Claves de la ley de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda en Cataluña

El pasado 22 de septiembre entró en vigor en Cataluña la Ley 11/2020 de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda.

El objetivo de la misma es limitar los precios máximos del alquiler de aquellas viviendas que:

• Estén destinadas a residencia permanente del arrendatario.
• Estén situadas en un área que haya sido declarada área con mercado de vivienda tenso.

Están excluidos del ámbito de aplicación de la ley los contratos suscritos antes del 1 de enero de 1995, los de vivienda protección oficial, de inserción, alquiler social, políticas sociales o los de carácter asistencial y alquiler social obligatorio.

Esta contención en el precio del alquiler se aplicará a aquellas viviendas que se encuentren en áreas con mercado de vivienda tenso, esto es, en municipios o partes de municipio que estén especialmente en riesgo de no disponer de la suficiente dotación de viviendas de alquiler a un precio asequible que permita acceder a las mismas a toda la población.

En concreto, resultarán afectados los 60 municipios de más de 20.000 habitantes con un mercado de vivienda más tensionado, entre ellos casi todas las capitales de comarca y municipios del área metropolitana de Barcelona, un área donde viven unos 5 millones de personas, el 70% de la población catalana.

Se trata de aquellos en los que las rentas del alquiler han sufrido un incremento de más de un 20% en el período comprendido entre los años 2014 y 2019. En concreto: Badalona, Barberà del Vallès, Barcelona, Blanes, Calafell, Castellar del Vallès, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà, Granollers, Hospitalet de Llobregat, Igualada, Manlleu, Manresa, Martorell, el Masnou, Mataró, Molins de Rei, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, el Prat de Llobregat, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí, Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besos, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de la Mogoda, Sitges, Terrassa, Tortosa, el Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltrú y Vilassar de Mar.

La ley establece que los nuevos contratos que se firmen en viviendas que ya estaban alquiladas en dichos municipios, no podrán superar el precio acordado en el contrato anterior –si fue firmado en los últimos cinco años-; y la renta no podrá superar el índice de referencia de precios de la Generalitat.

En el caso de que el contrato anterior fijase una renta superior a la del Índice de Referencia que elabora la Generalitat, el nuevo contrato habrá de reducir la renta para ajustarse a ese valor.

Existen excepciones a estas reglas en caso de obra nueva, si existe relación de parentesco o bien si la persona propietaria es vulnerable.

• En caso de relación de parentesco entre arrendador y el anterior arrendatario, si la propiedad firma un nuevo contrato de alquiler, también podrá poner el inmueble en el mercado subiendo la renta hasta el precio de referencia.
• Se considerará que la persona propietaria es vulnerable si su unidad familiar tiene unos ingresos inferiores a 2,5 veces el Indicador de Renta de Suficiencia de Cataluña (IRSC). En ese caso, la propietaria podrá firmar contratos nuevos con el precio de los anteriores. También podrá subir el precio del alquiler hasta el Índice de referencia si el anterior contrato lo situaba por debajo. Esta excepción sólo queda sin efecto si la unidad familiar de los inquilinos tiene unos ingresos inferiores a 3,5 veces el IRSC.

En cuanto al régimen sancionador previsto por la ley, ésta distingue entre infracciones leves y graves.

Serán consideradas infracciones leves:

• No hacer constar el índice de referencia de precios del alquiler de viviendas, o, si procede, el importe de la renta del contrato de arrendamiento anterior, en la publicidad de viviendas para alquilar que incluya el precio del alquiler, en las ofertas de arrendamientos urbanos de viviendas o en los contratos de arrendamientos urbanos de viviendas.
• Establecer la parte arrendadora una renta que supere el importe máximo que corresponda en aplicación del citado régimen, si la renta fijada supera dicho importe máximo en menos de un veinte por ciento.
• No adjuntar al contrato o no facilitar al arrendatario el documento que genera el sistema de indexación de los precios de alquiler, con la información relativa al valor del índice que corresponda a una vivienda análoga a la arrendada, expresado en euros por metro cuadrado, con especificación de los márgenes inferior y superior, o la información relativa a la fecha o el importe de la renta correspondiente al contrato de arrendamiento anterior, si son necesarios para determinar la nueva renta, así como falsear o alterar la información mencionada en perjuicio del arrendatario.

Serán consideradas infracciones graves:

• Incumplir en el arrendamiento de una vivienda sujeta al régimen de contención de rentas las reglas esenciales del mismo relativas a la determinación de la renta.
• Establecer la parte arrendadora una renta que supere el importe máximo que corresponda en aplicación del régimen de contención de rentas, si la renta fijada supera en un veinte por ciento o más dicho importe máximo.
• Ocultar al arrendatario que la vivienda está sujeta al régimen de contención de rentas o la información relativa al índice de referencia de precios de alquiler de viviendas o al importe de la renta del contrato de arrendamiento anterior necesario para determinar el precio de referencia.

Dichas infracciones implicarán la imposición de multas de entre 3.000 y 90.000 euros en función de su gravedad.

Pese a que la ley entró en vigor el 22 de septiembre, nos encontramos con dos excepciones:

• Los preceptos que puedan conllevar gastos con cargo a los presupuestos de la Generalitat producirán efectos en el momento de la entrada en vigor de la ley de presupuestos correspondiente al ejercicio presupuestario inmediatamente posterior a la entrada en vigor de la ley.
• La aplicación del régimen de contención de rentas en el caso de las viviendas de nueva edificación o de las viviendas resultantes de un proceso de gran rehabilitación entrará en vigor en el plazo de tres años desde la entrada en vigor de la norma.

En cuanto a los contratos de arrendamiento que tengan por objeto una vivienda ubicada en un área con mercado de vivienda tenso vigentes antes de la entrada en vigor de la ley, seguirán rigiéndose por lo establecido en la legislación anterior.

En caso de novación del contrato con posterioridad a la declaración del área como área con mercado de vivienda tenso, siempre que suponga una ampliación de la duración del contrato o una modificación de la renta, se aplicará lo establecido en la nueva ley.

Cabe destacar que el sector inmobiliario ha criticado duramente la ley y está por ver si se plantea formalmente su inconstitucionalidad y si dicha cuestión, en caso de plantearse, prospera.

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Sofía Gutiérrez de L’Hotellerie de Fallois | Abogada LEAN Abogados