Nuevas claves en la moratoria de las hipotecas

Las novedades en esta materia derivadas de la crisis del Covid-19 están recogidas en el Real Decreto-Ley 11/2020 que modifica y amplía los supuestos iniciales de especial protección contenidos en el Real Decreto-Ley 8/2020, extendiendo su ámbito de aplicación también a todo tipo de créditos con entidades financieras, con o sin garantía hipotecaria, lo que también incluye a los créditos al consumo y, en especial, a los préstamo para la adquisición de inmuebles afectos a una actividad empresarial o profesional y a los préstamos concedidos para la adquisición de vivienda arrendadas, cuando el arrendador, propietario de la vivienda financiada,  no recibe la renta de su inquilino por la situación creada por el Covid-19.

La crisis provocada por el coronavirus ha provocado en la práctica la paralización de la mayoría de la actividad productiva del país y por consiguiente una reducción sustancial de los ingresos de la población que en muchos casos se ha visto en situación de despido o inmersa en un ERTE provocado por la imposibilidad de continuar con normalidad con la actividad productiva, de ahí que se haya establecido una moratoria.

Inicialmente, ésta afectaba al pago de la deuda hipotecaria para adquisición de vivienda habitual de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago y a los préstamos y créditos garantizados con  hipoteca cuyo deudor se encuentra en los supuestos de vulnerabilidad económica. También a los fiadores y avalistas del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que el deudor hipotecario.

Posteriormente, la moratoria se ha ampliado a todos los créditos con entidades financieras, especialmente a los créditos para la adquisición de inmuebles afectos a la actividad económica de empresario o profesionales en situación de vulnerabilidad económica y préstamos concedidos para la adquisición de viviendas en alquiler en la que arrendador no perciba la renta por la situación ocasionada por el Covid-19.

Para considerar que se está dentro de los supuestos de vulnerabilidad económica es preciso cumplir de forma acumulativa cuatro requisitos. Es decir, se deben cumplir los cuatro requisitos a la vez, conjuntamente, lo que excluye a todos aquellas personas que no los cumplan todos. Son los siguientes.

• Estar en situación de desempleo o sufrir una pérdida sustancial de ingresos o una caída de facturación de 40 % ,en caso de ser empresario o profesional.

• Que los ingresos de la unidad familiar no superen en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, con carácter general, el  límite de tres veces el IPREM.

• Que la cuota de la hipoteca y los gastos y suministros básicos superen el 35% de los ingresos netos de la unidad familiar.

• Que el esfuerzo de la carga hipotecaria de la unidad familiar se haya multiplicado al menos por 1,3.

Los deudores que no tengan hipoteca también podrán beneficiarse de la moratoria en el pago de sus obligaciones garantizadas personalmente si cumplen los cuatro requisitos mencionados, aunque tienen una regulación especial y se les exige también el importe de los pagos periódicos para la devolución de la financiación.

El plazo para solicitar la moratoria, acreditando el cumplimiento de los requisitos anteriores, que puede realizarse mediante declaración responsable, será de hasta 45 días después del levantamiento del estado de alarma.

Por su parte, la entidad de crédito dispondrá de un máximo de 15 días para aplicar la moratoria, una vez recibida la solicitud y verificado que se cumplen los requisitos antes señalados. Es la entidad de crédito la que asume la carga de la prueba de la facilidad de acceso a la documentación, para denegar, en su caso, su concesión. Asimismo, está previsto que el beneficiario, tras la terminación del estado de alarma, disponga de un plazo de un mes para la entrega de los documentos que no hubiese podido facilitar para justificar el cumplimiento de los requisitos exigidos y que ante la falta de los mismos ha tenido que solicitarla con una simple declaración responsable de que los cumple, sin poder aportar otros documentos justificándolo en la situación creada por la crisis ocasionada por el Covid-19.

La moratoria suspende por tres meses la vigencia del contrato, de modo que  no tendrá que pagarse la cuota durante ese periodo, y tampoco se devengará ningún tipo de interés de demora, con la consiguiente inaplicación durante este plazo de la cláusula de vencimiento anticipado.

Además, se prevén consecuencias ante el incumplimiento de la moratoria, tanto para el solicitante como para las entidades de crédito.

Ciertamente, se está comprobando que las medidas adoptadas por el Gobierno son insuficientes para poder mitigar los efectos producidos por la crisis del Covid-19. Por eso las propias entidades de crédito están ofreciendo el aplazamiento de la amortización de principal por un año, devengándose únicamente el pago de intereses, lo que se denomina carencia en la amortización del principal, liquidándose únicamente intereses remuneratorios.