Sobre el régimen normativo aplicable a los arrendamientos antiguos (I)

Nos proponemos analizar, en varias entregas, el régimen normativo aplicable a los llamados arrendamientos antiguos, tanto de vivienda como de local de negocio, en un momento en que el arrendamiento está de nuevo tan de actualidad.

Empecemos por decir que, de común, entendemos por arrendamiento antiguos los anteriores al 9 de mayo de 1985, fecha en que entró en vigor la reforma de la Ley de Arrendamiento Urbanos de 24 de diciembre de 1964, la llamada ‘Ley Boyer’, que vació de contenido el elemento central que informaba toda la legislación arrendaticia especial hasta entonces, es decir, la prórroga que siendo potestativa para el arrendatario, era forzosa para el arrendador.

Nos ocupa en este capítulo el régimen de estos arrendamientos cuando lo son de local de negocio y el arrendatario es persona física y, especialmente, lo relativo a su régimen de extinción o terminación.

Conforme a la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (en adelante, LAU 1994), estos arrendamientos antiguos continuarán rigiéndose por el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 (en adelante, LAU 1964), si bien con las salvedades y modificaciones previstas en tal Disposición Transitoria.

A tenor de tal régimen aplicable, los contratos cuyo arrendatario fuera una persona física y que en la fecha de entrada en vigor de la LAU de 1994 (1 de enero de 1995) se encontraran en situación de prórroga legal, quedarán extinguidos a la jubilación o fallecimiento del arrendatario, salvo que a partir de la fecha de entrada en vigor de la norma hubiera subrogación a favor del cónyuge del arrendatario o, en su defecto, un descendiente que continúe la misma actividad desarrollada en el local, en cuyo caso la extinción del arrendamiento, es decir la jubilación o fallecimiento del arrendatario, se vería modificada -y acortada- respecto de aquella. Así se establece en la disposición transitoria 3ª LAU en sus números 2 y 3 párrafo primero del apartado B).

La disposición transitoria tercera B) LAU de 1994 regula dos situaciones distintas a partir de la entrada en vigor de la nueva ley: la extinción y la subrogación. Si el arrendatario en uso de tal disposición transitoria tercera subrogara a tercero en el arrendamiento -o traspasara el local-, pasarían a jugar los plazos establecidos en los distintos párrafos del número 3 de referido apartado B). En otro caso, es decir, a falta de subrogación del contrato conforme a la disposición transitoria tercera, la extinción del contrato no tiene un plazo, sino que se producirá a la jubilación o fallecimiento del arrendatario.

La pretensión de extinguir el contrato antes de la jubilación o el fallecimiento del arrendatario apoyada en el antepenúltimo párrafo del número 3 del apartado B) de esta disposición transitoria tercera, a cuyo tenor “cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años”, no debe operar, por cuanto que se refiere a los plazos que se ponen en marcha para el caso de subrogación cuando el arrendatario en uso de la disposición transitoria tercera, es decir, vigente la LAU de 1994,  ha subrogado a un cónyuge o descendiente, o ha traspasado, y, por tanto, para un supuesto en que hay subrogación bajo la vigencia de la LAU 1994 y no anterior a la entrada en vigor de ésta. Para que sea de aplicación el penúltimo párrafo del número 3 del apartado B) de mencionada disposición transitoria tercera se tienen que contemplar un traspaso o subrogación bajo la vigencia de la LAU de 1994. En adelante veremos, con cita de varias sentencias del TS, como esto ha sido zanjado y resuelto así, hoy sin posibilidad de duda alguna con tal doctrina jurisprudencial.

Dicho de otra forma, la disposición transitoria tercera sólo contempla las subrogaciones posteriores a la entrada en vigor de la LAU 1994, prescindiendo o no considerando las subrogaciones que se hubiera podido producir con anterioridad al momento de la entrada en vigor de la nueva ley, según o conforme a la legislación anterior, salvo para incrementar el plazo de extinción que se pone en marcha si hubiera habido subrogación después de la entrada en vigor de la LAU 1994. 

Así se pronuncia reiteradamente la doctrina jurisprudencial, tanto de las audiencias provinciales como del Tribunal Supremo. Entre otras muchas, las dos Sentencias TS, Sala 1ª, de 12 de julio de 2018, resoluciones números 439 y 440 de 2018, del mismo ponente Excmo. Sr. Don Antonio Salas Carceller, que, sobre la base de otra reciente sentencia anterior de la misma Sala 1ª, la número 46/2018 de 30 de enero, sienta con todo rigor y ya sin posibilidad de duda, la siguiente doctrina interpretativa de la citada Disposición Transitoria Tercera:

“… Los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 -como es el caso- subsistirán a voluntad del arrendatario, con sujeción a prórroga, al menos hasta que se produzca la jubilación o el fallecimiento de éste (Disp. Trans. Tercera. B.3. párrafo primero). Habiéndose producido la subrogación del hoy demandado como arrendatario en el contrato que su padre había concertado en el año 1979 –subrogación que tuvo lugar con anterioridad a la entrada en vigor de la LAU 1994, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 60 de la LAU 1964– el arrendatario a todos los efectos era el hoy demandado en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley y, en consecuencia, la norma transitoria se aplica a éste y no al inicial arrendatario, siendo así que dicha norma contempla exclusivamente las subrogaciones posteriores a la entrada en vigor de la nueva Ley prescindiendo de las que se hayan podido producir con anterioridad a dicho momento según la legislación entonces vigente. De esta forma el arrendamiento podrá extenderse a toda la vida del arrendatario y, en su caso, a la del cónyuge que se subrogue, o a un máximo de veinte años desde la entrada en vigor de la LAU 1994 si la subrogación se produce a favor de un descendiente”.

