La comunidad de bienes es un concepto jurídico relativo al derecho de propiedad sobre un bien. Significa que una persona tiene el derecho de propiedad sobre dicho bien solo de forma parcial, compartiendo la propiedad con otras personas, no teniendo ninguna el pleno dominio sobre el bien.

ÍNDICE

1. ¿Qué es una comunidad de bienes?

2. Situaciones habituales

3. Cómo disolver una comunidad de bienes
4. ¿Cómo disolver un bien indivisible?
5.  ¿Y si se trata de un bien divisible?

Cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece a varias personas hay una comunidad de bienes, es decir, existe comunidad cuando varias personas distintas son propietarias de una misma vivienda, por ejemplo.

La copropiedad no se concreta en una parte exacta de la vivienda (es decir, habitaciones, cocina, salón…), sino en una cuota abstracta sobre la vivienda. Esa cuota abstracta es el porcentaje que pertenece a cada persona en la propiedad del bien o derecho.

La situación más habitual es la de copropiedad sobre el pleno dominio, aunque también existe el proindiviso de nuda propiedad (propiedad de la vivienda sin uso y disfrute) y el de usufructo (uso y disfrute de la vivienda).

En un supuesto caso inmobilairio, ¿existe proindiviso entre el nudo propietario y el usufructuario?

La nuda propiedad y el usufructo son derechos diferentes, aunque recaigan sobre una misma vivienda. Por tanto, no existe proindiviso entre el nudo propietario y el usufructuario.

Se puede disolver una comunidad de bienes por alguna de las siguientes causas:

1. Consolidación por venta a un tercero de todas las cuotas indivisas.
2. Consolidación por venta de a un copropietario de todas las cuotas indivisas.
3. División de la cosa común. Procedimiento judicial por el que se, si es posible se divide el inmueble, pero que en la mayoría de los casos desemboca en la venta en pública subasta del inmueble y reparto del precio entre los copropietarios en función de su porcentaje sobre el inmueble.
4. Pérdida o destrucción de la cosa común.
5. Renuncia de los comuneros a la cosa común.

Tal y como se establece en el Código Civil ningún propietario está obligado a permanecer en el proindiviso y podrá solicitar su disolución.

Es decir, todo copropietario podrá exigir, en cualquier momento, la división del proindiviso.

Si el bien común es indivisible (como una vivienda), surgen mayores problemas, no siendo posible la división y quedando como única alternativa la disolución.

Con acuerdo de los comuneros:

• Adjudicando a uno de los copropietarios la cosa común indivisible. El comunero a quien se adjudique el bien deberá indemnizar a los demás por el valor de su cuota.
• Vender el proindiviso a un tercero y repartir el precio.

Sin acuerdo de los comuneros

Si no hay acuerdo de los copropietarios ni para adjudicar la cosa común indivisible ni para venderla, se solucionará mediante procedimiento judicial de división de cosa común.

Esta alternativa surge cuando existe al menos un propietario que no desea vender, ni comprar, ni llegar a un acuerdo coherente con el resto.

Disolución del proindiviso por vía judicial

Antes de presentar la demanda de división de cosa común se recomienda  realizar una reclamación extrajudicial con intención de llegar a un acuerdo y así evitar el juicio.

De no ser posible el acuerdo, se podrá instar la acción de división de cosa común, cuyo procedimiento judicial terminará con la subasta del bien común.

Con acuerdo de los comuneros:

Dividiendo la cosa común y adjudicando cada parte resultante a cada uno de los copropietarios. Por ejemplo, una finca de cultivo de 400 hectáreas se podrá dividir en cuatro de 100 hectáreas y poner fin al proindiviso.

O bien, venderla a un tercero y repartir el precio en proporción a la cuota de cada comunero.

En ambos casos, si se trata de bienes inmuebles, será necesario otorgar escritura pública.

Sin acuerdo de los comuneros

Si no hay acuerdo de los copropietarios ni para dividir la cosa común divisible ni para venderla, se solucionará mediante procedimiento judicial de división de cosa común.

Ignacio Para | Socio LEAN Abogados