La reanudación del tracto sucesivo registral

Para una primera aproximación al tema, parece aconsejable que lo primero que debe abordarse sea la constatación de que la trasmisión de un inmueble puede darse por contrato privado o público (ante notario). Que el primero no es inscribible y el segundo sí, así como que la legislación española no somete de forma obligatoria la inscripción registral de una adquisición de un inmueble, ya   sea por negocio inter vivos o mortis causa, es decir, y a modo de ejemplo, por una compra o por una herencia, respectivamente. Lo cierto es que, para una gran parte de la población, dado que la adquisición de su vivienda se suele realizar mediante financiación hipotecaria, ha asimilado que la compra de un inmueble supone indefectiblemente el tener que regístralo obligatoriamente en el Registro de la Propiedad correspondiente.  Lo cierto es que esto no es así. La inscripción es voluntaria. La compraventa de un inmueble no tiene porqué ser registrada si no concurre la voluntad del adquirente que, movido por la búsqueda de la protección registral, así lo haga, lo que,  por otro lado, es harto prudente, puesto que nadie puede ser privado de un derecho inscrito en el Registro, salvo que una resolución  judicial así lo disponga. Pero además, con la inscripción obtendremos que, ante un posible conflicto, beneficiarnos de que las declaraciones registrales tienen, per se, presunción de legalidad. En esto, a grandes rasgos, consiste la protección registral.

Lo que ocurre es que, si la compra, por ejemplo de un piso, se financia mediante un préstamo hipotecario, y el piso que se adquiere va a ser objeto de garantía real de la devolución de este préstamo (hipoteca), el Banco, para la concesión del  préstamo,  obligará a que se constituya una hipoteca que grave dicho piso. Llegado este momento, resulta que, a nivel legal, la inscripción de la hipoteca sobre ese piso va a ser necesariamente  elemento constitutivo para que, dicha hipoteca, sea eficaz, existente, y despliegue sus efectos,  por lo que el Banco prestamista que es el beneficiario de esa garantía real que constituye la hipoteca exigirá, de forma previa, la inscripción registral del piso que se va a hipotecar, puesto que si falta la inscripción precedente no se podrá inscribir ni constituirse esta garantía, y consecuentemente   no se concederá el préstamo por la entidad bancaria.  Esto nos lleva a abordar el concepto previo a cualquier anotación registral, que no es otro que el tracto sucesivo registral.

Para inscribir un título por el que se trasmita, modifique, grave o extinga un derecho real sobre un inmueble en el Registro de la Propiedad, este acto deberá ser legalmente inscribible, como primera premisa  y, como segunda,  que el que transmita este derecho, sea el titular registral inmediatamente anterior y previo al derecho transmitido o modificado. Por tanto, si partiendo de un titular registral <<A>>, que vendió a un comprador <<B>>, el cual no registró su adquisición, pero ha vendido el inmueble a un tercer comprador <<C>>, si este último adquirente <<C>> pretende inscribir su compra del inmueble porque, por ejemplo, quiere hipotecarlo para financiar la reforma de su piso, no podrá hacerlo, porque el tracto sucesivo de titulares (A-B-C) se ha roto, al no haber inscrito  su compra el adquirente <<B>>. Esto, de forma muy esquemática, escenificaría lo que es una quiebra del tracto sucesivo y dejaría en evidencia  la necesidad de la reanudación del tracto para que, el último titular, si quiere reformar su piso y financiarlo  través de un préstamo hipotecario, en la práctica, pueda hacerlo.

En el supuesto anterior, puesto a modo de sencillo ejemplo para una mejor comprensión de la situación que tratamos, la reanudación del tracto no sería muy complicada: el comprador <<B>> debería inscribir la compra realizada a <<A>> y una vez inscrita, <<C>> inscribiría la compra realizada a  <<B>>  y, de esta manera, se reconstruiría el tracto sucesivo para poder inscribir la hipoteca y así poder beneficiarse de la financiación hipotecaria que al último comprador y propietarios de la vivienda interesa. Pero, en la realidad, estas cuestiones aparentemente sencillas pueden complicarse mediando varias compraventas, con fallecimientos intermedios de titulares y herencias, que pueden enmarañar sobre manera la reanudación del tracto.

Con anterioridad al año 2015, estos supuesto se viabilizaban acudiendo a un expediente de dominio, que se tramitaba ante el Juzgado de Primera Instancia o mediante acta de notoriedad, que era tramitado ante el Notario, pero a partir de la nueva Ley de Jurisdicción Voluntaria, que ha desjudicializado los procedimientos de esta índole, a priori, ha  eliminado la intervención de los órganos judiciales, sin perjuicio de poder acceder con posterioridad a la tutela judicial efectiva de los tribunales si el procedimiento notarial, como veremos, entra en vía muerta.

La nueva regulación para la reanudación del tracto sucesivo registral, la encontramos en el artículo 208 Ley Hipotecaria y, por remisión de este precepto, en el artículo 203 del mismo cuerpo legal.

