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  • Inscripción registral de inmuebles: el expediente de dominio y la acción declarativa de dominio

    14 mayo, 2020
    Requisitos para conseguir el acceso al registro de la propiedad y el procedimiento de inscripción de fincas por usucapión

    1. Acceso al Registro de la Propiedad

    Es bastante habitual que a los abogados se nos planteen consultas y peticiones de asesoramiento sobre la forma de conseguir el acceso al registro de la propiedad (“poner a mi nombre”, es la expresión que solemos escuchar) de fincas que o bien no están registradas (inmatriculadas), o bien lo están a nombre de un tercero que fue propietario en su día, sin que existan títulos públicos sucesivos que permitan el acceso directo al registro.

    Analicemos a continuación, de manera sencilla y comprensible para cualquier interesado lego en derecho, cuáles son los procedimientos o instrumentos que establece nuestro ordenamiento en defensa de los intereses del propietario.

    2. Expediente notarial de dominio

    Hasta la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, el Expediente de Dominio era un procedimiento exclusivamente judicial, cuyo objeto era dotar al solicitante de un título que permitiera la inmatriculación de su propiedad (también registrar excesos de cabida o reanudar el tracto sucesivo).

    A partir del 1 de noviembre de 2015, este procedimiento es competencia del notario, si bien sólo será hábil y válido para conseguir el fin perseguido cuando se cumplan algunos requisitos y se den determinadas circunstancias durante su tramitación, de las cuales destacaremos las tres siguientes:

    • Existencia de título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente (art. 203 de la Ley Hipotecaria), título que puede ser público o privado, bastando con que, a juicio del notario, sea suficiente y apto para fundamentar el dominio.
    • Falta de previa inmatriculación de la finca a favor de persona alguna.
    • Inexistencia de oposición por parte de los interesados a los que obligatoriamente ha de notificarse el expediente: titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca, aquél de quien procedan los bienes o sus causahabientes (si fuesen conocidos), titular catastral, poseedor de hecho, Ayuntamiento al que pertenezca la finca y propietarios de las fincas colindantes.

    Por tanto, si se carece de título, si la finca está registrada previamente a nombre de un tercero o si cualquiera de los interesados se opone, el expediente concluirá sin conseguirse la inscripción pretendida, pudiendo el promotor acudir a la vía judicial a la que nos referiremos a continuación.

    Existen otras exigencias de aportación de documentos e información que están recogidos, junto al resto de trámites, en la Ley Hipotecaria (artículo 203) y sobre los que no profundizaremos en este artículo por ser, generalmente, superables con una cierta diligencia de los intervinientes y menos susceptibles de provocar la conclusión del expediente que los tres destacados anteriormente.

    3. Acción judicial declarativa de dominio

    La acción declarativa de dominio tiene por objeto obtener la declaración judicial del derecho de propiedad, constituyéndose la sentencia que declare tal dominio en un título público equivalente a la más típica escritura notarial (de compraventa, donación, adjudicación de herencia, etc.).

    Para que esa sentencia sea también título suficiente para la inmatriculación de la finca, deben cumplirse los requisitos establecidos en la Ley Hipotecaria a criterio de los registradores (criterio definido y unificado por la Dirección General de los Registros y del Notariado), siendo muy frecuente las calificaciones registrales que deniegan la inscripción de sentencias firmes.

    Obviamente, para garantizar que la sentencia obtenida permite la inscripción registral de la finca, es conveniente y casi indispensable buscar asesoramiento jurídico especializado en la materia, si bien en este artículo intentaremos dar unas pinceladas sobre las condiciones a cumplir y cautelas a observar al acometer un proceso judicial de declaración de dominio cuyo objetivo final sea conseguir la inmatriculación de una finca o inmueble.

    La clave está en cuál sea el fundamento o causa del dominio que se declare, siendo dos los supuestos más habituales: la prescripción adquisitiva o usucapión (o dicho con palabras más comunes: la adquisición de la propiedad por el mero transcurso de tiempo) y la reanudación del tracto sucesivo (cuando existen transmisiones sucesivas sin documentar ni registrar entre el titular registral y el actual propietario).

    3.1.- Prescripción adquisitiva o usucapión

    Como dice la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 11 de mayo de 2012 “La sentencia declarativa de dominio por usucapión contra el titular registral sí sería inscribible en el Registro de acuerdo con las normas generales, como se desprende del párrafo tercero del art. 36 de la Ley Hipotecaria …”

    Por tanto, si es posible acreditar la posesión ininterrumpida como dueño durante, al menos, los plazos a que se refieren los artículos 1.957 y 1.959 del Código Civil (si hay algún título, incluso privado, y buena fe: 10 años entre presentes y 20 entre ausentes; sin título: 30 años), es ésta la vía menos problemática para obtener una sentencia que constituya título inscribible, siendo conveniente acudir a ella y “olvidarse” de las transmisiones previas a esa posesión.

    Aun así, hay que tener ciertas cautelas y cumplir ciertos requisitos en el seno del proceso judicial, siendo los más relevantes los siguientes:

    • Dirigir la acción judicial contra el titular registral, solicitando expresamente que la Sentencia declare el dominio por razón de usucapión contra el titular registral (léase al respecto el apartado Cuarto de la ya citada resolución de 11 de mayo de 2012 de la DGRN).
    • Dirigir también la demanda frente al Ministerio Fiscal (como garante del interés general) y frente los colindantes de la finca objeto de la acción, según conste en la certificación catastral de obligada aportación.

     

    3.2.- Reanudación del tracto sucesivo

    Si no se ha producido la adquisición por transcurso del tiempo, habrá que acreditar en el proceso judicial de declaración del dominio todas las transmisiones intermedias y sucesivas habidas desde el titular registral hasta el actual propietario y promotor de la acción.

    Es este un supuesto bastante más polémico, considerando la DGRN que la sentencia que declare el dominio por reanudación del tracto sucesivo no es título inscribible en el registro de la propiedad correspondiente, salvo que “…aparecieran como demandados los titulares registrales, quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante” (Resolución de la DGRN de 17 de marzo de 2016.

    La clave en este caso, por tanto, es poder identificar y demandar no sólo al titular registral, sino a todos los sucesivos propietarios (o supuestos propietarios) que adquirieron de aquél y vendieron después hasta llegar al demandante, lógicamente debiendo acreditarse en el proceso esas transmisiones por alguno de los medios de prueba admisibles en nuestro derecho (y que no tienen por qué ser contratos o públicos o privados, pudiendo valerse el demandante de pruebas testificales, periciales, etc.).

    Y para que conste también la debida protección del interés general, ha de dirigirse la demanda contra el Ministerio Fiscal.

    Sólo cumpliendo esos condicionantes procesales y constando los mismos en el testimonio de la sentencia que se remita al registro, habrá posibilidades de lograr la inscripción de la misma en los supuestos de reanudación del tracto sucesivo.

    Iván San Primitivo | Abogado LEAN Abogados

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