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    16 marzo, 2020
    El expediente de dominio es un procedimiento mediante el cual se logra inscribir en el Registro de la Propiedad una finca no inscrita anteriormente y que carece de título suficiente.

    1. ¿Qué es un expediente de dominio?

    El expediente de dominio es un procedimiento mediante el cual se logra inscribir en el Registro de la Propiedad una finca no inscrita anteriormente y que carece de título suficiente para una inscripción ordinaria directa. De esta manera, la finca que no está registrada en favor de ninguna persona puede alcanzar la inmatriculación, que es el acto por el que un inmueble logra la inscripción registral por primera vez. Si una finca no está registrada, no se podrá demostrar quién es su titular y creará problemas legales en el futuro.

    2. ¿Dónde y cómo realizar el expediente de dominio?

    Antes de la Ley 13/2015 de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley del Catastro inmobiliario era necesario acudir a un procedimiento judicial. Tras su entrada en vigor se puede acudir directamente a un notario y realizar allí el expediente de dominio.

    No sólo se ha producido un cambio en el instructor del expediente, que ha pasado de ser un juez a ser un notario, sino que además se ha creado una alteración muy esencial: antes, el juez -una vez practicadas las pruebas y aportada toda la documentación- decidía lo que estimara oportuno, a favor o en contra de la solicitud; en el expediente de dominio notarial, el notario no decide nada, ni siquiera hace un juicio de notoriedad, por lo que la solicitud solamente puede llegar a buen puerto en caso de que ninguno de los interesados se oponga.

    Además de la inmatriculación (inscripción registral por vez primera), el expediente de dominio nos puede servir para dos cosas más:

    Reanudar el tracto sucesivo: si adquiere una finca a una persona que no inscribió su propiedad en el Registro, deberá iniciar este tipo de expediente de dominio para poder inscribir el bien a su nombre. Deberán aportarse por el interesado, junto con los documentos que acrediten su adquisición, aquellos otros de los que disponga que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa y cualesquiera otros que considere oportuno para justificar su petición. Así, si tiene algún contrato de compraventa, testamento, declaración de herederos, documentos que acrediten el pago de impuestos o cargas, etc.

     

    Regularizar los excesos de cabida: la superficie reflejada en el Registro de la Propiedad no se corresponde con la superficie real de la finca. Si bien es preciso indicar que no es necesario hacer un expediente de dominio en dos casos:

    1.- Si la rectificación de superficie no es superior al 5%. En ese caso basta un certificado técnico.

    2.- Si la rectificación de superficie no excede del 10%, y la superficie a rectificar coincida plenamente con la del catastro.

    3. Procedimiento del expediente de dominio.

    ​El procedimiento comienza con una solicitud por escrito a modo de requerimiento del promotor del expediente dirigida a la notaría del lugar donde radique la finca (la competencia notarial para tramitar este expediente es muy amplia, ya que cualquier notario que pertenezca al distrito en el que esté radicada la finca, o parte de ella, o en un distrito colindante a éste, es competente para actuar, incluso aunque la finca esté situada en una población que tenga demarcada otra notaría).

    A este escrito inicial se le deben acompañar una serie de documentos y de datos:

    – La descripción literaria de la finca. Dicha descripción se realizará normalmente de acuerdo con la configuración catastral de la finca, para garantizar la total coincidencia, salvo que el interesado manifieste alguna discrepancia.

     

    – Los datos personales del promotor y su domicilio para que se puedan realizar las notificaciones.

     

    – Título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente, título que ha de ser traslativo del dominio y debe contener la descripción literaria de la finca. Puede ser público o privado, ya que el precepto no distingue. El título de propiedad habrá de haber sido previamente liquidado en la oficina liquidadora correspondiente.

     

    – Certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se correspondan con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca cuya inmatriculación se solicita. De la certificación catastral que se aporta obtendremos también la identificación de los titulares de dichas parcelas y sus colindantes, así como sus domicilios. Se reconoce expresamente aquí la posibilidad de que el titular catastral sea distinto del titular dominical que pretende iniciar

     

    – Relación de los datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen de los que disponga el promotor y sirvan para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes. En particular, el nombre y domicilio de sus propietarios actuales, si fueran distintos de los recogidos en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, así como los titulares de cargas o gravámenes sobre las mismas.

     

    – Identificación de los derechos constituidos sobre la finca, expresando las cargas a que pueda hallarse afecta o las acciones con transcendencia real ejercitadas en relación con la misma, indicando los nombres de los titulares o actores, sus domicilios y cualesquiera otras circunstancias que ayuden a su correcta identificación, quienes serán requeridos para que, si les conviene, soliciten la inscripción o anotación omitida, presentando a tal fin los títulos necesarios en el Registro.

     

    – Deberá identificarse también a los poseedores de la finca que se pretende inmatricular y al arrendatario de ella, si se trata de vivienda. No se incluye al arrendatario de fincas que no sean vivienda, ni aunque se trate de fincas rústicas.

    A continuación, el notario levantará acta a la que incorporará la documentación presentada, remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente solicitando la expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita en el Registro y que, en su caso, practique anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación. Para ello el registrador tendrá un plazo de 15 días. En caso de que la finca conste inscrita o sea de dominio público, el registrador denegará la anotación solicitada y el notario archivará el expediente.

    En caso de calificación positiva, el Notario notificará la pretensión de inmatriculación a todos los posibles interesados:

    • los titulares de cargas, derechos y acciones que afecten a la finca
    • aquel de quien proviene el inmueble o a sus causahabientes si fueran conocidos
    • Ayuntamiento del lugar
    • propietarios de fincas colindantes.

    Cualquier interesado podrá hacer alegaciones y presentar pruebas en el plazo de un mes desde que haya sido notificado.

    Transcurrido el plazo de un mes sin que nadie se oponga a la pretensión de inmatriculación, el notario concluye el expediente remitiendo copia al registrador para la inscripción a favor del promotor.

    En caso de que exista oposición, el expediente finalizará sin que se obtenga la pretendida inmatriculación y quedará abierta la posibilidad de acudir a la vía judicial. La oposición tiene que hacerse con expresión de la causa en que se funde, aportando pruebas escritas de su derecho.

    Si alguno de los interesados plantea su oposición a la petición de inscripción registral de la finca, se tendrá que acudir al procedimiento declarativo correspondiente, que habitualmente será el ordinario.

    4. ¿Qué hace falta para llevarlo a cabo?                                      

    Se trata de un procedimiento judicial para el que resulta necesaria la intervención de abogado y procurador, debiendo iniciarse mediante la oportuna demanda y sujetándose las actuaciones a los trámites y plazos previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo decisiva la prueba de los derechos sobre la finca alegados por quienes se opusieron en vía notarial, que habrán de valorarse esta vez por el juzgador, con la posibilidad de recurrir su resolución a una instancia superior.

    Laura Lorenzo | Socia LEAN Abogados

    Especialistas en Derecho Inmobiliario

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    ¿Qué es un expediente de dominio?

    El expediente de dominio es un procedimiento mediante el cual se logra inscribir en el Registro de la Propiedad una finca no inscrita anteriormente y que carece de título suficiente.

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