INMOBILIARIO | COVID-19

¿Cómo influye el Covid-19 en los arrendamientos de locales de negocio? ¿Pueden renegociarse los contratos a raíz de la crisis?

17 abril, 2020
A del COVID-19 se afecta gravemente a pequeñas pymes, o bien compensando a los arrendatarios que han de seguir pagando la renta

Algunos países de nuestro entorno, como Francia, Portugal o Italia, han adoptado diferentes medidas que afectan a los arrendamientos de locales de negocio, bien sea suspendiendo la obligación de pago de las rentas y gastos por suministros cuando se trata de actividades suspendidas a causa del COVID-19 y afecte gravemente a pequeñas pymes, o bien compensando a los arrendatarios que han de seguir pagando la renta.

En nuestro país no se ha adoptado ninguna medida similar que afecte a los locales de negocio, y la caótica y dispersa normativa que se viene aprobando de manera improvisada, ha creado dudas e inseguridad jurídica en autónomos y pequeñas empresas que no tienen claro en qué situación se encuentran los contratos de arrendamiento de sus locales de negocio o naves industriales, cuando su actividad empresarial ha sido suspendida por imperativo legal. Tratemos, pues, de dar respuesta a algunas de dichas dudas:

1. Si no se puede desarrollar la actividad por el Covid-19, ¿existe obligación de pagar la renta por el alquiler del local de negocio o nave industrial?

Sí. Nuestro Código Civil obliga a cumplir con lo pactado (pacta sunt servanda), no existiendo norma legal específica alguna que exonere de la obligación de pago de la renta de locales de negocio. Dado que el arrendamiento consiste en la cesión temporal de la posesión a cambio de un precio, en tanto el arrendatario mantenga la posesión del local o nave, sigue obligado al pago de la renta pactada.

El hecho de que el arrendatario no obtenga ingresos no permite desplazar al arrendador los efectos económicos negativos de la crisis, como ha afirmado en ocasiones la jurisprudencia. Además, una medida de tal carácter, que sería confiscatoria, podría suponer grave perjuicio para los arrendadores que necesitaran el cobro de la renta para su propia subsistencia.

2. ¿Se puede exigir una rebaja en la renta?

A diferencia de las medidas adoptadas para determinados contratos de arrendamiento de viviendas de particulares, no se ha adoptado medida alguna que obligue al arrendador a reducir el importe de la renta de locales de negocio o naves industriales.

Dado lo excepcional de esta crisis, sería deseable que ambas partes compartieran los efectos negativos de la crisis, alcanzando pactos para condonar, total o parcialmente, la renta o aplazar su pago, hasta que la actividad comercial haya podido reanudarse.

Es aconsejable que dichos pactos queden documentados, explicando que el mismo responde a la suspensión de la actividad por imperativo legal, a fin de poder justificar la minoración de las cuotas a pagar en concepto de IVA, por ejemplo, detallando si tales pactos tienen carácter temporal o permanente, momento de que dejen de tener efecto, etc.

3. ¿Hay algún tipo de beneficio para el arrendador que acepta voluntariamente una condonación o una rebaja de la renta?

No. Al no haberse adoptado ninguna medida que afecte a los arrendamientos de locales de negocio, no se ha previsto ningún tipo de ayuda, compensación o beneficio, para los arrendadores que acepten voluntariamente la condonación o rebaja de la renta.

4. ¿Cabe alguna solución si no se alcanza un pacto entre las partes?

Aunque no existe norma legal que la contemple, existe una figura jurisprudencial denominada cláusula rebus sic stantibus, que permite, en supuesto excepcionales, instar la modificación de las condiciones contractuales e incluso su resolución si la finalidad del contrato hubiera quedado totalmente frustrada.

En base a dicha cláusula, cuya aplicación viene siendo admitida por los tribunales de manera más flexible que en el pasado, cabría la posibilidad de instar judicialmente una modificación temporal de las condiciones contractuales, proponiendo, por ejemplo, una reducción de la renta en un porcentaje razonable, teniendo en cuenta la disminución de ingresos que haya sufrido la parte arrendataria.

5. ¿Cabe solicitar una reducción de la renta si el arrendatario tiene derecho a percibir ayudas o prestaciones por cese de actividad?

El derecho a ser beneficiario de las ayudas gubernamentales establecidas para paliar los efectos de la propagación del Covid-19 -o de las prestaciones de mutuas o aseguradoras por cese de actividad- no impide que las partes puedan alcanzar los pactos que estimen oportunos. Pero, si no se alcanzara un pacto y se solicitara judicialmente una modificación de las condiciones contractuales, el juez habría de tener en consideración, para determinar la procedencia o no de reducir la renta, no sólo la reducción de ingresos sufrida por el arrendatario, sino también si éste tenía o no derecho a la percepción de ayudas o prestaciones, si las ha recibido, el importe de estas, etc…

6. Dada la prohibición de desarrollar la actividad, ¿se puede resolver el contrato de arrendamiento?

El arrendador tiene la obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico del local arrendado. Y, aunque la suspensión de las actividades empresariales supone para el arrendatario una clara perturbación, ésta no puede considerarse incumplimiento del arrendador como causa para resolver el contrato, pues viene motivada por imperativo legal.

Dado el carácter temporal de la suspensión, difícilmente puede decirse que suponga la total frustración de la finalidad del contrato, exigida por la jurisprudencia para resolver el contrato. Si los efectos económicos negativos perdurasen en el tiempo y fueran de tal intensidad que supusieran la total desaparición de la actividad, el arrendatario podría optar por desistir del contrato, resultando improcedente, a nuestro entender, cualquier indemnización pactada para tal supuesto, en atención al extraordinario cambio de circunstancias que se ha producido y que haría aplicable la citada cláusula rebus sic stantibus.

Si tiene alguna duda sobre esta cuestión,   puede ponerse en contacto  con los especialistas de LEAN en el   teléfono gratuito 900 102 722  o en la dirección de correo electrónico   [email protected].

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