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  • Resolución de contrato de alquiler de renta antigua por ruina de inmueble

    10 marzo, 2020
    ¿Cuándo declarar situación de ruina en una vivienda de alquiler de renta antigua?, ¿qué indemnizaciones debe exigir el arrendatario?

    La letra b) del art. 28 de la Ley de Arrendamientos Urbanos considera causa extintiva del contrato la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente. Con esta formulación abierta, se intenta recoger y tratar conjuntamente los dos procedimientos que de forma separada se referían en la legislación anterior a esta cuestión. 

    1. Regulación LAU de 1994.

    A la declaración firme de ruina se puede llegar por dos vías distintas:

    • 1.º Mediante el expediente administrativo de ruina, que seguirá siendo suficiente para alcanzar las consecuencias extintivas del contrato.
    • 2.º Mediante una sentencia que, en la vía civil, declare lo que jurisprudencialmente se ha llamado ruina técnica de la finca arrendada.

    La exigencia del apartado b) del art. 28 de la Ley de Arrendamientos Urbanos no indica que la causa de la ruina no sea imputable al arrendador, lo que quiere decir que haya o no influido el arrendador en ese estado de ruina, habiendo incumplido sus obligaciones de conservar y reparar la vivienda, como ocurrirá casi siempre que se llegue a esta situación. Ello no impide que el arrendatario pueda solicitar indemnización de daños y perjuicios por la vía del art. 1101 del CC si la ruina es imputable al arrendador.

    2. LAU 1964: Contratos de Renta Antigua.

    En los casos de Renta Antigua, los contratos son regulados por la LAU en su versión de 1964.

    No se aplica el artículo 28 b) de la LAU de 1994, sino el artículo 114 de la LAU de 1964 y ello en aplicación de la Disposición Transitoria 2.ª de la LAU de 1994.

    Según el artículo 114, la resolución firme de ruina tiene que ser dictada por la autoridad administrativa en un procedimiento contradictorio, no previéndose el procedimiento civil para obtener la declaración de ruina. En el procedimiento de ruina, ante la autoridad municipal deben ser citados al tiempo de su iniciación todos los inquilinos y arrendatarios.

    La Jurisprudencia, de forma absolutamente unánime (Sentencias de 9 abril 1962, 29 enero 1964, 22 marzo 1968, 8 febrero 1969 y 23-2 y 30 octubre 1972, entre otras muchas en igual sentido), tiene sentado que la declaración de ruina es de la competencia exclusiva de la autoridad administrativa y vincula a la judicial, cuya misión se limita a comprobar si se han cumplido las garantías procesales, estando solo reservada a la jurisdicción ordinaria observar si en el procedimiento han sido oídos los interesados por ser un requisito exigido por el artículo 114 mencionado.

    Si la ruina es imputable al arrendador, no a la resolución del contrato de renta antigua, sea a causa fortuita o por negligencia, sin perjuicio de la acción de la arrendataria, para obtener la reparación de daños y perjuicios derivados del incumplimiento por parte del arrendador de sus obligaciones contractuales.

    En el supuesto de que la causa del deterioro del inmueble obedezca a culpa o negligencia de la propiedad, queda a salvo el derecho de los arrendatarios a ejercitar  (al margen del procedimiento de resolución del contrato de arrendamiento) las acciones para obtener la reparación de daños y perjuicios derivados del incumplimiento por parte del arrendador de sus obligaciones contractuales.

    3. Casuística y aplicación de la ruina.

    Cuando la situación de ruina no sea general únicamente habrá de computarse el importe de las reparaciones necesarias a fin de mantener dicho inmueble en adecuadas condiciones de seguridad y uso, pero en modo alguno el coste de su reparación o rehabilitación total.

    La doctrina jurisprudencial ha establecido de forma constante los siguientes criterios en la interpretación del referido precepto:

