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  • Gastos de instalación del ascensor en una comunidad de propietarios con locales comerciales

    Actualizado 15 junio, 2021
    Existe la idea de que los locales o bajos del edificio están exentos de los gastos que genera el ascensor de la comunidad. ¿Esto es así? 

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    Existe una idea arraigada de la existencia de una aparente norma, fruto del uso y la costumbre, de que los locales comerciales o bajos del edificio, que no tienen acceso por el zaguán o patio de escalera, están exentos de los gastos que se generen en este elemento común.  ¿Esto es así?  ¿Tiene base legal?

    Lo cierto es que, a nivel general, esta cuestión va a venir determinada por tres instrumentos fundamentales, que son: El título constitutivo, los estatutos, y el acuerdo unánime de la junta de propietarios.

    1. El Título Constitutivo

    El título constitutivo está contenido en la escritura de división horizontal, y otorgado por el promotor del edificio.

    En esta escritura de división, partiendo de la superficie útil individual y en relación con el total inmueble, se asignará a cada uno de los elementos privativos (viviendas, trasteros, locales, plaza de aparcamiento etc.), una cuota de participación del conjunto del edificio y de los elementos comunes.

    En la realización de esta operación, la superficie no es el único criterio a seguir para determinar la cuota de participación de cada departamento, puesto que habrá de tenerse en cuenta:

    …su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes (Artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal LPH).

    Si en esta determinación de cuota se aplica correctamente el citado precepto, los locales tendrían ya incluida, en forma porcentual, la exoneración de los gastos futuros de elementos e instalaciones comunes que, como Vgr. la escalera y el ascensor, no van a utilizar los bajos.

    2. Los Estatutos

    Básicamente es un documento que determina los derechos, obligaciones y normas de régimen interno, que regirán en la comunidad. No es un documento obligatorio. Debe ser redactado de mutuo acuerdo por los propietarios y aprobado por unanimidad, sin que su contenido pueda ser contrario a Ley. Puede inscribirse en el Registro de la Propiedad, lo que supone que sus disposiciones serán eficaces y obligadas para ulteriores adquirentes de inmuebles del edificio. 

    El artículo 9.1 e) LPH establece que son obligaciones de cada propietario:

    e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales a para el adecuado estado del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización

    La expresión de contribuir con arreglo a “…lo especialmente establecido…” es lo que constituye el objeto de interés del precepto en el tema que nos ocupa. Con base al  principio jurídico de la autonomía de la voluntad, la comunidad de propietarios puede establecer a través de los estatutos, un sistema de distribución de gastos diferente a lo establecido en el título constitutivo (aunque este también lo ha podido hacer de forma previa siendo innecesario que lo hagan los estatutos) y, es aquí donde, con bastante frecuencia, se ha articulado, a través de diferentes y variadas redacciones, el que se establezca una exoneración, genérica o específica, de los bajos comerciales de contribuir a un concreto gasto o que, de hacerlo, lo haga en proporción diferente a lo fijado en el título constitutivo, normalmente atendiendo a que los locales no tiene acceso y por ende no  utilizan determinados elementos comunes.

    3. Acuerdo unánime de los propietarios

    Como vemos, en los anteriores instrumentos, se observa dos denominadores comunes, la unanimidad y la autonomía de la voluntad, razón ésta por la que, en cualquier momento, la junta de propietarios (órgano soberano de la comunidad), en acuerdo tomado por unanimidad, puede establecer cuotas de participación diferentes a las recogidas en el título constitutivo, y/o levar a cabo exoneración de gastos, lo que, en la práctica, es de difícil consecución. 

    4. Gastos de instalación y mantenimiento

    En principio, cuando se plantea la instalación de un ascensor en una finca antigua que no dispone de él, existe la obligación legal de realizar las obras necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, sobre todo, si viven personas con discapacidad o mayores de 70 años. En este caso, los locales, pese a que no hagan uso del servicio de ascensor, estarán obligados a participar en su coste de instalación por razón prioritaria de la accesibilidad y, además, por la utilidad económica que obtendrá el local en su proporción por el incremento de valor que se operará en el inmueble al dotarle de este nuevo y necesario servicio. (Art. 10 LPH y STS de 20 de octubre de 2010)

    Diferente será el gasto ordinario de mantenimiento del ascensor, su reforma, o su sustitución, puesto que, como dice la LPH, son gastos individualizables respecto de los propietarios que hacen uso de él, por lo que podrían no participar los locales que no tengan acceso por el zaguán.

    ¿Qué significa gasto individualizable?

    “…para poder considerar legalmente como individualizable determinados gastos comunes de una Comunidad de Propietarios, es necesaria la determinación de su exclusión en el Título Constitutivo, o en su caso en los Estatutos comunitarios ya mencionados, y asimismo mediante acuerdo de la Junta de Propietarios adoptado por unanimidad.”

    Sin embargo, ante la situación de que sí que existan exenciones genéricas de gastos que afectan a locales contenidas en cláusulas estatutarias con apoyo en el no uso del servicio, surgen dudas que trataremos de despejar en los siguientes supuestos:

    Gastos ordinarios y extraordinarios

    La STS de la Sala 1ª de 7 de junio de 2011 determina : “… las exenciones de gastos globales, genéricas deben interpretarse sin hacer distinción entre unos y otros conceptos, incluyéndose por tanto, dentro del término «gastos» tanto los ordinarios como los extraordinarios, porque donde la regla no distingue no hay razón para interpretar lo contrario, razón por la que excluye a estos propietarios de los gastos necesarios tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este.”

    Sustitución del ascensor o instalación del primer ascensor

    Respecto al primer supuesto, el anterior párrafo jurisprudencial reproducido nos da la solución. Estarían exonerados los locales. Respecto del segundo supuesto, la instalación ex novo en un edificio en el que no existía el servicio, ya lo analizamos anteriormente a nivel legal.

    Obras para reformar el acceso ascensor a cota cero

    “…tanto cuando se instala ex novo el ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a «cota cero», y si obligado está el comunero a contribuir a los gastos de instalación de ascensor, obligado lo estará también, en casos como el enjuiciado, de los destinados a completar la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas, más propios de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación del ascensor”. Como vemos, también en éste  último caso los bajos tiene que contribuir.


    Jesús Cerdá | LEAN Abogados

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