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  • ¿Qué es la dación en pago?

    22 junio, 2020
    ¿Qué requisitos son necesarios para que un usuario pueda acceder a la dación en pago de su vivienda? ¿Qué pasos hay que seguir para conseguirla?

    1. ¿Qué es exactamente la dación en pago?

    La dación en pago es una figura por la que el prestatario y sus avalistas quedan liberados de la deuda hipotecaria con la entidad prestamista mediante la entrega voluntaria de la garantía, esto es, su vivienda.

    Para que pueda ser de aplicación, deben concurrir necesariamente dos requisitos: la entrega de un bien o prestación distinta al que las partes habían pactado originariamente, y que el acreedor acepte esta sustitución.

    El modelo de protección pivota en torno al Código de Buenas Prácticas Bancarias, un conjunto de medidas a las que se adhieren voluntariamente las entidades concesionarias de préstamos o créditos hipotecarios. A fecha de la publicación en el BOE de 5 de febrero de 2020, son 87 las entidades adheridas, esto es, prácticamente todas las entidades.

    2. Pasos para realizar la dación en pago

    Este código recoge tres fases de actuación:

    1. La primera es que la entidad debe ofrecer una reestructuración viable de la deuda a aquellos deudores a los que no les es posible cumplir con su obligación de pago de la cuota hipotecaria.
    2. La segunda es ofrecerles una quita considerable sobre la deuda total.
    3. La tercera, en caso de que las dos anteriores no prosperen, es que el deudor podrá solicitar a la entidad, que deberá aceptar si éste reúne los requisitos exigidos, la dación en pago.

    En la actualidad, las fases de actuación que más prosperan son la primera y la tercera, no siendo la quita una opción para las entidades prestamistas.

    Para que la propuesta de la dación en pago prospere, el deudor deberá solicitarla previamente a la entidad, y acreditar una situación económica precaria, crítica, esto es, encontrarse en el umbral de exclusión. Con el Real Decreto Ley 5/2017, de 17 de marzo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, se recogieron cuales eran las circunstancias que acreditaban cuándo un deudor se encontraba en umbral de exclusión.

    3. Requisitos acreditativos para realizar la dación en pago

    Algunas de estas circunstancias acreditativas son:

    • Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas
    • Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar
    • Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas o hayan sobrevenido en dicho período circunstancias familiares de especial vulnerabilidad.

    Se entenderán vulnerables aquellas unidades familiares numerosas, monoparentales, o aquellas formadas por menores de edad, incapaces, o víctimas de violencia de género, entre otras.

    Una vez cumpla el deudor con los requisitos establecidos, y la entidad los compruebe, entrará en juego la dación en pago, que, en algunos casos, acabará en un alquiler social, única opción para aquellos deudores que no pueden acceder a otra vivienda por continuar en ese umbral de exclusión.

    4. La dación en pago tras las crisis de 2008 y Covid-19

    Con la llegada de la crisis sanitaria, económica y social, las entidades de crédito han sufrido una alta tasa de morosidad por parte de sus clientes, por lo que vienen facilitando el acceso a este tipo de soluciones a los deudores, incluso sin reunir los requisitos establecidos por las citadas normas. Por ello, insistimos en la importancia de negociar con las entidades la figura de la dación en pago, puesto que, según el caso y sus circunstancias, puede ser la mejor solución para el prestatario.

    Un prestatario que no pueda afrontar el pago de la cuota de su hipoteca, ni siquiera una refinanciación con rebaja parcial de la misma, y que tenga una deuda cuyo importe sea superior al valor del inmueble por el que se lo adjudicaría la entidad en subasta judicial, se beneficiaría de la posibilidad de negociar la entrega voluntaria del inmueble a cambio de la condonación del resto de la deuda que supere el valor del mismo, y de los intereses y costas que se hayan devengado, en su caso, durante un procedimiento judicial.

    En todo caso, será de suma importancia el estudio particular de cada caso para determinar la mejor estrategia para el prestatario, ya que sus intereses no tienen por qué ser coincidentes con los de la entidad bancaria. Así, ésta puede tener un interés especulativo concreto en la dación en pago en aquellos casos, por ejemplo, en los que la deuda debida por el prestatario sea inferior al valor de tasación del inmueble, o cuando no se cumplan los requisitos legales para iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria contra el prestatario.

    Nerea Rodríguez Dalmau | Abogada LEAN Abogados

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