La nueva ley hipotecaria entro en vigor el pasado 16 de junio del 2019. Esta nueva ley tiene como objeto la protección al cliente y a las entidades financieras puesto que son cada vez más las personas que optan por la figura de la hipoteca en el momento de pedir un préstamo o crédito al banco. Desde la burbuja inmobiliaria del 2008, ha sido necesaria una adaptación en su regulación para que se pueda proteger a los clientes de cláusulas abusivas. El principal objetivo de esta nueva ley es ofrecer resguardo a aquellos clientes que en ocasiones anteriores, al pedir un crédito o préstamo al banco, no se les ha proporcionado la información suficiente o no están al tanto de lo que suponen alguna de las cláusulas de la hipoteca por la cual llevan a cabo dicho préstamo.

La nueva ley hipotecaria se aplica a contratos de préstamos hipotecarios cuyo prestatario sea cualquier persona física que sea deudor, fiador o garante y que dicha hipoteca recaiga sobre un inmueble de uso residencial. La ley regula el proceso de contratación de la hipoteca, y bajo esta norma se establecen las normas de transparencia que han de regir dichos contratos y el régimen jurídico de prestamistas e intermediarios del crédito inmobiliario.

Entre las novedades y cambios que comprende esta ley se encuentra la obligación que corresponde a los bancos de realizar un test de solvencia mucho más exigente y sin coste alguno para el cliente. Bajo esta misma línea, la normativa exige a los bancos que evalúen “en profundidad” la solvencia de aquellos que solicitan el crédito hipotecario. Por ejemplo, señala a las entidades bancarias que deben tener en cuenta el empleo del prestatario (solicitante del préstamo), sus ingresos en ese momento, sus activos, ahorros, gastos fijos y hasta la previsión de lo que ingresará en el futuro. Así mismo, se amplía el poder del notario, siendo este el que tiene la palabra final. Una vez que el cliente decida contratar dicha hipoteca, el notario debe de dar fe que se ha prestado dicho asesoramiento e información y que el cliente no se encuentra ante cláusulas abusivas por parte del banco. Las denominadas clausulas ¨ suelo¨ quedan prohibidas estableciendo la ley en su artículo 21.3 que no se podrá ofrecer un interés mínimo en las hipotecas de tipo variable.

Otro cambio que ha introducido esta Ley es el de los plazos. Para que el cliente revise la información sobre la hipoteca que desea adquirir, debe de recibir toda la información respecto a esta con diez días de antelación de la escritura. Cualquier hipoteca firmada antes de ese plazo, será declarada nula.

Otra novedad de esta ley que beneficia al cliente, es que se amplía el límite de del deudor antes de que el banco proceda a la ejecución de la hipoteca. (cláusulas de vencimiento anticipado). El desahucio podrá ser activado a partir de 12 meses consecutivos sin pagar por parte del cliente, o cuando la suma del impago sea del 3% del total del préstamo.

Otra novedad beneficiosa para el consumidor, es el cambio en cuanto a los intereses de demora. Estos estarán limitados al interés que abona el consumidor, más tres puntos porcentuales. Por ende, si un cliente estaba pagando un 2% por su préstamo, su banco no podría aplicarle más de un 5% en caso de demorarse al abonar las cuotas. En el caso de que los impagos ocurrieran en la segunda mitad de la vida del préstamo, entonces el banco deberá esperar 15 meses o cuando la suma del impago sea del 7% del total del préstamo. No obstante, este cambio no es retroactivo.

Por otro lado, en caso de subrogación, esta ley también resulta favorecedora para el cliente. Siendo este el único que decida si prefiere irse a otra entidad (que le haya hecho una mejor oferta) o quedarse con el suyo (si su oferta actual le resulta más conveniente). En el caso que el consumidor opte por aceptar la nueva oferta, será la nueva entidad con la que contrate la que le notificará del cambio a su banco actual. Este tendrá siete días naturales para certificar el importe a subrogar. Finalizado dicho trámite, el primer banco tendrá 15 días naturales para presentar una contraoferta, pudiendo el cliente escoger entre aceptarla o proceder a la subrogación.

Otros cambios relevantes son por ejemplo el de las comisiones. Los trabajadores de las entidades financieras no podrán cobrar comisiones extras por vender hipotecas. Siguiendo esta misma línea, el personal que colabore y negocie con el cliente particular sobre algún préstamo inmobiliario, deberá estar cualificado y cumplir con ciertos requisitos. Por otro lado, no podrá recibir bonos por cerrar alguna operación.

Además para poder asegurar su fiabilidad y confianza hacia el cliente, los trabajadores deberán de realizar distintos cursos de formación que acrediten que disponen de los conocimientos necesarios para poder llevar a cabo con diligencia el ejercicio de sus funciones y acreditar que poseen también dicho conocimiento para conceder este tipo de productos bancarios.

​El cliente tendrá que abonar a su cargo únicamente los gastos de tasación (corren alrededor de los 300 euros). En el caso de propiedades nuevas y propiedades de segunda mano, tendrán que abonar también el IVA.

Finalmente, todos los gastos correrán a favor del banco, estos gastos incluyen: Escritura de la hipoteca, gestoría, aranceles notariales, primera copia de la escritura, tasación de la nota simple, y finalmente el impuesto de actos jurídicos documentados, hace pocos pagados por el cliente, resultando esta ley en cuanto a gastos más favorecedora para el deudor.

​Las hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor de la nueva ley, no se verán afectadas, ya que no tiene efectos retroactivos. A estas hipotecas la nueva ley les repercute en otras cuestiones como en las cláusulas de vencimiento anticipado, en el caso de novación (cambio de condiciones) y subrogación (cambio de titular).

Alfonso Martínez | Abogado LEAN Abogados