¿Cómo influye el Covid-19 en los arrendamientos de locales de negocio? ¿Pueden renegociarse los contratos a raíz de la crisis?

A diferencia de las medidas adoptadas para determinados contratos de arrendamiento de viviendas de particulares, no se ha adoptado medida alguna que obligue al arrendador a reducir el importe de la renta de locales de negocio o naves industriales.

Dado lo excepcional de esta crisis, sería deseable que ambas partes compartieran los efectos negativos de la crisis, alcanzando pactos para condonar, total o parcialmente, la renta o aplazar su pago, hasta que la actividad comercial haya podido reanudarse.

Es aconsejable que dichos pactos queden documentados, explicando que el mismo responde a la suspensión de la actividad por imperativo legal, a fin de poder justificar la minoración de las cuotas a pagar en concepto de IVA, por ejemplo, detallando si tales pactos tienen carácter temporal o permanente, momento de que dejen de tener efecto, etc.

No. Al no haberse adoptado ninguna medida que afecte a los arrendamientos de locales de negocio, no se ha previsto ningún tipo de ayuda, compensación o beneficio, para los arrendadores que acepten voluntariamente la condonación o rebaja de la renta.

Aunque no existe norma legal que la contemple, existe una figura jurisprudencial denominada cláusula rebus sic stantibus, que permite, en supuesto excepcionales, instar la modificación de las condiciones contractuales e incluso su resolución si la finalidad del contrato hubiera quedado totalmente frustrada.

En base a dicha cláusula, cuya aplicación viene siendo admitida por los tribunales de manera más flexible que en el pasado, cabría la posibilidad de instar judicialmente una modificación temporal de las condiciones contractuales, proponiendo, por ejemplo, una reducción de la renta en un porcentaje razonable, teniendo en cuenta la disminución de ingresos que haya sufrido la parte arrendataria.

El derecho a ser beneficiario de las ayudas gubernamentales establecidas para paliar los efectos de la propagación del Covid-19 -o de las prestaciones de mutuas o aseguradoras por cese de actividad- no impide que las partes puedan alcanzar los pactos que estimen oportunos. Pero, si no se alcanzara un pacto y se solicitara judicialmente una modificación de las condiciones contractuales, el juez habría de tener en consideración, para determinar la procedencia o no de reducir la renta, no sólo la reducción de ingresos sufrida por el arrendatario, sino también si éste tenía o no derecho a la percepción de ayudas o prestaciones, si las ha recibido, el importe de estas, etc…

El arrendador tiene la obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico del local arrendado. Y, aunque la suspensión de las actividades empresariales supone para el arrendatario una clara perturbación, ésta no puede considerarse incumplimiento del arrendador como causa para resolver el contrato, pues viene motivada por imperativo legal.

Dado el carácter temporal de la suspensión, difícilmente puede decirse que suponga la total frustración de la finalidad del contrato, exigida por la jurisprudencia para resolver el contrato. Si los efectos económicos negativos perdurasen en el tiempo y fueran de tal intensidad que supusieran la total desaparición de la actividad, el arrendatario podría optar por desistir del contrato, resultando improcedente, a nuestro entender, cualquier indemnización pactada para tal supuesto, en atención al extraordinario cambio de circunstancias que se ha producido y que haría aplicable la citada cláusula rebus sic stantibus.