derecho de retracto (refiriéndonos en este caso al retracto legal) del llamado derecho de tanteo. La diferencia básica reside en el momento temporal en el que se ejercitan; mientras que el derecho de tanteo opera antes de la enajenación cuya formalización se pretende, el derecho de retracto permite a quien lo ostenta adquirir el bien aunque el mismo ya haya sido transmitido al primer comprador.

    Especial importancia tiene distinguir el derecho de retracto (refiriéndonos en este caso al retracto legal) del llamado derecho de tanteo.

    La diferencia básica reside en el momento temporal en el que se ejercitan; mientras que el derecho de tanteo opera antes de la enajenación cuya formalización se pretende, el derecho de retracto permite a quien lo ostenta adquirir el bien aunque el mismo ya haya sido transmitido al primer comprador.

    3. ¿Cómo funciona el retracto en una compraventa?

    El retracto, en concreto el convencional, surge cuando se realiza un contrato de compraventa donde se incluye el denominado pacto de retroventa. Dicho pacto implica que el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida, siempre y cuando cumpla con lo dispuesto en el Código Civil y lo demás que se hubiese pactado.

    El retracto, en concreto el convencional, surge cuando se realiza un contrato de compraventa donde se incluye el denominado pacto de retroventa.

    Dicho pacto implica que el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida, siempre y cuando cumpla con lo dispuesto en el Código Civil y lo demás que se hubiese pactado.

    4. ¿Cuáles son los principales supuestos de retracto?

    1. Retracto de comuneros.

    Se puede ejercitar tanto ante bienes muebles como bienes inmuebles, aunque la mayoría de los casos en los que se ejecuta es referente a fincas. Según el artículo 1.522 del Código Civil, el copropietario de una cosa común podrá hacer uso del retracto en el caso de enajenarse a un extraño, incluso si ha sido mediante subasta judicial, la parte de todos los demás condueños o de algunos de ellos. Además, el artículo especifica que, cuando dos o más copropietarios quieran ejercitar el retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata del porcentaje de propiedad que les corresponda de la cosa común.

    Son los casos referentes a inmuebles los más comunes ya que, detrás de subastas de fincas embargadas por bancos, venta de proindivisos o compraventa de terrenos, el bien que se transmite puede pertenecer a un ecosistema en el que el resto de copropietarios vean la entrada de un tercero desconocido como una amenaza.

    Se puede ejercitar tanto ante bienes muebles como bienes inmuebles, aunque la mayoría de los casos en los que se ejecuta es referente a fincas. Según el artículo 1.522 del Código Civil, el copropietario de una cosa común podrá hacer uso del retracto en el caso de enajenarse a un extraño, incluso si ha sido mediante subasta judicial, la parte de todos los demás condueños o de algunos de ellos.

    Además, el artículo especifica que, cuando dos o más copropietarios quieran ejercitar el retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata del porcentaje de propiedad que les corresponda de la cosa común.

     

    Son los casos referentes a inmuebles los más comunes ya que, detrás de subastas de fincas embargadas por bancos, venta de proindivisos o compraventa de terrenos, el bien que se transmite puede pertenecer a un ecosistema en el que el resto de copropietarios vean la entrada de un tercero desconocido como una amenaza.

    2. Retracto de colindantes.

    Según el artículo 1.523 del Código Civil ostentarán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea, quedando excluidos los casos en los que esas tierras colindantes estuviesen separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas. Cuando dos o más colindantes quieren hacer uso de su derecho de retracto al mismo tiempo, tendrá preferencia el propietario de la tierra colindante de menos cabida, en caso de que ambos terrenos tuvieran la misma, tendrá preferencia el primero en solicitarlo.

    A modo de contextualización, es importante entender que este derecho nace como fruto de una intención de reducir el minifundismo y aumentar la rentabilidad de la explotación de los recursos agrarios.

    Se ha de tener en cuenta que conviven dos tipos de retracto de colindantes:

    • El regulado en el Código Civil.
    • El regulado en la Ley de 19/1995, la cual, en su artículo 27, exige que el retrayente sea el titular de la explotación prioritaria y establece en un año el plazo para ejercitarlo desde su inscripción en el Registro.

    Según el artículo 1.523 del Código Civil ostentarán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea, quedando excluidos los casos en los que esas tierras colindantes estuviesen separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas.

    Cuando dos o más colindantes quieren hacer uso de su derecho de retracto al mismo tiempo, tendrá preferencia el propietario de la tierra colindante de menos cabida, en caso de que ambos terrenos tuvieran la misma, tendrá preferencia el primero en solicitarlo.

     

    A modo de contextualización, es importante entender que este derecho nace como fruto de una intención de reducir el minifundismo y aumentar la rentabilidad de la explotación de los recursos agrarios.

     

    Se ha de tener en cuenta que conviven dos tipos de retracto de colindantes:

    –          El regulado en el Código Civil.

