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  • El contrato de arrendamiento de inmuebles

    4 septiembre, 2020
    Damos respuesta a todas las preguntas realacionadas con el arrendamiento de inmuebles: ¿qué es un alquiler?.¿qué obligaciones tiene cada una de las partes?, ¿qué debe contener el contrato?

    1. ¿Qué es un arrendamiento?

    Por medio del arrendamiento un propietario –arrendador- cede la posesión de su bien inmueble. Así, aunque él, el arrendador, sigue siendo el titular del bien arrendado, será el arrendatario quien use el mismo.

    La principal obligación del arrendador es ceder el uso y disfrute del bien arrendado. Además, en los arrendamientos de vivienda debe mantener la casa en condiciones de habitabilidad. Si el objeto de arrendamiento fuera diferente a una vivienda, el arrendador todavía deberá mantenerla en condiciones para que sirva al fin convenido.

    El derecho principal del arrendatario es el disfrute del bien durante la duración del contrato. Su propietario no podrá perturbarlo en este disfrute, aunque podría solicitar la revisión del objeto del arriendo.

    2. Tipos de contratos de arrendamiento

    Hay varios tipos de contratos de arrendamiento:

    • Contrato de arrendamiento de vivienda habitual
    • Contrato de arrendamiento por temporada
    • Contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda (locales)
    • Contratos de arrendamiento de finca rústica
    • Contratos de arrendamiento de industria

    Los tres primeros tipos se regulan por la Ley 29/1994, de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU).

    3. ¿Cuáles son las características de un contrato de arrendamiento?

    Un contrato de arrendamiento es, por definición:

    • Consensuado. Porque se basa en el consentimiento de las partes y no requiere más formalidades. Sin embargo, hay que tener en cuenta que, cuando se trate de un alquiler de vivienda, resultará obligatorio respetar la LAU.
    • Bilateral. Porque intervienen la parte que transmite la posesión y la que la recibe. Esto no impide que en el contrato de arrendamiento participen más de dos personas. Por ejemplo, la vivienda puede ser propiedad de un matrimonio, caso en el que ambos cónyuges intervendrían en calidad de arrendadores.
    • Temporal. Porque el uso y disfrute se transmite durante un período de tiempo determinado. Existen usufructos vitalicios, pero su funcionamiento es diferente al del arrendamiento.
    • Oneroso. Porque quien entra a ocupar el inmueble paga una renta por el mismo.

    Un contrato de arrendamiento puede tener además otras características, como, por ejemplo, ser transmisible (si permite el subarriendo). También puede ir vinculado a otras operaciones, como a un seguro de alquiler o a una opción de compra. Y puede incluir una cláusula de arras, a modo de reserva del alquiler.

    4. ¿Qué debe contener el contrato de arrendamiento?

    Un contrato de arrendamiento debe incluir la siguiente información:

    • Todos los datos personales tanto del arrendado como del arrendatario
    • La identificación del inmueble que se arrienda
    • La duración del arrendamiento
    • La renta o el pago inicial del contrato
    • Las diferentes cláusulas específicas que los involucrados hayan acordado

    5. ¿Qué obligaciones tiene el arrendador?

    El arrendador está obligado a:

    • Entregar al arrendatario el inmueble objeto del contrato, con todas sus pertenencias y en buen estado.
    • Durante el arrendamiento, hacer en el inmueble todas las reparaciones necesarias a fin de conservarlo en estado de servir para el uso a que ha sido destinado. Si el arrendador no cumpliera con esto, el arrendatario tiene la opción de recurrir ante un juez para que resuelva lo que corresponda o rescindir el arrendamiento.
    • No estorbar el uso de la vivienda, salvo en reparaciones urgentes e indispensables.
    • Garantizar el uso o goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo que durase el contrato.

    ¿Qué obligaciones tiene el arrendatario?

    • Pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.
    • Conservar y cuidar el inmueble arrendado durante el tiempo que dure el contrato. Al final de ese contrato, deberá restituir el bien arrendado en las mismas condiciones en que le fue entregado, considerando el desgaste natural, excepto que se haya pactado cosa contraria.
    • Responder por los daños que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia.
    • Usar el inmueble arrendado únicamente de acuerdo al uso pactado, o según la costumbre de la tierra.
    • Pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato.

    6. ¿Qué ocurre ante un posible incumplimiento?

    Un contrato de arrendamiento es, por definición:

    • Consensuado. Porque se basa en el consentimiento de las partes y no requiere más formalidades. Sin embargo, hay que tener en cuenta que, cuando se trate de un alquiler de vivienda, resultará obligatorio respetar la LAU.
    • Bilateral. Porque intervienen la parte que transmite la posesión y la que la recibe. Esto no impide que en el contrato de arrendamiento participen más de dos personas. Por ejemplo, la vivienda puede ser propiedad de un matrimonio, caso en el que ambos cónyuges intervendrían en calidad de arrendadores.
    • Temporal. Porque el uso y disfrute se transmite durante un período de tiempo determinado. Existen usufructos vitalicios, pero su funcionamiento es diferente al del arrendamiento.
    • Oneroso. Porque quien entra a ocupar el inmueble paga una renta por el mismo.

    Un contrato de arrendamiento puede tener además otras características, como, por ejemplo, ser transmisible (si permite el subarriendo). También puede ir vinculado a otras operaciones, como a un seguro de alquiler o a una opción de compra. Y puede incluir una cláusula de arras, a modo de reserva del alquiler.

    María J. Lorenzo Gómez | Socia LEAN Abogados

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