Así, como ya adelantábamos, la Ley 13/2015 de Jurisdicción Voluntaria da una nueva redacción a todos los artículos del Título VI de la Ley Hipotecaria (en adelante LH), lo que en la práctica viene a unificar los antiguos expediente de dominio y acta de notoriedad en un único expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

La regla segunda del artículo 208 LH, dispone que la tramitación se acomodará a lo preceptuado al artículo 203 del mismo cuerpo legal pero con las siguiente s especialidades y que pasamos a exponer :

Competencia: El expediente deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito indistintamente.

Iniciación: El expediente se inicia mediante solicitud por escrito del titular de la propiedad, dominio o derecho real cuyo tracto se pretende reanudar. Dicho escrito debe tener el siguiente contenido mínimo:

1.- Descripción de la finca, entendida siempre en términos que permitan su identificación con la que consta inscrita.

2.- Expresión de la última inscripción de dominio y de todas las demás que estuvieren vigentes.

3.- Datos personales del promotor, incluido su estado civil, régimen matrimonial con identificación de su cónyuge, y /o en interés legítimo propio y/o de otros interesados por sus respectivos causantes con acreditación de tal situación, así como su domicilio para la práctica de notificaciones.

A esta solicitud se le deberá acompañar la siguiente documentación (Art.203.1 y 2 LH)

1. Título de propiedad de la finca, que atribuya el dominio sobre ella al promotor del expediente. Puesto que la ley habla de documento y de título de propiedad, este podrá ser público o privado, siendo este requisito ahora legalmente inexcusable.
2. Certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se corresponda con la descripción, aquí, de la finca inscrita. Teniendo en cuenta que debe existir correspondencia entre la parcela catastral y la finca registral.
3. Aportación de los documentos de que disponga que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa, identificando con ellos esa cadena de transmisiones que permita calificar si existe rotura de tracto o no.

Expedición de certificación y anotación preventiva: Ante la solicitud, el Notario levantará acta incorporando la documentación presentada, lo remitirá en copia al Registrador de la Propiedad competente y se solicitará la expedición de certificación acreditativa de que el o los asiento/s previos no consta/n inscrito/s en el Registro y que se practique anotación preventiva. Para ello el Registrador comprobará si se dan las circunstancias exigidas, si existe una auténtica interrupción del tracto y, en el caso de que el Registrador aprecie defectos que sean obstáculo para la tramitación del expediente, denegará la expedición de la certificación mediante la calificación negativa. En caso contrario expedirá una certificación que contenga la última inscripción de dominio y todas las demás vigentes, cualquiera que sea su clase y efectuará la anotación preventiva, que tendrá una duración de 90 días prorrogables a 180 días más.

Notificación: Obtenida la certificación, el Notario notificará la pretensión de la reanudación a todos aquellos que, de la relación de titulares contenida en el escrito acompañado a la solicitud, resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca que se pretende reanudar su tracto;  a aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen conocidos; al titular catastral y al poseedor de hecho de la finca, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca y a la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado, si la hubiere, para que puedan comparecer en el expediente y hacer valer sus derechos. También se notificará a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente. (art.203.1 LH) Del mismo modo, y en todo caso se citará a quien aparezca, según la última inscripción vigente, como titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta fallecimiento de este, sus herederos, debiendo acreditar el promotor tal extremo y la condición e identidad de éstos. (Art. 208 –Segunda 3ª).

Estas notificaciones a los interesados del artículo 208 LH, se efectuaran, según la inscripción a reanudar tenga una antigüedad superior a treinta años, en cuyo caso será personal con dos intentos y, de no ser positiva ninguna de ellas, se procederá a la notificación edictal a su titular o a sus herederos; o si es de una antigüedad menor de 30 años, en la que la notificación al titular registral o sus herederos ha de ser siempre personal. De no poder efectuarse en tal forma, se debe dar por concluso el expediente.

La notificación al resto de los interesados del artículo 203.Quinta LH, ha de ser personal, con dos intentos; en caso de resultar infructuosa o ignorarse el lugar de notificación, cabe la edictal, que ha de ser nominal.

Comparecencia, con o sin oposición y terminación del expediente.

En el caso de que los citados comparecieran y de forma unánime no se opusieran, el Notario levantaría acta firmada por él junto con todos los interesados, y se extenderá la inscripción del título del solicitante, si fuera procedente. (Art.208 regla Tercera)

Si alguno de los citados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición, el Notario dará por concluidas las actuaciones, y dejará constancia de ello en el acta que pondrá fin al expediente con expresión de la causa en que se funde. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que no hubieran comparecido o se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca. (Art.208 regla Tercera)

Lo cierto es que, si lo que se pretendía con la reforma introducida por la Ley de Jurisdicción Voluntaria era la de desjudicializar este ámbito, la circunstancia, más que posible y nada extraña, de que cualquiera de los posibles interesados notificados, se sienta o no perjudicado, por el mero hecho de no comparecer, ya sea por mero desinterés o por desidia,  dé al traste con el expediente, sin que quepa otra que la de entablar, el promotor del expediente, juicio declarativo contra los opositores y los incomparecientes, no parece que haya supuesto un gran paso en favor de la desjudicialización. 

Jesús Cerdá | Socio LEAN Abogados