Muy ilustrativo e igualmente definitivo en apoyo de la misma tesis, resulta el siguiente párrafo de la sentencia 440/2018, también antes citada:

“Sostiene la parte recurrente que a los titulares del traspaso -actuales arrendatarios- le es aplicable la limitación temporal de veinte años a partir de la entrada en vigor de la LAU 1994. Considera que se debe fijar como doctrina jurisprudencial que a los contratos de arrendamiento de local de negocio por una persona física celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, es aplicable la limitación temporal extintiva de veinte años desde la entrada en vigor de la citada LAU 1994, por lo que habrán de considerarse extinguidos el 1 de enero de 2015, puesto que las menciones al «arrendatario persona física» contenidas en el citado precepto han de interpretarse restrictivamente, refiriéndose exclusivamente al arrendatario original o firmante del primer contrato y no a todo aquel que a la entrada en vigor de la LAU 94 disfrutase de la posesión del local por traspaso o subrogación, pues estos últimos están sometidos a la especifica limitación temporal extintiva prevista en la norma”.

Cita como opuesta a la recurrida, la sentencia de pleno de esta sala de 12 de marzo de 2015, que considera que en la interpretación de la norma arrendaticia ha de atenderse a su carácter temporal de acuerdo con la realidad social actual.

Añade que se han dictado sobre esta cuestión sentencias por diversas Audiencias Provinciales con criterios diversos. En concreto señala, como sentencias que apoyan la tesis defendida en el recurso, la de la Audiencia Provincial de Badajoz, Sección 3.ª, con sede en Mérida, de fecha 30 de septiembre de 2015 y la de la Audiencia Provincial de Álava, Sección 1.ª, de fecha 23 de septiembre de 2015. Como opuesta a la recurrida, cita la sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 3.ª, de fecha 3 de julio de 2012, de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25.ª, de fecha 18 de octubre de 2011 y de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, Sección 3.ª, de fecha 27 de octubre de 2014.

Esta sala se ha pronunciado sobre la cuestión en reciente sentencia n.º 46/2018, de 30 enero, en igual sentido que la ahora recurrida; teniendo en cuenta que, cuando se produce el traspaso, pasa a ser arrendatario a todos los efectos quien accede al mismo y continúa en el arrendamiento con todos los derechos y obligaciones propias del locatario. En este caso el traspaso se efectuó con anterioridad a los diez años previos a la entrada en vigor de la LAU 1994 y bajo la vigencia del TR de 24 de diciembre de 1964, con pleno derecho a prórroga forzosa por lo que, fuera de los casos en que dicha prórroga pudiera ser denegada, su derecho a permanecer en el uso del local se extiende hasta su jubilación o fallecimiento de conformidad con la norma transitoria citada. De no ser así se le estaría privando de un derecho adquirido en virtud de la ley vigente cuando el traspaso se produjo, momento en que incluso era irrenunciable anticipadamente el derecho a prórroga forzosa…

La sentencia de esta sala de 12 de marzo de 2015 (rec. 3101/2012 ), citada por la parte recurrente, contiene una doctrina que no es de aplicación al presente caso ya que se refiere a un contrato de arrendamiento de local posterior al 9 de mayo de 1985, en que la prórroga a favor del arrendatario ya no tenía carácter forzoso respecto del arrendador y, aunque establezca que la duración del contrato de arrendamiento ha de ser determinada o determinable, no se opone a ello lo ahora resuelto en tanto que el contrato celebrado lo fue con anterioridad al 9 de mayo de 1985 y, por tanto, sujeto a prórroga forzosa -denegable por los motivos previstos en la ley- lo que determina que el legislador haya mantenido la aplicación del TR 1964 a estos arrendamientos con la previsión de que en todo caso se mantengan por voluntad del arrendatario hasta la jubilación o fallecimiento del mismo, manteniendo así, en cierto modo, las expectativas de continuidad existentes cuando se contrató.” 

En igual sentido la Sentencia TS, Sala 1ª, de 17 de enero de 2019, resolución 34/2019, y otras sentencias anteriores también del TS, Sala 1ª, de 21 de enero de 2013, resolución 11/2013, y de 15 de junio de 2016, resolución 401/2016. Criterio que es seguido también por la abrumadora mayoría de audiencias provinciales.

Toda esta jurisprudencia supera la tesis según la cual, cuando la disposición transitoria tercera LAU 1994 establece que los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física éstos se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, se está refiriendo al arrendatario original, no a los sucesores. Esto no es en absoluto así ni puede interpretarse en tal sentido. La doctrina es hoy meridiana en el sentido indicado: el arrendatario que lo era en el momento de la entrada en vigor de la LAU 1994 –da igual que lo fuera por subrogación o por efecto de un traspaso-, continuará siéndolo hasta su jubilación o fallecimiento, salvo que, ya bajo la vigencia de la nueva LAU 1994, subrogue a su cónyuge supérstite o descendiente en su defecto, o traspase el local, en cuyo caso sí jugarán los plazos de la disposición transitoria tercera B). 

En conclusión, conforme al régimen normativo que dimana de la disposición transitoria tercera de la LAU 1994 y doctrina jurisprudencial consolidada del TS que lo interpreta, el arrendamiento de local de negocio en vigor y en situación de prórroga legal a la entrada de la LAU 1994, el día 1 de enero de 1995, y cuyo arrendatario es una persona física, subsistirá al menos hasta su jubilación o fallecimiento.    

En otros capítulos abordaremos otros aspectos del arrendamiento, tales como la actualización de la renta o la condición de persona jurídica del arrendatario.

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     Fernando Rosat | Socio LEAN Abogados