Todas las claves del contrato de alquiler con opción a compra

Tras la crisis económica y el impago y consecuente ejecución de miles y miles de hipotecas, se incrementó a niveles históricos el número de alquileres de viviendas, fórmula que, a corto plazo, resultaba sustancialmente más económica que el pago de una hipoteca. Consecuencia del exponencial aumento de la demanda de alquiler de vivienda, el mercado del alquiler alcanzó precios desorbitados, especialmente en las grandes ciudades.

Por todo ello, recientemente ha surgido la figura, hasta la fecha poco empleada, del alquiler con opción a compra.

Se trata de una opción híbrida entre un alquiler y una compra de vivienda, por la cual el inquilino reside en la vivienda en régimen de alquiler, al tiempo que en el mismo contrato se regulan los mecanismos para que, transcurrido un plazo, tenga la opción, por un precio determinado y descontándose las mensualidades que ha ido pagando, de adquirir la vivienda o, por el contrario, dar por finalizado el contrato de alquiler y abandonar el inmueble en los mismos términos de un arrendamiento ordinario. Resultaría asimilable a la figura del leasing con opción de compra en el sector del automóvil.

Finalizado el periodo estipulado para el régimen de alquiler, en el contrato se han de contener una serie de extremos que regulen las condiciones de la compra. Estos son:

• Plazo para ejecutar la opción de compra.
• Porcentaje a descontar del precio final, acorde a las rentas vencidas y pagadas.
• Precio de venta del inmueble, pudiendo establecerse cláusulas que permitan revisar el precio llegado el momento de ejercer la opción.
• En ocasiones se incluye una compensación al propietario por establecer una opción de compra.
• Cláusulas que incluyan penalizaciones en caso de que haya incumplimientos por alguna de las partes.

Se trata de un contrato atípico, es decir, no está expresamente regulado por ninguna norma legal, por ello es de suma importancia realizar un contrato de alquiler con opción de compra detallado, completo y que proteja los interese legítimos de las partes otorgantes.

Todo ello, con respeto a las normas que sí regulan los contratos de alquiler, de compraventa y la suscripción de hipotecas. Es decir, las partes son libres de fijar los términos que estimen oportuno en el contrato, pero siempre con respeto de los mínimos establecidos en el Código Civil, la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley Hipotecaria.

Dado las peculiaridades de este tipo de contrato, y puesto que puede desembocar en la compraventa de una vivienda, que en la mayoría de los casos es la inversión más importante que realiza una persona en su vida, es recomendable ponerse en manos de expertos en derecho inmobiliario, como los de LEAN Abogados. Son estos expertos quienes mejor pueden guiarnos, asegurándose de que el contrato proteja en todo caso nuestros intereses, seamos arrendatarios o arrendadores, de forma sólida, legítima y sin sorpresas futuras.

   José Ángel Basurto | Socio LEAN Abogados