¿Qué es el arrendamiento con opción a compra?

​Cada vez son más los propietarios de viviendas cuyos potenciales arrendatarios les plantean la posibilidad de firmar un contrato de arrendamiento con opción a compra. Pero ¿qué es esta figura legal y qué ventajas e inconvenientes presenta para los propietarios de un inmueble en arrendamiento? Antes de lanzarse a firmar un contrato de este tipo (que, en realidad, no es uno, sino dos –uno de arrendamiento y otro de compraventa- combinados), conviene saber muy bien cómo funciona. Analicémoslo en profundidad.

Este tipo de contrato se define como aquel contrato de arrendamiento en el que se inserta una cláusula mediante la que se fija la facultad exclusiva del arrendatario de prestar su consentimiento, en el plazo contractualmente señalado, para comprar el bien inmueble objeto del mismo.

De este modo, podemos entender que el derecho de opción supone un plus en el derecho que el arrendador concede al arrendatario. Este plus consiste en adquirir la propiedad del bien arrendado, de modo que el arrendamiento y la opción de compra aparecen como dos negocios jurídicos coligados formalmente unidos en un único documento (de ahí que sea clasificado como un contrato atípico complejo).

Esto significa que estará sujeto al principio de autonomía de la voluntad, esto es, a la voluntad manifiesta de las partes y a la regulación general de los contratos contenida en el mismo, pero no a la legislación especial sobre arrendamientos.

Para empezar, como hemos apuntado, hay que tener en cuenta que el contrato de arrendamiento con opción a compra forma parte de los llamados ‘contratos atípicos’, de modo que, con el fin de evitar problemas, se aconseja que el clausulado del contrato sea redactado de forma minuciosa y concreta, y que en éste se plasmen las condiciones de ambas partes y se prevea la posible casuística que pudiese darse durante la vida del contrato.

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El contrato de arrendamiento con opción a compra ofrece ventajas a las dos partes intervinientes en el negocio jurídico.

• Desde el punto de vista del arrendatario, le ofrece la ventaja de que el dinero que destina a su arrendamiento puede ser  a la vez una inversión potencial en una futura compra, en el caso en que, llegado el día pactado en el contrato, decidiese ejercitar su opción.
• Desde el punto de vista del arrendador, supone que percibirá el precio pagado en concepto de arrendamiento del inmueble y, de acuerdo con los términos pactados,  también percibiría la cuantía fijada en concepto de prima económica que este tipo de contrato suele llevar aparejada como contraprestación al derecho de opción a compra que se le concede al arrendatario .

Sin embargo, en lo referente a las obligaciones, centrándonos en las características que definen el contrato de arrendamiento con opción a compra, sólo el propietario queda obligado a mantener su oferta y a no disponer de la cosa que va a ser objeto de la compraventa, bien para sí o para un tercero, durante un periodo de tiempo. Al arrendatario corresponde el derecho de aceptarla o dejar caducar su derecho con plena libertad en el mismo plazo.

En cambio, se ha de tener en cuenta que existe la posibilidad de que el contrato quede configurado como oneroso y bilateral. Esto ocurre en el caso en el que se pacte el pago de una prima, a modo de reserva. En este supuesto, si el arrendatario no quisiera ejercitar la opción de compra o ésta caducase, el arrendador hará suya la cantidad pagada en concepto de prima por el arrendatario, según se ha mantenido por la jurisprudencia.

Los elementos definitorios e imprescindibles del contrato de arrendamiento con opción a compra son los siguientes:

• Concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente la realización de la compraventa.
• Determinación de la vivienda objeto del contrato de compraventa.
• Precio convenido para la adquisición de la misma. Este precio ha de estar determinado o ser determinable, en base a criterios fijados en el propio contrato, sin necesidad de nuevo acuerdo entre las partes contratantes. Este precio no podrá ser modificado ni por el arrendador ni por el arrendatario (no así el del arrendamiento, que sí puede subir en función del IPC si el propietario así lo exige).
• Determinación del plazo de ejercicio de la opción. De este modo, las partes deberán de fijar libremente un plazo para el ejercicio de la opción, ya que no pueden permanecer indefinidamente vinculadas por el contrato. Si este plazo no se fija en el contrato, resultará de aplicación el artículo 1128 del Código Civil, que establece que las partes deberán acudir a los tribunales para que ponga fecha de caducidad al ejercicio de la opción, ya que no existe la posibilidad de su determinación de oficio. Como puede observarse, la falta de determinación del plazo para el ejercicio de la opción puede dar lugar a importantes problemas. Generalmente, en los casos en los que no se ha fijado, y tratándose de contratos de arrendamiento, la jurisprudencia ha considerado que sería aplicable el del periodo de arrendamiento con exclusión de las prórrogas legales y tácitas.
• Respecto a las prórrogas voluntarias del contrato de arrendamiento, el Tribunal Supremo ha sostenido que, puede entenderse que el periodo no pactado de la opción puede ser fijado abarcando estas prórrogas, siempre que sean voluntarias. Además, se entiende que el plazo debe de entenderse en beneficio de las dos partes, lo que conduce a entender que no cabe su ejercicio anticipado.

Por otro lado, como venimos apuntando, la opción va ligada al contrato de arrendamiento, de modo que no podrá desligarse ésta de la duración del contrato, es decir, el plazo de opción no podrá ser superior al del arrendamiento, de acuerdo con el artículo 14 del Reglamento Hipotecario.

