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  • Comunidades de propietarios y Covid-19: juntas telemáticas y servicios comunitarios

    27 julio, 2020

    La pandemia del coronavirus viene afectando de lleno a los aspectos más cotidianos del día a día, teniendo, igualmente, su correspondiente incidencia en el normal funcionamiento de las Comunidades de Propietarios.

    1. Juntas telemáticas

    Una de las cuestiones que está surgiendo es la de la validez de las juntas telemáticas de propietarios, puesto que durante el estado de alarma, y después de éste por miedo al contagio, algunas comunidades de propietarios se han decantado por esta opción como medio para evitar el contacto personal entre los asistentes y, con ello, el riesgo sanitario.

    En lo que respecta a la realización de juntas telemáticas de propietarios para tomar decisiones, en las que además, éstos votan telemáticamente, hay que destacar que conforme a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) las juntas han de ser presenciales, por lo que, por tanto, las decisiones adoptadas en este tipo de juntas telemáticas no serían válidas.

    Se podría alegar que durante el estado de alarma se ha utilizado el método telemático para tomar decisiones de carácter urgente. No obstante, en estos casos, en aras de una mayor seguridad jurídica, lo conveniente sería que una vez levantado el estado de alarma se convocase una junta de propietarios en la que se ratificase lo acordado de manera telemática.

    En este punto hay que recordar que es el presidente de la comunidad quien está facultado por la LPH, para convocar la junta de propietarios, e incluso en el caso de que la junta sea promovida por el número de propietarios que la ley habilita para ello, la convocatoria debe hacerla el presidente, y los propietarios solo están facultados para convocarla en caso de que el presidente ignore su solicitud.

    2. Servicios comunitarios: ¿se puede abrir la piscina?

    Otra de las cuestiones que ha surgido con motivo de la pandemia es la decisión sobre la apertura o cierre de las piscinas comunitarias durante esta campaña estival. Esto se debe a que por las Comunidades Autónomas se han dictado normativas para extremar las medidas higiénico sanitarias en el uso de las mismas, lo que en la práctica se traduce en una serie de costes adicionales que tienen que asumir los propietarios, generando el consiguiente debate en el seno de la Comunidad. ¿Qué mayoría resulta necesaria para adoptar la decisión al respecto?

    Dos son las consideraciones por las que esta cuestión podría generar dudas:

    • si por encontrarnos ante la decisión del establecimiento o supresión de un servicio común de interés general su aprobación requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, tal como establece el art. 17.3 LPH;
    • o de si por no tener tal consideración, resultaría suficiente para su aprobación la mayoría exigida para el resto de los acuerdos, esto es, el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, conforme establece el art. 17.7 LPH.

    3. La mayoría necesaria

    Hay que tener en cuenta que la adopción del acuerdo sin la mayoría necesaria conlleva la invalidez de este.

    La cuestión no se aborda expresamente en la Ley de Propiedad Horizontal, y no hay muchos pronunciamientos judiciales al respecto. Uno de estos lo constituye la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz, Sec. 1ª, de 27 de octubre de 2005, que enjuició concretamente esta cuestión, decantándose por exigir a tales efectos la mayoría reforzada:

    Así, quedó claramente resuelta esta cuestión por el juzgador de instancia, que declaró en su sentencia que la Comunidad de propietarios puede someter a deliberación y voto la apertura o no de la piscina para la temporada siguiente, según le interese tener o no dicho servicio, necesitando de las 3/5 partes de votos y coeficientes para que dicho acuerdo se pueda ejecutar…

    El acuerdo controvertido sobre uso en período estival de la piscina comunitaria tiene pleno acomodo” en el apartado tercero del artículo 17 de la LPH,  porque “la piscina es perfectamente incardinable entre los servicios comunes a que alude el precepto y de los que sólo enumera algunos ad exemplum…”.

    Por tanto, a la luz de la citada sentencia, podríamos entender que el uso durante la temporada de verano de la piscina comunitaria se incluye en los servicios comunes de interés general y, por tanto, para acordar su cierre durante el verano se requiere la mayoría cualificada de tres quintas partes del total de propietarios mencionada anteriormente. No obstante, estamos ante un tema que va a ser objeto de mucha controversia, por lo que habrá que estar atentos a los criterios fijados por nuestros Tribunales.

    Asier Aguirre | Abogado LEAN Abogados

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