    • a) Que dentro del concepto de siniestro han de comprenderse todos aquellos estados de pérdida técnica ocasionados por averías o deterioros importantes, así como los derivados de la acción del tiempo, calidad de los materiales, e incluso negligencia o culpa del arrendador (sentencias del TS de 17 junio 1972 y 21 diciembre 1974).
    • b) Que en el supuesto del artículo 118.2 de la LAU. lo que debe existir es una diferencia importante entre el estado que tenía la vivienda o local de negocio en el momento de ser arrendados y la que tengan en el momento de ejercitarse la acción, diferencia a la baja debida a averías, deterioro o pérdidas que hagan que se encuentre en este momento en un estado no apto para el uso al que fue destinado.
    • c) Que se imponga la necesidad de realizar obras para reponer lo arrendado al estado que permita su uso y posesión conforme a lo convenido en la relación arrendaticia, siempre y cuando que el importe de los trabajos reconstructivos excedan del 50% del valor real de la vivienda o local correspondiente, lo que constituye presupuesto ineludible, que exige la correspondiente prueba.
    • d) Que el importe de las obras, al igual que el valor de lo edificado, a efectos de determinar si aquél excede del 50% de éste, ha de referirse en principio, a las concretas dependencias cuya resolución se somete a debate judicial (sentencias del TS de 13 mayo 1974, 7 septiembre 1994 y 15 febrero 1996), con abstracción del resto del inmueble; si bien, no obstante tal valoración individualizada, hay que computar también las reparaciones que exija del inmueble, y que directa o indirectamente vengan referidas a viviendas o locales objeto de arrendamiento, cuando se encuentren afectados elementos comunes (sentencias del TS de 18 noviembre 1972 y 7 septiembre 1994), pues en estos casos se necesita una reconstrucción de mayor alcance para que arrendatario pueda continuar en el uso pacifico y del bien objeto del contrato; y finalmente, que en caso de afectación general, determinante de la pérdida o destrucción total del edificio, el elemento a valorar habrá de ser la totalidad del inmueble, facultándose la resolución de todos los arrendamientos, dada su ruina técnica (sentencias del T S de 8 mayo 1967, 7 julio 1969, 4 diciembre 1970, 1 diciembre 1972, 13 mayo 1974, 30 enero 1984, 17 julio 1992 y 15 febrero 1996).

    Para la aplicación del artículo 118.2 de la LAU de 1964 es preciso realizar tres operaciones matemáticas consistentes en: en primer lugar, averiguar el concreto valor actual y real (al margen del suelo) del respectivo piso o local del que se predica la pérdida económica; en segundo lugar hallar el valor correspondiente a las obras de reparación necesarias en el piso o local de que se trate; y, en tercer y último lugar, añadir a éstas el importe de las reparaciones necesarias en aquellos elementos comunes del edificio esenciales o básicos en proporción a la cuota de la parte privativa arrendada o, de no existir régimen de propiedad horizontal constituido, a la superficie del piso o local en relación a la de la totalidad de la finca.

    Pero cuando el local que ocupa la parte demandada es el único habitable del edificio, la totalidad de las reparaciones necesarias que afectan a los elementos comunes del edificio, redundarían en el único y exclusivo beneficio de dicho local, por lo que esta Sala entiende que la totalidad de dichos gastos presupuestados ha de tenerse en cuenta para determinar si nos encontramos ante el supuesto contemplado en el artículo 118 de la LAU de 1964.

    4. Indemnizaciones a favor del arrendatario.

    Si la Ruina es imputable a culpa de arrendador al no haber realizado las reparaciones necesarias para subsanar las deficiencias existentes, el arrendatario podrá exigir una indemnización de los daños y perjuicios. Se establece como criterio indemnizatorio la «diferencia mensual entre renta abonada y renta de mercado» para una vivienda de similares condiciones y ubicación.

    Hay que tener en consideración dos circunstancias

    La facultad que en los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de marzo de 1985, como era el concertado entre las partes litigantes, se concede al arrendador para proceder a la actualización de la renta en la Disposición Transitoria 2.ª, apartado D, núm. 11, de la LAU de 24 de noviembre de 1994, actualización que habría de realizarse en un período máximo de diez años, por lo que, en caso de haber subsistido el arrendamiento y hacerse uso por los demandados de tal facultad, ello hubiera determinado la disminución progresiva de la diferencia ahora existente entre la renta que abonaba el demandante y la de mercado para otra vivienda de similares condiciones y ubicación;

    En el supuesto de que, ejercitada por los demandados tal facultad de actualización de la renta, el demandante se hubiera opuesto a ella, el contrato de arrendamiento se hubiera extinguido en un plazo de ocho años contados a partir de la fecha del requerimiento fehaciente del arrendador (disp. trans. 2.ª, apartado D, núm. 11, regla 6.ª de la mencionada LAU de 1994), a menos que no procediera la actualización porque los ingresos del arrendatario no excedieren de los límites señalados en la regla 7.ª.

    La declaración municipal de ruina no conlleva la demolición total del mismo. Primero por que los términos literales del artículo 114 núm. 10 son claros, declaración de ruina de la finca, no exigiéndose ningún presupuesto más, por lo que no es preciso puntualizar si aquélla es total o solo parcial, no cabiendo hacer distingas en la extensión de la misma, ni puede tampoco concederse un trato especial a una parte del todo en que está integrado (TS S 9 Mar. 1968). Nótese además que como la jurisprudencia nos enseña, la finca urbana reviste generalmente carácter unitario para calificar su ruina, atendiendo a que a misma transciende al conjunto no reparable de la edificación.


    David G. Esguevillas
     | Socio LEAN Abogados

    Especialistas en Derecho Hereditario

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