En principio, el contrato de opción de compra, en cuanto pacto accesorio, sólo genera obligaciones para una de las partes (el propietario-concedente), quien se obliga a no disponer del bien y mantener la oferta durante el plazo convenido. En caso de que el propietario concedente incumpla estas obligaciones e intente vender el inmueble a un tercero durante el plazo de la opción, lo que suceda dependerá directamente de si el contrato de arrendamiento se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad.

Si el arrendamiento consta inscrito en el Registro, el arrendatario-optante se encontrará protegido frente a terceros adquirentes, de modo que no vería afectado su derecho de opción. Sin embargo, si el contrato no consta inscrito en el Registro de la Propiedad, que es lo más habitual, y el propietario vende el inmueble a un tercero de buena fe, es éste quien, en base a la presunción de exactitud registral, quedará protegido, de modo que su compra tendrá absoluta validez legal y al arrendatario-optante sólo le quedará la opción de ir contra el arrendador por incumplir su contrato, pero sabiendo que ya no podrá adquirir el inmueble sobre el que tenía la opción (su única posibilidad sería intentar desvirtuar la buena fe del tercero adquirente mediante prueba en contrario, pero esto no es nada sencillo).

Para el ejercicio de la opción basta con que, dentro del plazo pactado, el arrendatario-optante manifieste su decisión de llevar a cabo el contrato negociado notificando su voluntad en este sentido al propietario-concedente, para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción.

A menudo se plantea la duda de si el ejercicio de la acción ha de ser expreso o solamente tácito. La tesis mayoritaria es que puede ser tácito, salvo que en el contrato se pacte una forma determinada de ejercitar la acción, en cuyo caso habrá que estar a lo pactado. En la práctica, el modo más habitual en el que se requiere el ejercicio de la acción suele ser el expreso, a través de la oportuna acta notarial.

El ejercicio tácito de la acción exige la realización de actos inequívocos que lleguen en plazo a conocimiento del propietario-concedente. En este punto, se nos puede plantear la duda de si la emisión de esa voluntad debe ser recepticia, esto es, si el concedente debe recibir esa comunicación antes de que el periodo concedido se extinga o, si, por el contrario, es suficiente que por cualquier acto el arrendatario dejara constancia en ese periodo del ejercicio de la opción. La jurisprudencia se ha decantado por el carácter recepticio, si bien basta con que el concedente de la opción tenga conocimiento de la declaración del optante, no siendo preciso que muestre su conformidad. De hecho, aun en el supuesto de que el arrendador se opusiese y rechazara categóricamente la opción, se produciría la consumación del contrato de opción y nacería ipso facto el contrato por el que se opta. Como consecuencia de lo anterior, no basta con que la declaración se profiera por el optante dentro del plazo fijado en el contrato de opción para su ejercicio, sino que además es imprescindible que llegue a conocimiento del concedente dentro de ese plazo. De no ser así, se producirá la extinción del derecho de opción por caducidad.

Como un supuesto excepcional se presenta la declaración del optante realizada a través de un acto de conciliación. En este caso, la jurisprudencia entiende que basta con que la papeleta promoviendo el acto de conciliación se hubiera presentado ante el juzgado dentro del plazo, aunque el acto de conciliación se celebre después de vencido éste, para que se tenga por ejercitado el derecho.

En cualquier caso, siempre sería válida la declaración del optante realizada dentro del plazo si la causa por la que llega la notificación al concedente fuera de plazo es imputable al propio concedente.

Desde el punto de vista de la fiscalidad, debemos diferenciar dos casos: aquellos en los que el propietario del inmueble es una persona física y aquellos en los que lo es una persona jurídica dedicada la actividad de promoción inmobiliaria.

En el primer supuesto, el contrato de arrendamiento de vivienda (considerado como segunda transmisión) estará sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, siendo sujeto pasivo el arrendatario. En cuanto a la opción de compra (la prima), ésta también tributará por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, dado que las “promesas y opciones” también son hecho imponible de este impuesto. La base imponible estará constituida por el precio pagado por la opción: en caso de que ésta no se hubiese fijado o éste fuera menor al 5% del precio del ejercicio de la opción, se tomará el 5% del precio. El tipo aplicable variará dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre ubicado el inmueble, por tratarse de un tributo cedido (generalmente oscila entre un 6% y un 10%). Posteriormente, en el caso de que la opción sea ejercitada por el comprador, la operación volverá a tributar también por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, porque, como venimos apuntando, el arrendamiento con opción a compra son dos negocios jurídicos relacionados pero independientes entre sí, por lo que producen dos hechos imponibles diferenciados, lo cual incrementará la fiscalidad de la operación.

En el segundo supuesto, aquel en que el propietario de la vivienda sea una persona jurídica dedicada a la promoción inmobiliaria, el arrendamiento del inmueble se encontrará sujeto al IVA si se trata de una primera transmisión de vivienda. Éste será del 10% excepto en el supuesto en que se trate de una vivienda protegida, en cuyo caso estará sujeto al IVA reducido del 4%, debiendo de hacer frente a este impuesto el arrendatario- optante.

Respecto del pago de la prima, ésta es considerada por la Dirección General de Tributos como una prestación de servicios, por lo que se encontrará sujeta al tipo general del 21 % de IVA. En el caso de que el arrendatario decidiese proceder a la formalización de la compra, esta transmisión tributará por IVA (al tipo del 10% o 4%, dependiendo de la calificación del inmueble).

También puede ocurrir que el posible comprador decida no optar a la compra. Ante esta situación existirá la opción de resolver el contrato y optar por formalizar otro de arrendamiento sin la opción, en cuyo caso no se encontrará sujeto a IVA.

Beatriz Herrera del Campo | Abogada LEAN Abogados