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  • Claves para contratar un seguro decenal

    10 enero, 2020
    El seguro decenal está destinado a dar cobertura a los propietarios y adquirentes de viviendas y edificaciones por sus daños, defectos constructivos.

    En este artículo intentaremos explicar de forma breve pero clara la controversia que se da en la práctica respecto al llamado ‘seguro de garantía decenal’, destinado a dar cobertura a los propietarios y adquirentes de viviendas y edificaciones respecto a la aparición de daños, defectos y patologías constructivas.

    Por todo ello, recientemente ha surgido la figura, hasta la fecha poco empleada, del alquiler con opción a compra.

    1. ¿Qué es un seguro decenal?

    ​La regulación de esta materia está marcada por el importante giro que trajo la Ley 38/99 de 5 de noviembre Ordenación de la Edificación (en adelante LOE), que vino a positivar y condensar toda la jurisprudencia recaída por nuestros juzgados y tribunales sobre el extinto y parco artículo 1591 del Código Civil que contemplaba la responsabilidad por diez años de todos los defectos constructivos (con independencia de su entidad y naturaleza) tanto para el contratista como para el arquitecto.

    Este precepto decimonónico estaba totalmente obsoleto, pues ni siquiera incluía a otros agentes intervinientes en el proceso constructivo tan esenciales y relevantes como los promotores, los arquitectos técnicos (antes llamados aparejadores), ni a los suministradores y fabricantes de productos y materiales. Pues bien, bajo aquel prisma se consideraba que el plazo de garantía decenal abarcaba absolutamente cualquier deficiencia constructiva, siendo suficiente para el perjudicado acreditar la aparición del daño dentro de dicho periodo.

    2. Coberturas y garantías del seguro decenal.

    Hasta la aparición de la LOE, no existía el seguro decenal obligatorio como tal, sino que los constructores respondían con patrimonio y los técnicos con sus seguros de responsabilidad civil profesional, sin que se estableciese plazo alguno de cobertura más allá del expresamente pactado por las partes.

    Sin embargo, el artículo 19 de la LOE introduce la figura del seguro decenal obligatorio para los promotores para cubrir los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. Del tenor literal del citado precepto hemos de extraer las primeras conclusiones importantes que nos indicarán el alcance de dicho seguro decenal obligatorio:

    1ª.- Es preceptivo exclusivamente para los promotores pero no para el resto de los agentes constructores, quedando liberado de su obtención el denominado ‘autopromotor’, es decir, quien se construye una vivienda para sí mismo, si bien deberá suscribir este seguro por los años que le resten hasta los diez en caso de que decida transmitir su vivienda a un tercero.

    2ª.- Solamente cubre daños materiales, es decir, quedan al margen los daños personales, daños morales y otro tipo de perjuicios que no sean estrictamente materiales.

    3ª.- Sólo es aplicable a daños que afecten a elementos estructurales y que a la vez comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

    De estas tres conclusiones, la que más confusión presenta para los particulares perjudicados es la tercera, pues no es suficiente con que aparezca un daño en un elemento estructural (por ejemplo, una viga), sino que es necesario que esa patología afecte de tal manera que comprometa la resistencia mecánica y estabilidad del edificio, esto es, que exista riesgo real de desplome total o parcial de la edificación.

    3. Otras coberturas.

    Ante esta exigencia, y llegados a un juzgado, resulta fundamental acreditar que un daño compromete la estabilidad y resistencia mecánica del inmueble para que opere y dé cobertura el seguro de garantía decenal obligatorio del promotor, lo cual en la práctica se da en muy pocas ocasiones.

    Por otro lado, tampoco debemos obviar la protección legal al resto de defectos que señala la LOE en su artículo 19, pues claramente en él se establecen y determinan distintos plazos de garantía según se trate de defectos en elementos constructivos o instalaciones que afecten a la habitabilidad (tres años) o de daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación y acabado (un año).

    No existe empresa promotora que no tenga que dar servicio de post-venta a sus clientes para ir rematando y reparando los defectos de terminación, acabado y puesta en funcionamiento que aparecen en los dos primeros años de vida de un inmueble, así que cubrir esto podría suponer la ruina de cualquier aseguradora.

    4. El seguro decenal y otros seguros.

    Igualmente, es importante no confundir los seguros de garantía de daños tras la entrega o finalización de las viviendas con aquellos otros seguros obligatorios en la construcción (como por ejemplo los llamados “Todo riesgo en construcción”), cuya razón de ser es dar cobertura a los siniestros e incidencias que se produzcan durante el proceso constructivo, tales como accidentes, retrasos y daños y perjuicios distintos a los propiamente materiales.

    En definitiva, la clave fundamental en esta cuestión es recordar que, desde la entrada en vigor de la LOE el 6 de mayo de 2000, los promotores de edificios con destino a vivienda tienen la obligación de suscribir un seguro de garantía decenal para cubrir exclusivamente los daños materiales que afecten a elementos de la estructura y que a su vez comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

       Esteban González-Sastre | Socio LEAN Abogados

    Especialistas en Derecho Inmobiliario

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