INMOBILIARIO | COVID-19

Contratos de arras y Covid-19: ¿Qué pasa con aquellos que expiran durante el estado de alarma?

17 abril, 2020
¿Qué sucede cuando se ha firmado un contrato de arras para la compra de un inmueble que vence se produce durante la vigencia del estado de alarma?

A estas alturas nadie puede negar ni poner en duda que el Covid 19 se ha introducido en nuestra vida con unos efectos brutales, invadiendo no sólo nuestro espacio vital sino también recortando nuestros más elementales derechos, como es el de la libertad ambulatoria. La afección también se produce en el universo legal, incidiendo en la práctica totalidad de las ramas del Derecho.

¿Qué sucede cuando comprador y vendedor tienen firmado un contrato de arras penitenciales para la compra de un inmueble y el vencimiento del plazo se produce durante la vigencia del estado de alarma? No estamos ante un supuesto tan infrecuente. Son habituales las transacciones inmobiliarias en las que una parte (comprador) abona a la otra (vendedor) una suma de dinero para señalar la venta de un inmueble, fijándose entre las partes el día o plazo máximo en el que se otorgue la escritura de compraventa. En este tipo de contratos se establece una cláusula penal para el supuesto en el que las partes finalmente no firmen la escritura. En el caso del comprador, pierde el precio entregado y en el caso del vendedor, devuelve al comprador la cantidad entregada por éste multiplicada por dos, esto es, el doble.

Pues bien, supongamos que el plazo fijado para la escritura es uno de esos días siguientes al 14 de marzo de 2020 en el que el Gobierno decretó en toda España el Estado de Alarma, situación en la que, entre otras cuestiones, no se permite que las personas puedan deambular libremente por el territorio nacional.

Quien vende quiere vender y cobrar. Quien compra quiere comprar y pagar, pero se encuentran con serias dificultades para poder llevar a cabo la compraventa. En todo esto, el plazo fijado en el contrato de arras vence. Ante esta situación, primeramente debemos preguntarnos si vendedor y comprador son responsables de la situación en la que nos encontramos o si, por el contrario, estamos ante un supuesto excepcional e imprevisible, totalmente ajeno a la voluntad de las partes. Es claro que estamos ante un caso de fuerza mayor que ni  la mente más verniana pudo imaginar cuando se firmó el documento de arras. Por tanto, parece que el contrato debería de “suspenderse” o  “prorrogarse” para cuando finalice, que lo hará, el Estado de Alarma. Lo recomendable sería que vendedor y comprador acordaran esa suspensión o prórroga y los efectos colaterales que ello pueda tener (pagos de cuotas de la Comunidad de Propietarios, IBI, tasas, etc…).

La otra opción sería el cumplir con el plazo fijado en el contrato de compraventa y firmar la escritura pública. ¿Sería posible? Para otorgar esa escritura debemos de acudir a un notario. En este punto, el Consejo General del Notariado dictó el pasado 15 de marzo una Instrucción en la que se indica que sólo será obligatorio atender aquellas actuaciones que sean urgentes, así como las que determine el Gobierno. Para determinar dicha urgencia la Comisión Permanente del Consejo General del Notario ha publicado la Circular 2/2020 de 18 de marco en la que se indica que la apreciación de esa urgencia debe llevarse a cabo de manera restrictiva, estableciéndose dos criterios para su valoración: a) vencimiento próximo de plazos convencionales; b) necesidad de evitar daños patrimoniales graves e irreparables.

En el caso del contrato de arras estaríamos ante un plazo convencional que, a priori, permitiría al notario apreciar esa urgencia para abrir las puertas de su oficina, con las preceptivas medidas para evitar contagios a las personas interesadas y que puedan cumplir con sus obligaciones contractuales fijadas en el contrato de arras. Es cierto que en la norma que declara el Estado de Alarma se suspenden los plazos procesales y administrativos, no se efectúa mención alguna a los plazos convencionales. Posiblemente, esta omisión se deba a que, por fortuna, no existen antecedentes a los que acudir para un desarrollo reglamentario coherente y ordenado.

Si tiene alguna duda sobre esta cuestión,   puede ponerse en contacto  con los especialistas en materia laboral de LEAN en el   teléfono gratuito 900 102 722  o en la dirección de correo electrónico   [email protected].

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