Cómo reclamar vicios ocultos en una vivienda

ÍNDICE

1. ¿Qué es un vicio oculto?

2. ¿Cuáles son los vicios ocultos más habituales?

3. ¿Cómo se reclaman los vicios ocultos?

4. ¿Qué plazo tengo para reclamar?

5. ¿Se pueden reclamar vicios ocultos en una vivienda de alquiler?

En primer lugar, hay que establecer lo que legalmente se considera un vicio oculto, porque no cualquier desperfecto lo es y es importante saber qué podemos y no podemos reclamar en relación con la adquisición de una vivienda. Para que el vendedor de un inmueble deba responder por los defectos de éste una vez perfeccionada la compraventa, deben concurrir los siguientes requisitos:

1. El vicio debe ser grave. Tanto como para que, de haberse descubierto antes, la vivienda no hubiese sido adquirida o lo hubiese sido a un precio sensiblemente inferior.
2. El vicio debe ser oculto. Esto significa que el defecto no podía ser identificado a simple vista por el comprador. Pero, atención, no se considerará oculto el vicio que, aun no siendo detectable a simple vista, pudiese haber sido conocido por el comprador por razón de su profesión u oficio.
3. El vicio debe ser preexistente a la venta. El comprador debe demostrar que existía antes de la firma del contrato de compraventa.

Si el comprador no puede demostrar estas características del vicio oculto, el vendedor no tendrá la obligación de responder por ellos.

No existe una lista cerrada de vicios ocultos, pero sí hay algunos de ellos que aparecen con frecuencia y que son un buen ejemplo de defectos cuya reparación es necesario exigir para garantizar la habitabilidad de la vivienda.

Los relacionados con el agua, como humedades, filtraciones o goteras, son muy habituales y molestos. Suelen deberse a una mala impermeabilización o al deterioro de las tuberías de la vivienda. Es importante repararlos lo antes posible porque suelen ir a más.

También son frecuentes los defectos relacionados con una mala cimentación de la vivienda, lo que puede causar grietas y problemas mayores, y los que tienen que ver con un mal aislamiento térmico o acústico.

Los defectos en los acabados, como suelos o pinturas, suelen ser fruto también de mal trabajo o de la utilización de materiales de baja calidad.

En cuanto a los relacionados con la instalación eléctrica, los vicios ocultos suelen tener que ver con interruptores o tomas de corriente defectuosas. Se deben normalmente a instalaciones defectuosas a al uso de materiales en mal estado por parte del constructor.

Hay dos alternativas en función de la gravedad del vicio que descubramos:

1. Acción quanti minoris. Se ejerce cuando el vicio, aun siendo grave, no impide habitar la casa. Con esta acción, se reclama al vendedor del inmueble una rebaja en el precio pagado más o menos equivalente al coste que supondrá la reparación del vicio en cuestión.
2. Acción redhibitoria. Se ejerce cuando el vicio oculto es de tal gravedad que imposibilita la habitabilidad de la vivienda. Con ella se solicita la cancelación del contrato de compraventa y la devolución de todo lo pagado por la vivienda (gastos de notaría, registros, impuestos, etc… incluidos). Si el vendedor ha actuado de mala fe, se le puede reclamar, además, una indemnización por daños y perjuicios.

En cualquiera de los dos supuestos, lo primero que debemos hacer es valorar la naturaleza del vicio oculto con un informe técnico (encargado a un arquitecto o aparejador) que determine el origen del problema, su alcance y su coste de reparación (si es que ésta fuese una opción viable).

Con ese informe en la mano, y siempre que estemos dentro del plazo legal, será el momento de dirigirse por escrito vía burofax a quien nos vendió la vivienda para informarle de lo sucedido e intentar que asuma su responsabilidad. Es imprescindible especificar aquí tanto la fecha de nuestra reclamación como la de la firma del contrato por el que se adquirió el inmueble.

Si el vendedor asume su responsabilidad, tanto él como nosotros ahorraremos mucho tiempo y también dinero. Pero si se niega a asumir el coste del vicio oculto y de su reparación, aún existe un paso previo a los tribunales que también puede funcionar: se trata de las oficinas de mediación de los Colegios Oficiales de Aparejadores y Arquitectos de cada provincia. Estas oficinas tienen como misión mediar entre ambas partes para intentar conseguir un acuerdo que les evite los costes de tener que llegar a los tribunales.

Si con esta ayuda tampoco es posible el acuerdo, entonces sí, habrá llegado el momento de tomar acciones legales. El proceso no será sencillo, así que conviene estar asesorado por abogados especialistas en derecho inmobiliario como los de LEAN Abogados.

Al plantearse una reclamación por vicios ocultos, hay que tener en cuenta que la situación es completamente distinta si hablamos de vivienda nueva o vivienda usada. En el caso de las viviendas nuevas, la Ley de Ordenación de Edificación establece que los constructores deben entregar la casa con las siguientes garantías:

• Durante el primer año, a contar desde la fecha de entrega de la casa, arreglo de daños materiales “por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras”.
• Durante tres años, solución a los daños “causados por vicios o defectos de elementos constructivos o de las instalaciones en incumplimiento de los requisitos de habitabilidad” (salubridad y estanqueidad, aislamiento térmico y acústico, etc…).
• Durante 10 años, arreglo y solución de daños materiales causados por vicios ocultos que tengan su origen o afecten “a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio”.

En el caso de la vivienda usada, sin embargo, el plazo para reclamar estos vicios es de sólo seis meses, así que es importante estar atento y reclamar los posibles defectos de nuestra nueva adquisición lo antes posible.

Eso sí, si la vivienda es usada pero su construcción es reciente y aún se encuentra dentro de los plazos de garantía que la Ley de Ordenación de Edificación impone al constructor, el nuevo comprador está igual de cubierto que el primer propietario durante los uno, tres o diez años que mencionábamos antes.

Por supuesto que sí. La ley ampara al inquilino de la misma manera que lo hace con el comprador de una vivienda de segunda mano y le da un plazo de seis meses desde la entrega del inmueble para reclamar al arrendador la reparación de vicios ocultos en la casa. Esta reclamación, como sucede también en el caso de las viviendas compradas, hay que hacerla por escrito mediante el envío de un burofax, de manera que quede constancia de que se ha hecho dentro del plazo legalmente establecido. Además, independientemente de que aparezcan vicios ocultos o no, hay que recordar que el arrendador tiene siempre la obligación de mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad (aunque la ley establece que eso no incluye las pequeñas reparaciones cotidianas inferiores a 150 euros).

LEAN Abogados