El desahucio por falta de pago está estructurado en numerosos artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, del Código Civil y de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y ha sido desarrollado también por la jurisprudencia de nuestros tribunales mediante un procedimiento con garantías tanto para el propietario como para el inquilino.

ÍNDICE

1. Desahucio por falta de pago: ¿cuándo proceder?

2. ¿Cuándo se entiende incumplida la obligación de pago?

3. ¿Qué conceptos son los que se pueden reclamar?

4. Enervación del desahucio. ¿Puede el inquilino moroso pagar antes de que se produzca el desahucio?

5. ¿Cómo es el procedimiento judicial de desahucio por falta de pago?

6. ¿Qué ocurre con las rentas y cantidades asimiladas no abonadas después del desahucio?

7. Novedades legislativas sobre desahucios tras el COVID-19 e inquilinos en vulnerabilidad económica

Una de las principales preocupaciones de los propietarios que deciden alquilar su vivienda o local de negocio es la incertidumbre que genera la posibilidad de que la persona a la que confían su inmueble cumpla con la obligación de abonar la renta acordada o las cantidades asimiladas, es decir, suministros, impuesto de basura, etc…

Ante un impago o un retraso, contamos en nuestro ordenamiento jurídico con un mecanismo relativamente rápido (aunque depende del juzgado que nos toque) para conseguir la recuperación de nuestra finca y de todas aquellas cantidades que se hayan impagado hasta el momento de la entrega definitiva del bien.

La ley de Arrendamientos Urbanos establece que, salvo pacto en contrario, el pago de la renta se deberá hacer en los siete primeros días del mes, constituyéndose en la obligación principal que tiene el arrendatario. Por ello, un impago o un mero retraso en el mismo habilita al propietario para proceder a la recuperación de la finca.

Nuestro Alto Tribunal se ha pronunciado sobre lo que se entiende por impago y en qué supuestos se entiende incumplida dicha obligación. Así, en su sentencia de 24 de julio de 2008 estableció que, salvo que se haya acordado el abono de la renta y las cantidades asimiladas en un solo momento, el impago de una mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual, ya que el propietario no tiene porque soportar que el inquilino se retrase. Por ello, entendemos que en cuanto pase un solo día desde que se debió abonar la renta o las cantidades asimiladas, ya podemos iniciar los trámites para recuperar nuestra finca.

Además de la renta, hay otros conceptos que pueden formar parte de la relación arrendaticia y cuyo impago también abre la posibilidad de iniciar el procedimiento de desahucio. Estas cantidades deben estar contempladas en el contrato de alquiler o ser imputadas al arrendatario por imperativo legal. Estamos hablando de gastos de suministros como agua, luz o la tasa de basura, que pueden ser abonados por el arrendatario debiendo éste cumplir siempre con los términos de lo acordado.

El artículo 22.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece la posibilidad de que, una vez que se haya producido el impago y se haya interpuesto la demanda de desahucio, el inquilino pueda pagar todo lo adeudado y reactivar su contrato, de manera que se archivaría el procedimiento iniciado y el contrato continuaría desplegando sus efectos legales.

Esta posibilidad que se le otorga al arrendatario puede ponerse en marcha una sola vez. Así, si hay otros impagos en el futuro, el inquilino ya no podrá evitar ser desalojado del inmueble abonando todo lo que deba y en la fecha que establezca el juzgado. Tampoco podrá recurrir a la enervación cuando el propietario le haya requerido fehacientemente de pago y él haga caso omiso de dicho requerimiento en el plazo establecido en dicha comunicación. De este modo, pasados 30 días de la comunicación, y no habiéndose acreditado el pago, el propietario podrá interponer la demanda de desahucio y el procedimiento legal continuará sin posibilidad de enervación por el inquilino.

Como apuntábamos antes, los plazos para resolver este procedimiento son relativamente rápidos y favorables a los propietarios. Sin embargo, la excesiva carga de trabajo que tienen actualmente nuestros tribunales suele ralentizar una vía que debería mucho más ágil. Por eso, conseguir el lanzamiento de un arrendatario moroso en un periodo de tiempo razonable depende de varios factores.

En primer lugar, una vez interpuesta la demanda, se debe dictar un Decreto en el que se le dan al arrendatario varias posibilidades para que en el plazo de diez días realice alguna de las siguientes actuaciones:

• Abone las cantidades debidas, dándole la posibilidad de enervar, si corresponde.
• Se oponga a lo reclamado si cree que tiene motivos para ello. Estos motivos deben estar limitados a argumentar si debe o no todo o parte de lo reclamado. Si quiere presentar oposición al desahucio, en el propio Decreto ya viene señalado el día de la vista donde se discutirán las alegaciones de las partes sobre el particular.

Si el demandado no realiza ninguna de las anteriores actuaciones y deja correr el plazo de los diez días, se establece en la mismo Decreto la fecha en la que se producirá el lanzamiento o desalojo de la vivienda, sin necesidad de resolución posterior. En esa fecha se personará una comisión judicial en la que se levantará acta del estado del inmueble por si hubiera desperfectos que el propietario quisiera reclamar.

Una vez que se haya procedido a la entrega de la vivienda, ya sea voluntariamente o a través de lanzamiento judicial, el propietario podrá interponer ejecución para recuperar las cuantías no abonadas por el ex inquilino. Para ello podrá solicitar que se le embarguen sus bienes -ya sea cuentas corrientes, salarios o cualquier otro bien que esté a su nombre- hasta alcanzar la cuantía debida.

También se condenará al arrendatario en costas para que abone los gastos de abogado y procurador en los que hemos incurrido, por lo que, si todo sale bien, el arrendador recuperará su inmueble, su dinero, y se le indemnizará por los gastos judiciales que haya necesitado para hacer valer sus derechos.

En definitiva, la ley plantea un mecanismo ágil y efectivo para la recuperación de la posesión de las fincas arrendadas en casos de impago de las rentas o cantidades asimiladas. Lo ideal es tratar el asunto con un profesional desde el primero de los impagos, asesorándose sobre cómo actuar ante estos incumplimientos y valorando las medias a adoptar para evitarlos en el futuro.

La crisis económica derivada de la crisis sanitaria por causa del COVID-19, ha favorecido la aparición de urgentes novedades legislativas para proteger a inquilinos y arrendadores en situación de vulnerabilidad. 

Todas ellas se encuentran desarrolladas en el siguiente artículo: “El desahucio por impago de rentas de inquilinos en vulnerabilidad económica“.

Yeray Plata | LEAN Abogados