ACTUALIDAD COVID-19

Actualización: Medidas extraordinarias adoptadas en materia de arrendamientos de locales

22 abril, 2020
Con el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo

Con el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, se ha aprobado un nuevo paquete de medidas que refuerza, complementa y amplía las anteriormente adoptadas y se centra en el apoyo a las empresas y a los trabajadores.

Como se expone en el Preámbulo del RDL, como consecuencia de las medidas excepcionales adoptadas por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, muchas actividades económicas se han visto obligadas a suspender su actividad o a reducir drásticamente la misma.

En virtud de lo anterior, la falta de ingresos o la minoración de los mismos durante el periodo que dure el estado de alarma puede dar lugar a la incapacidad financiera de autónomos y pymes para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler, lo que pone en serio riesgo la continuidad de sus actividades.

Ante esta situación, procede prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual.

En este contexto, se abordan en el RDL las siguientes medidas en materia de arrendamientos de locales (arrendamientos para uso distinto del de vivienda):

1. Moratoria para alquileres de locales

Se contemplan dos escenarios, en función de quién arriende:

1.1. Cuando el arrendador sea “gran tenedor”

Se entiende por gran tenedor a las empresas públicas y a los dueños de más de 10 inmuebles (sin contar plazas de aparcamiento o trasteros o una superficie construida de más de 1.500 m2).

¿Qué moratoria se establece?

Se establece una moratoria automática en los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda en las que el arrendador sea un gran tenedor.

La moratoria automática afectará al periodo de tiempo que duren el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.

La moratoria o aplazamiento se producirá sin penalización ni devengo de intereses.  La renta aplazada se deberá satisfacer mediante fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años (o durante la vigencia del contrato, si el plazo que resta para la finalización del contrato fuera inferior) a contar desde que se supere la situación provocada por el Covid 19 o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado.

¿En qué plazo puede solicitarse?

El arrendatario deberá solicitar la moratoria al arrendador en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley y ésta deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que previamente ya se hubiera alcanzado un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.

1.2. Cuando el arrendador no sea un “gran tenedor”

¿Qué moratoria se establece?

Se establece un aplazamiento temporal y extraordinario en los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda en las que el arrendador sea persona física o jurídica distinta a la que se califica como gran tenedor. Dicho aplazamiento no operará de forma automática, así que será preciso el acuerdo de las partes.

Las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia.  Ahora bien, el destino de la fianza al pago de la renta únicamente podrá producirse en el marco de este acuerdo de aplazamiento del pago de la renta.

En caso de que se disponga total o parcialmente de la fianza, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año. 

¿En qué plazo puede solicitarse?

El arrendatario podrá solicitar la moratoria al arrendador en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.

2. ¿Quién puede beneficiarse de esta moratoria o aplazamiento del pago de la renta?

Podrán acceder a estas medidas, los autónomos y pymes arrendatarios cuando cumplan los siguientes requisitos:

Autónomos. En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo, será preciso que concurran los siguientes requisitos:

  1. Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
  2. Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
  3. En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

PYMES. En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una PYME, serán preciso que concurran los siguientes requisitos:

  • Que no se superen los límites establecidos en la Ley de Sociedades de Capital. Es decir, sociedades que durante dos ejercicios consecutivos reúnan, a la fecha de cierre de cada uno de ellos, al menos dos de las circunstancias siguientes:

– Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.

– Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.

  •  Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
  • Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la autoridad competente y las autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
  • En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

3. ¿Cómo debe acreditarse el cumplimiento de los anteriores requisitos?

El cumplimiento de los requisitos establecidos en el punto anterior de esta nota (requisitos que se recogen en el artículo 3 del RDL 15/2020), se acreditará por el arrendatario ante el arrendador mediante la presentación de la siguiente documentación:

  • La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
  • La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

Finalmente, conforme el artículo 5 del RDL, los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar. 

Si tiene alguna duda sobre esta cuestión,   puede ponerse en contacto  con los especialistas de LEAN en el   teléfono gratuito 900 102 722  o en la dirección de correo electrónico   [email protected].

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