Inscribir una finca en el Registro: dificultades y soluciones

El Registro de la propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles (Art. 1º de la Ley Hipotecaria; en adelante, LH), actos y contratos que se reflejen en una escritura notarial o en una resolución judicial o certificación pública administrativa, según el Art. 3º de la LH.

La discordancia que a veces se produce entre el Registro de la Propiedad y la realidad jurídica extra registral se puede corregir, tal como contempla el Art. 198 de la LH, consiguiendo esa concordancia de dos modos, entre otros:

1.- Por la primera inscripción de las fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna.

2.-Por la reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

El primer supuesto no necesita explicación; es aquel en el que una finca no ha estado nunca inscrita en el Registro.

El segundo, para personas profanas en derecho, sí que requiere esa explicación, aunque es fácil de entender. Es aquél supuesto en el que una finca está inscrita en el Registro de la Propiedad a favor de una persona que en su momento era la propietaria de esa finca y en el que después se han roto los distintos eslabones de la cadena de transmisiones de la propiedad porque las transmisiones posteriores no se han incorporado e inscrito en el Registro. En este caso, de lo que se trata es de reconstruir esas transmisiones.

Estos dos supuestos son los que vamos a tratar en este pequeño trabajo.

Algunas veces nos encontramos con situaciones en las que una finca de naturaleza urbana o rústica no está inscrita en el registro de la propiedad a nombre de nadie. No se ha inscrito nunca, pero nos interesa que se inscriba a nombre de una persona física o jurídica concreta. Sin embargo, no se puede inscribir porque la persona que en el momento actual se considera propietaria de ese inmueble no tiene un título notarial que pudiera llevar al Registro de la Propiedad para su inscripción.

En otras ocasiones, no se tiene ese título público, pero sí se tiene un documento privado de adquisición (generalmente de compraventa) y el transmitente vive y está localizable. En ese caso, el adquirente puede requerirle para que otorgue la oportuna escritura pública al amparo de los Arts. 1.258 y 1.279 del Código Civil y, una vez otorgada dicha escritura, sí se puede inscribir, al ser ya un título inscribible en el Registro de la Propiedad.

De igual forma, si el transmitente ya murió, pero están localizables sus herederos, cabe pedir a éstos que ratifiquen notarialmente el contrato privado realizado y firmado por su causante, de acuerdo con el Art. 20 de la Ley Hipotecaria, y con el Art. 1.257 del Código Civil.

Pero, cuando no existe esa posibilidad, deberemos acudir al procedimiento de expediente de dominio para inmatricular una finca que no esté inscrita a favor de persona alguna, tal como prevé el Art. 203 de la Ley Hipotecaria (excepto en algunos supuestos concretos que examinaremos en otra ocasión).

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El procedimiento del expediente de dominio seguirá las siguientes reglas:

Deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca o en cualquier de los distritos notariales colindantes a dicho distrito.

Se iniciará el procedimiento mediante solicitud por escrito del titular dominical de la finca acompañándose los siguientes documentos:

Título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular

Certificación catastral descriptiva con expresión de los titulares catastrales de dichas parcelas y sus colindantes, así como sus respectivos domicilios.

Deberán señalarse en este escrito los datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen de los que disponga el promotor y que sirvan para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales y deberá identificarse también a los poseedores de la finca.

El Notario levantará acta solicitando la expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita.

Una vez remitida la certificación, el Notario notificará la pretensión de inmatriculación a las personas relacionadas en el escrito inicial, interesados por tener cargas o derechos, a aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, al titular catastral, al poseedor de hecho de la finca, y al Ayuntamiento o Administración titular del dominio público que pueda verse afectado (en definitiva a todos aquellos que puedan ser interesados en el expediente) e insertará un edicto en el BOE y, si lo considera oportuno, en el tablón de anuncios del Ayuntamiento para que cualquier interesado pueda hacer alegaciones y aportar pruebas.

Si existe oposición a la pretensión, el Notario dará por terminado el expediente y lo archivará.

En este caso el promotor podrá formular demanda en juicio declarativo ante el Juzgado de Primera Instancia correspondiente al lugar en que radique la finca, contra quien se hubiere opuesto a la pretensión inicial

Si no hay oposición, el Notario levanta acta accediendo a la pretensión del solicitante, reflejando todo lo sucedido y remitiendo copia al registro para que practique la inmatriculación.​

Como ya hemos dicho con anterioridad, cuando se ha roto la cadena de inscripciones en el Registro de la Propiedad de las diversas transmisiones, podemos reanudar ese tracto sucesivo interrumpido para que concuerden la realidad extrarregistral y el registro.

Según el artículo 208 de la LH, la reanudación del tracto sucesivo interrumpido se realizará en expediente tramitado con arreglo a lo previsto en el artículo 203, con las siguientes especialidades:

Con el escrito inicial deberá acompañarse certificación de la última inscripción de dominio y todas las demás que estuviesen vigentes.

Se tiene que justificar la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa y aportar aquellos documentos que considere oportuno para justificar su petición.

Deberá ser citado en todo caso quien aparezca, según la última inscripción vigente, como titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta fallecimiento de este, sus herederos, debiendo acreditar el promotor tal extremo y la condición e identidad de éstos.

En todo lo demás, el expediente se ajusta a lo dicho en el número anterior.

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   Manuel Gómez Palmeiro | Socio LEAN Abogados