    –          El regulado en la Ley de 19/1995, la cual, en su artículo 27, exige que el retrayente sea el titular de la explotación prioritaria y establece en un año el plazo para ejercitarlo desde su inscripción en el Registro.

    3. Retracto de herederos o coherederos.

    No son extraños los casos en los que por falta de liquidez un heredero busca financiarse vendiéndole a un tercero, que puede ser una empresa, los derechos de una herencia por cobrar.

    El retracto de herederos es el derecho que protege, a los otros coherederos, de la entrada de un tercero extraño en el reparto de la herencia. El artículo 1.067 del Código Civil lo define: si alguno de los herederos vendiera a un extraño su derecho hereditario antes de la partición, podrán todos o cualquiera de los coherederos subrogarse en lugar del comprador, reembolsando el precio de la compra, en las mismas condiciones pactadas, con tal que lo verifique en término de un mes, a contar desde que esto se les haga saber.

    No son extraños los casos en los que por falta de liquidez un heredero busca financiarse vendiéndole a un tercero, que puede ser una empresa, los derechos de una herencia por cobrar. El retracto de herederos es el derecho que protege, a los otros coherederos, de la entrada de un tercero extraño en el reparto de la herencia.

    El artículo 1.067 del Código Civil lo define: si alguno de los herederos vendiera a un extraño su derecho hereditario antes de la partición, podrán todos o cualquiera de los coherederos subrogarse en lugar del comprador, reembolsando el precio de la compra, en las mismas condiciones pactadas, con tal que lo verifique en término de un mes, a contar desde que esto se les haga saber.

    4. Retracto de consocios.

    Según el artículo 1.708 del Código Civil, las particiones entre socios se rigen por las reglas de las herencias, por lo que el retracto de consocios se comporta de la misma forma que el retracto de herederos descrito anteriormente.

    Según el artículo 1.708 del Código Civil, las particiones entre socios se rigen por las reglas de las herencias, por lo que el retracto de consocios se comporta de la misma forma que el retracto de herederos descrito anteriormente.

    5. Retracto en el censo enfitéutico.

    Este derecho viene definido por el artículo 1.605 del Código Civil, por el cual se dispone que, cuando una persona cede a otra el dominio útil de una finca, puede reservarse el derecho a percibir del cedido una pensión anual, ya sea un pago monetario o en especie, en reconocimiento de este mismo dominio.

    Los censos tienen duración indefinida, pudiéndose resolver con un preaviso de un año o pagando la cantidad correspondiente al canon anual.

    Este derecho viene definido por el artículo 1.605 del Código Civil, por el cual se dispone que, cuando una persona cede a otra el dominio útil de una finca, puede reservarse el derecho a percibir del cedido una pensión anual, ya sea un pago monetario o en especie, en reconocimiento de este mismo dominio.

    Los censos tienen duración indefinida, pudiéndose resolver con un preaviso de un año o pagando la cantidad correspondiente al canon anual.

    6. Retracto arrendaticio urbano.

    Este derecho concede al arrendatario de la vivienda el derecho de adquisición preferente en caso de que el inmueble arrendado se enajenase a un tercero.

    Según regula el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, el interesado dispone del plazo de treinta días, desde que se le notifique la decisión de transmisión del inmueble indicando su precio y demás condiciones, para ejercer su derecho.

    Este derecho concede al arrendatario de la vivienda el derecho de adquisición preferente en caso de que el inmueble arrendado se enajenase a un tercero. Según regula el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, el interesado dispone del plazo de treinta días, desde que se le notifique la decisión de transmisión del inmueble indicando su precio y demás condiciones, para ejercer su derecho.

    7. Retracto arrendaticio rústico.

    Mediante el mismo el arrendatario tendrá un plazo de sesenta días hábiles, desde que haya tenido conocimiento de la enajenación de la finca rústica, para ejercer su derecho de adquirir la finca con las mismas condiciones y con el mismo precio que el comprador.

    Puede concluirse que el derecho de retracto otorga, en la mayoría de los casos, una posición preferente adquirida por lo legalmente dispuesto o, por el contrario, por lo pactado entre las partes. Por esto, antes de proceder a plasmar las intenciones en un contrato o aceptar las que le impone otra persona, consulte con un asesor legal qué derechos y obligaciones conlleva el mismo.

    Mediante el mismo el arrendatario tendrá un plazo de sesenta días hábiles, desde que haya tenido conocimiento de la enajenación de la finca rústica, para ejercer su derecho de adquirir la finca con las mismas condiciones y con el mismo precio que el comprador.

     

    Puede concluirse que el derecho de retracto otorga, en la mayoría de los casos, una posición preferente adquirida por lo legalmente dispuesto o, por el contrario, por lo pactado entre las partes.

    Por esto, antes de proceder a plasmar las intenciones en un contrato o aceptar las que le impone otra persona, consulte con un asesor legal qué derechos y obligaciones conlleva el mismo.

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