INMOBILIARIO | COVID-19

Los cuatro problemas más comunes a los que se enfrentan las promotoras inmobiliarias con el covid-19

17 abril, 2020
Abordamos los principales problemas con los que se encuentra la actividad constructora en el desarrollo de su labor ante la crisis generada por el Covid-19

1. Paralización de la actividad productiva

Si bien en el primer Real Decreto por el que se declaraba el estado de alarma no se suspendía la ejecución de las obras y construcciones, esta situación cambió con la aprobación del famoso Real Decreto 10/2020, de permiso retribuido forzoso para los trabajadores que no presten servicios esenciales. Al no incluir el Gobierno, salvo contadas excepciones, las obras de construcción entre las actividades esenciales se paralizaron las promociones de obra nueva, comercializadas mediante venta sobre plano (venta de cosa futura), desde el 29 de marzo hasta el 13 de abril de 2020.

Pese a la reanudación de las obras a partir de dicha fecha, las autoridades han promovido actividades inspectoras para asegurarse de que se están respetando las medidas de protección y seguridad de los trabajadores, lo que amenaza la continuidad de las promociones, auspicia el cierre de algunas obras de construcción y, a la postre, causará un retraso en la finalización de las obras.

La entrega de la vivienda en el plazo pactado puede ser una condición esencial de contrato que puede verse afectada por estas circunstancias excepcionales de fuerza mayor. En la remota posibilidad de que no se apreciase, como decimos, que se trata de una situación sobrevenida e inevitable, los compradores podrían instar la resolución del contrato y la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio final, lo que no debería aceptarse salvo que la esencialidad del plazo estuviese convenida de forma meridianamente clara. En otro caso, la demora no le es imputable al promotor.

Ahora bien, téngase presente que solo la fuerza mayor elimina la imputabilidad del incumplimiento, pero no todas las causas productivas u organizativas van a tener tal consideración, de modo que habrá que ser muy cautos a la hora de almacenar todas las evidencias y pruebas de los hechos y circunstancias que dificulten o impidan el cumplimiento del plazo de entrega.

2. Ejecución inopinada de garantías de las cantidades entregadas a cuenta por el desistimiento o resolución por los clientes de la compra de viviendas en construcción

No es en absoluto descartable que los clientes, por causas fundadas o presumiendo que se producirá una bajada de precios, pretendan desistir del contrato o resolverlo sobre la base de presuntos incumplimientos, ejecutando las garantías recibidas por las entregas a cuenta de las cantidades entregadas.

El promotor deberá revisar detenidamente su contrato, ley entre las partes contratantes, para determinar si el comprador goza de las facultades que le habiliten a actuar de esa manera. En todo caso, pacta sunt servanda y además de que lo pactado debe cumplirse, las partes deben guiar su proceder con arreglo a la buena fe.

3. Reclamaciones de los trabajadores y suministradores de material provocadas por la quiebra de la empresa constructora o por la pérdida por el promotor de los requisitos para disponer de la financiación otorgada

De producirse la tormenta perfecta, una caída del porcentaje de comercialización de la promoción puede tener efectos en los contratos de préstamo o financiación suscritos, como también puede tenerlo la ralentización en los ritmos de ejecución bien por falta de medios humanos, bien por falta de suministro de materiales de construcción con el que continuar las obras, o por las decisiones que adopten los coordinadores de seguridad y salud de las obras. No es descartable, incluso, que la ralentización provenga de la incapacidad de la empresa constructora de seguir atendiendo sus pagos con normalidad.

Por ello, habrá que analizar detenidamente las estipulaciones de los contratos de financiación y de los suscritos con las empresas constructoras para anticipar las medidas que mitiguen el impacto de eventuales incumplimientos.

Son problemas con diferente origen y solución, pero con una misma consecuencia, que el promotor corre el riesgo de que tanto los trabajadores como los suministradores de la constructora quieran ejercitar la acción directa frente a él como dueño de la obra, reclamando el pago. Si el origen está en que el promotor deja de atender los pagos por falta de financiación, también tendrá que enfrentar la reclamación de la constructora.

4. Obligación de seguir haciendo frente a los costes de la promoción y de mantenerla en las debidas condiciones de seguridad

Incluso en el peor de los escenarios, el promotor debe ser consciente de la necesidad de seguir incurriendo en los gastos de las primas de seguros que cubran tanto las sumas anticipadas por los consumidores, como la posible responsabilidad en que puedan incurrir por una deficiente ejecución de las obras o las responsabilidad civil de los daños que puedan causar las partes de las mismas instaladas de manera provisional (desde grúas a andamios). Al propio tiempo, habrá de mantenerse seguridad en la obra que impida daños a las personas, pero también la vandalización de la promoción, ya sea por actos puramente vandálicos como por actos de proveedores o suministradores que pretendan, manu militari, recuperar los materiales puestos en obra.

Siendo lo habitual que el promotor haya pedido un préstamo con el que financiar la inversión, es vital entablar una negociación con las entidades de crédito o aseguradoras para conseguir una moratoria o minoración en el pago de las cuotas y financiación para atender estos gastos extraordinarios.

Además, si es dueño de los terrenos, y estos se encuentran en un sector urbanístico en ejecución, es posible que tenga que hacer frente a las cuotas de urbanización que le sean giradas. Ya sea con la Junta de Compensación o con el Agente Urbanizador, se debe intentar llegar a algún acuerdo que ofrezca al promotor algo de oxígeno en estas circunstancias tan excepcionales y sobrevenidas.

Si tiene alguna duda sobre esta cuestión,   puede ponerse en contacto  con los especialistas  de LEAN en el   teléfono gratuito 900 102 722  o en la dirección de correo electrónico   [email protected].

Abogados Especialistas

Llamada gratuita 900 102 722

O, si lo prefieres, te llamamos

Loading
Call Now ButtonLlamada gratuita