¿Vas a vender una vivienda? Estos son los gastos que debes tener en cuenta

Índice

1. Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)
2. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

Cuando nos planteamos la venta de una vivienda es importante tener claro cuáles van a ser los gastos en los que vamos a incurrir.

Por un lado están los gastos relacionados con la venta de la vivienda y, por otro, los correspondientes a los impuestos que gravan la misma.

El primer desembolso que normalmente ocasiona una venta es el de Notaria y Registro de la Propiedad. Salvo que las partes dispongan otra cosa, el coste de otorgamiento de escritura pública deberá asumirlo el vendedor, y el de primera copia y demás posteriores a la venta, el comprador. Por gastos de otorgamiento de escritura pública han de entenderse los relativos a la escritura matriz, que es el coste más elevado.

Tanto el gasto de inscripción de la escritura pública de compraventa en el Registro de la Propiedad como el pago del Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales o IVA correrán por cuenta del comprador.

Pero, además de estas cargas, el vendedor tiene que tener en cuenta que la venta del inmueble está gravada por dos impuestos: de un lado, la llamada ‘plusvalía municipal’ y, del otro, el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Este impuesto, comúnmente conocido como plusvalía municipal, grava el incremento de valor que experimenten los terrenos de carácter urbano y que se pone de manifiesto como consecuencia de la transmisión de la vivienda.

En principio, quien está obligado al pago de la correspondiente plusvalía municipal es la persona que transmite el inmueble, es decir, el vendedor. Sin embargo, es condición imprescindible para que este impuesto se deba pagar que se haya obtenido una ganancia con la venta.

En caso de que no se produzca un incremento en el valor del terreno urbano, sino que, por el contario, la venta de la vivienda se haya hecho con pérdidas (es decir, si se ha vendido el inmueble por un importe inferior al de su adquisición), no se devenga el impuesto municipal y no existe la obligación de tributar, tal como ha declarado recientemente el Tribunal Constitucional (STC 11 de mayo de 2017).

El segundo impuesto a tener en cuenta en la venta de una vivienda el IRPF. Siempre que él vendedor obtenga una ganancia patrimonial en una operación de este tipo, deberá incluirla también en su declaración anual de la renta.  

La buena noticia es que, del mismo modo que sucede con la plusvalía, en caso de que la vivienda se venda por un importe inferior al que se compró, se considera que ha existido una pérdida patrimonial y no existirá obligación de tributar.

Para aquellos casos en que sí exista ganancia patrimonial, hay que saber que ésta se calcula en base a la diferencia entre el valor al que se vende el inmueble y el valor al que se compró en su momento. Debemos poder calcular, por tanto, el valor de adquisición y el valor de transmisión.

El valor de adquisición se determina mediante la suma de tres conceptos y la resta de un cuarto:

1.- Importe real de la adquisición. Cuando la adquisición del elemento que ahora se transmite se hubiese producido a título oneroso, su valor de adquisición será el importe real por el que se adquirió.

 

2.- Coste de inversiones y mejoras. Si en los elementos adquiridos se han realizado inversiones y mejoras, su coste se añade al valor de adquisición.

 

3.- Gastos y tributos accesorios. Se suman para el cálculo del importe del valor de adquisición todos los gastos y tributos inherentes a la adquisición que hayan sido satisfechos por el adquirente, a excepción de los intereses. En este concepto se incluyen los gastos de notario y registro de la propiedad, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el IVA y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

 

4.- Amortizaciones. Las amortizaciones que correspondan a bienes amortizables minoran el valor de adquisición.

El valor de trasmisión se corresponde con el importe real por el que se haya llevado a cabo la venta. Sin embargo, de este importe hay que restar todos aquellos gastos y tributos inherentes a la venta del inmueble que hayan corrido por cuenta del vendedor.

Además, la ley contempla varios supuestos que están exentos de tributar por el IRPF:

a) Que el vendedor sea mayor de 65 años y que el objeto de la venta sea su vivienda habitual. Si se dan ambas condiciones, el rendimiento económico obtenido de la venta estará exento de tributar en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Se considerara vivienda habitual aquella en la que el contribuyente haya residido durante un plazo continuado de tres años. No obstante, también se entiende que la vivienda ha tenido ese carácter cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como una celebración de matrimonio, la separación matrimonial, un traslado laboral, la obtención de un primer empleo o cualquier otra causa análoga justificada.

 

Además, se considera que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando el inmueble lo sea en el momento de la venta o cuando hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión. De esta forma, se permite que el contribuyente pueda dejar de residir efectivamente en dicha vivienda disponiendo de un plazo adicional para su venta perder la correspondiente exención.

 

El artículo 41.b del RD 439/2007 de 30 de marzo, por el que se aprueba el reglamento del IRPF, establece también que estarán exentas la ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual por los mayores de 65 años, y también por las personas en situación de dependencia severa o gran dependencia, de conformidad con la ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.

 

b) Que en el plazo de dos años (previos o posteriores) a la venta de la vivienda habitual se reinvierta el importe de la operación en la compra de una nueva vivienda habitual, no segunda residencia. Al contrario que el anterior, este supuesto es aplicable también a los menores de 65 años. Eso sí, la exención solo se aplica sobre la parte de la ganancia que se destina a comprar otra casa, la que no se dedica a este fin sí debe tributar.

 

c) En el caso de una residencia no habitual, que el vendedor tenga más de 65 años y contrate con el importe de la operación una renta vitalicia. En este supuesto existe un límite: la exención se aplica hasta un máximo de 240.000 euros de precio de venta de la vivienda.

Ignacio Para Mata | Socio LEAN Abogados