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  • Reclamar deficiencias en elementos privativos por parte del presidente de la comunidad

    20 marzo, 2020
    ¿Debe el presidente de la comunidad de propietarios reclamar deficiencias localizadas en elementos privativos si son los propietarios los únicos legitimados para dichas reclamaciones?

    En los últimos días, nos enfrentamos ante uno de los mayores temores que acechan a la economía mundial y a la seguridad jurídica en particular: la incertidumbre.

    Multitud de consultas se suceden tanto en el ámbito particular como empresarial sobre el impacto en los contratos de la crisis provocada por una pandemia cuyos primeros efectos comenzaron en China, uno de los países con mayor peso como proveedor mundial de materia prima y producto terminado del mundo que afectó de forma directa a la economía nacional, y que finalmente se ha instalado en nuestro país con la declaración por parte del Gobierno del “Estado de alarma”, con unas medidas concretas que, de una forma u otra, trasladan su efecto de forma generalizada a todos los sectores.

    1. Cuestión controvertida

    Se cuestiona en ocasiones por parte de los promotores de obra la legitimación de las comunidades de propietarios para reclamar respecto de deficiencias localizadas en elementos privativos, entendiendo que son los propietarios de cada vivienda los únicos legitimados para dichas reclamaciones.

    Es objeto del presente artículo, señalar la jurisprudencia del Tribunal Supremo mantenida en el tiempo hasta su más reciente pronunciamiento, respecto a la cuestión analizada. Así como, concretar que requisitos y actuaciones se deben cumplir para que la indicada excepción no prospere.

    2. Jurisprudencia

    A este respecto, el Tribunal Supremo, Sala Primera de lo Civil, en Sentencia 940/2004 de 8 Oct. 2004, Rec. 2235/1998, señaló en cuanto a la falta de legitimación activa del Presidente de la Comunidad de propietarios demandante para pedir la reparación de los defectos constructivos aparecidos en elementos privativos que

    “…jurisprudencia reiteradísima de esta Sala señala que el Presidente de la comunidad de propietarios de un edifico afectado en su conjunto por vicios ruinógenos puede demandar también las reparaciones necesarias en los elementos privativos (SSTS 16-11-01 y 15-4-04 por citar solamente dos), doctrina plenamente aplicable a este caso porque los daños en las viviendas de la urbanización cuya reparación se pedía en la demanda eran consecuencia de las deficiencias estructurales de la edificación en su conjunto.” 

                     Asimismo el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 1283/2007 de 13 Dic. 2007, Rec. 4262/2000, resuelve que:

    “…por ser doctrina reiteradísima de esta Sala que el presidente de la comunidad de propietarios está legitimado, en virtud del citado art. 12 LPH , para pedir la reparación de los defectos constructivos tanto en los elementos comunes del edificio como en los privativos, salvo oposición expresa de los propietarios de estos últimos, por encontrarse investido de un mandato suficiente para defender en juicio y fuera de él los intereses complejos de la comunidad y evitarse con ello procesos múltiples o procesos con multiplicidad de litigantes (SSTS 19-11-93, 3-3-95, 22-11-97, 15-4-04 y 8-10-04 , que a su vez citan otras muchas).”

    En reciente Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 176/2019 de 21 Mar. 2019, Rec. 2045/2016, establece:

    “Esta sala en sentencia 383/2017, de 16 de junio, considera que sí existe legitimación en estos casos:

    «[…]Esta sala debe declarar que en las actas antes transcritas se facultó al presidente para reclamar los vicios en los elementos privativos, al menos en dos ocasiones, ejerciendo las acciones que procediesen «según ley». Tan amplio mandato permitía al presidente ejercitar las acciones relativas al incumplimiento contractual, pues no es exigible a una comunidad que refleje en el acta el tipo de acción procesal ejercitable, bastando con que se le confiera autorización para reclamar en nombre de los comuneros, con lo cual el presidente no se extralimita sino que cumple con lo encomendado por los comuneros, de forma expresa y diáfana ( art. 13 LPH ).

    «Limitar las competencias del presidente, cuando los comuneros le han conferido su representación, introduce una innecesaria distorsión que perjudica los intereses de la comunidad y de cada uno de sus comuneros, siendo de indudable interés para la comunidad que se litigue bajo una misma representación, cuando el presidente tiene un mandato conferido con la necesaria extensión.

    «El presidente se ha limitado a ejercitar las acciones procesales procedentes, según el criterio de su dirección jurídica, sin que conste extralimitación alguna en su función ni uso arbitrario de las facultades concedidas.[…]».

    En igual sentido la sentencia 278/2013, de 23 de abril .

    «A la vista de la referida doctrina jurisprudencial debemos declarar que en la sentencia recurrida se restringe indebidamente la legitimación del presidente de la comunidad, en cuanto que debemos declarar que ostentaba un amplio mandato de los comuneros para reclamar por los daños en los elementos privativos.

    Alega la recurrida que los acuerdos de las juntas, mencionaban a la constructora y no a la promotora, pero del tenor de los mismos debemos declarar que el acuerdo facultaba para cualquier tipo de acción, debiendo concretarse que las acciones por responsabilidad contractual solo cabían contra la promotora, que es la demandada.

    A ello cabe añadir, que en la sentencia recurrida en ningún momento se ha cuestionado la legitimación pasiva de la demandada, poniendo en tela de juicio, solo la legitimación activa de la Comunidad.”

    3. Conclusión

    Por lo tanto, las comunidades de propietarios, con arreglo a la Jurisprudencia anterior, y más concretamente su Presidente, contará con legitimación para actuar en beneficio de la comunidad y con autorización suficiente, siempre y cuando, exista una autorización expresa para interponer las acciones pertinentes en nombre de la comunidad y por parte de los propietarios afectados en sus elementos privativos como consecuencia de las deficiencias observadas. 

    Esta circunstancia debe hacerse valer en el procedimiento mediante la aportación del indicada acta donde consten los mencionados extremos, o también, mediante ratificación en la vista por parte del Administrador del inmueble.

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    Raúl Trujillo | Socio LEAN Abogados

    Especialistas en Derecho Mercantil

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