La nueva oferta vinculante en los préstamos hipotecarios

La denominada oferta vinculante ha estado durante años en boca de millones de consumidores que iban a firmar un préstamo con garantía hipotecaria. Fue obligatoria hasta 2011, cuando dejó de ser un trámite forzoso para para los bancos salvo que el cliente la solicitara expresamente, en cuyo caso la entidad prestamista debía entregársela por escrito y de forma gratuita.

La razón de ser de la oferta vinculante era la de dotar al cliente de una información breve y clara sobre las condiciones esenciales del préstamo que se disponía a solicitar, tales como el capital, tipo de interés e índice de referencia del mismo, cuota mensual resultante, comisiones o intereses de demora, entre otros aspectos. Tenía una vigencia de catorce días, plazo durante el cual la entidad quedaba vinculada no a conceder el préstamo, sino a respetar las condiciones fijadas en la oferta vinculante para el caso de que la operación se llevara finalmente a cabo. En cambio, el cliente no asumía obligación alguna por el mero hecho de ser receptor de la oferta, puesto que ésta solamente vinculaba a la entidad.

Sin embargo, las crecientes exigencias en materia de defensa de los consumidores y las distintas directivas de la Unión Europea dictadas en respuesta a las mismas, han producido un cambio normativo importante en relación a la información precontractual que las entidades de crédito deben facilitar a sus clientes cuando se trata de contratos de préstamo inmobiliario. La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, tiene como objeto la trasposición a nuestro ordenamiento jurídico de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014. Esta directiva, haciéndose eco de los comportamientos irresponsables que dejó en evidencia la anterior crisis financiera, establece un régimen específico de protección de los consumidores que tengan la condición de prestatarios, garantes o titulares de un préstamo con garantía hipotecaria.

Esta Ley 5/2019 (LCCI) está estructurada en cuatro capítulos, siendo el capítulo II el que contempla las novedosas figuras de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y de la Ficha de Advertencias Estandarizada (FiAE), que viene a sustituir a la tradicional oferta vinculante. Lo primero que cabe destacar es que tiene carácter obligatorio para la entidad prestamista, aunque el cliente renunciase a ella. Tal obligatoriedad se explica por la importancia que la nueva regulación otorga a la fase precontractual, como garante de la transparencia que debe imperar durante todo el proceso previo a la suscripción del contrato. El objetivo es garantizar que el consumidor prestatario tenga a su disposición la información necesaria para que pueda comprender en todos sus extremos la carga económica y jurídica que va a asumir por la firma del préstamo que se dispone a contratar.

En esta línea de tutela de los derechos del prestatario, el artículo 9 LCCI se refiere a la “Información general de los préstamos inmobiliarios”, de cuyo contenido se puede destacar la obligación de todo prestamista, intermediario de crédito vinculado o sus representantes, de especificar en todo momento aspectos esenciales como la identidad y la dirección geográfica de quien emite la información, la duración posible de los contratos de crédito, las formas de tipo de interés posibles o, si se trata de un préstamo en moneda extranjera, las implicaciones que esta clase de créditos pueden tener para su titular.

La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) aparece en el artículo 10, con remisión al Anexo I de la ley en cuanto a la forma y contenido de la misma. En todo caso, el precepto impone un plazo de entrega de la FEIN de un mínimo de diez días de antelación a la firma del contrato de préstamo. No obstante, el artículo 14.1, bajo la rúbrica “Normas de transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios”, viene a completar las exigencias al banco mediante la imposición de otras obligaciones de información además de la entrega al cliente de la ficha normalizada, para cuyo cumplimiento le otorga también un plazo mínimo de diez días de antelación con respecto a la firma del contrato. Así, el apartado b) se refiere a la denominada Ficha de Advertencias Estandarizada (FiAE), que deberá incluir, al menos, la mención a los índices oficiales de referencia utilizados para fijar el tipo de interés aplicable, la existencia de mínimos en el interés aplicable (cláusulas suelo) o la posibilidad de que se prevea el vencimiento anticipado del préstamo por el impago de cuotas y los gastos derivados de ello. En el caso de que se trate de un préstamo de interés variable, el artículo 14.1.c) obliga al prestamista a entregar un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el prestatario en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.

El legislador ha querido establecer unas férreas garantías de cumplimiento de las obligaciones de información y transparencia, de modo que en el artículo 15 atribuye también a los notarios determinadas funciones de asesoramiento al prestatario, indicando que el notario deberá verificar que se ha entregado al cliente la documentación acreditativa de haberse cumplido los requisitos del artículo 14.1, de lo cual levantará acta hasta el día antes de la firma.

Por último, la Disposición Adicional Cuarta de la LCCI impone a las entidades financieras el deber de conservar la información precontractual durante un mínimo de seis años, debiendo ofrecer al prestatario, a la finalización de este periodo, y por conducto fehaciente, dicha documentación. En el caso de subrogación o de cesión, el prestamista que suscribió el préstamo deberá seguir conservando la documentación precontractual durante el plazo señalado en el párrafo anterior y trasladar al cesionario o prestamista que se subroga, en el caso que le fuera requerida por éste y a costa de éste, copia de la misma. Tanto el prestamista inicial como el prestamista que se subroga o el cesionario estarán obligados a facilitar dicha documentación al prestatario, si es reclamada por éste.

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     Javier Viciano | Socio LEAN Abogados