¿Cómo reclamar la cláusula suelo de la hipoteca?

8, Ago, 2017 | Derecho Bancario | Cómo reclamar Cláusula Suelo de la Hipoteca

1. ¿Qué ha ocurrido con la cláusula suelo?

La inclusión de cláusulas suelo en las hipotecas fue una práctica habitual en España desde 1997 -año de inicio de la burbuja inmobiliaria- hasta 2013.

Como ahora, la mayoría de hipotecas de esos años se firmaban con un interés variable calculado en función del Euríbor más el diferencial que establecía cada banco. Hasta ahí todo normal, sin embargo, ¿por qué es tan relevante la cláusula suelo y en qué afecta a los usuarios con hipoteca?

Muchos bancos incluyeron en sus hipotecas la citada cláusula, según la cual sus clientes pagarían un tipo de interés mínimo -establecido por ellos- aun cuando la suma del Euríbor más el diferencial de cada banco fuera inferior a ese interés. Dicho de otro modo, la hipoteca dejaba de ser variable cuando el Euríbor bajaba del precio que al banco le convenía.

Los bancos idearon este sistema siendo conscientes de que el Euríbor iba a experimentar importantes bajadas en el futuro. Incluyeron las cláusulas suelo en sus contratos hipotecarios con total opacidad, y así dejaron al consumidor indefenso ante la trascendencia de lo que firmaba.

De hecho, aunque siempre se puede encontrar esta cláusula en la escritura del préstamo hipotecario, en muchos casos su denominación está camuflada con tecnicismos para hacerla aún más complicada de detectar para los no expertos.

Lo lógica de una hipoteca variables es que las mensualidades se abaraten progresivamente a medida que baja el índice de referencia. El problema de tener una cláusula suelo en el contrato hipotecario es que las mensualidades de la hipoteca variable dejan de bajar si el Euríbor cotiza por debajo de un determinado nivel establecido por el banco. Este es precisamente el punto en el que nos encontramos ahora. El interés queda artificialmente limitado a una cifra mínima, así que no bajará de ese valor por mucho que descienda el Euríbor. El cliente, por lo tanto, carga con las subidas del índice pero no se beneficia de sus bajadas.

2. ¿Cómo sé si en mi hipoteca hay una cláusula suelo?

En primer lugar, si usted tiene una hipoteca a tipo fijo, no tiene por qué preocuparse. La cláusula suelo se incluyó únicamente en los contratos de las hipotecas a tipo variable ya que las de tipo fijo tienen un interés estable que no está ligado a un índice como el Euríbor o el IRPH. De hecho, como el tipo aplicado sobre estas hipotecas siempre es el mismo, sus cuotas no cambian durante la duración del préstamo.

Ahora bien, con las hipotecas variables sí que nos podemos llevar una sorpresa. Miles de hipotecados llevan años pagando dinero de más por culpa de la cláusula suelo. Mes tras mes, invariablemente y sin darse cuenta, han estado, y siguen estando, abonando al banco más de lo que les correspondería.

El primer indicador para saber si pertenecemos al grupo de personas afectadas por cláusulas suelo es verificar cuanto antes si las mensualidades abonadas desde 2009 han sido siempre las mismas. Esto nos puede dar muchas pistas sobre si nuestra hipoteca “variable” tiene o no un suelo. Desde ese año, el Euríbor ha descendido prácticamente sin descanso, por lo que las cuotas de nuestro préstamo deberían haberse reducido al mismo ritmo en cada revisión.

En cualquier caso, la forma más precisa de confirmar que tenemos cláusula suelo es leer la escritura del préstamo. En concreto, tenemos que mirar si en el apartado “tipo de interés” o “interés” se establece un límite mínimo al tipo aplicado. Es en esta sección del contrato en el que se detallarán, en el caso de que existan, los límites a los intereses que pagamos. Como hemos explicado antes, los bancos suelen actuar con opacidad, así que debemos leer con mucha atención, ya que lo que buscamos puede ocupar varios párrafos y, probablemente, en ninguna parte del contrato encontremos los términos “cláusula suelo” o “suelo hipotecario” escritos de manera literal. Una vez más, los bancos han utilizado diversos tecnicismos para enmascarar una práctica oscura. Algunos de los más comunes son:

  • “Tipo de interés mínimo” o, directamente, “limitaciones a la baja del tipo de interés”
  • “Tipo de interés variable”, “límite de variabilidad”
  • “Acotación mínima de interés” o, también, “límite a la aplicación del interés variable”
  • “El tipo de interés pactado no podrá ser superior a X ni inferior a X”
  • “Horquilla” o “túnel de interés”

La última forma que tenemos para descubrir si tenemos cláusula suelo es revisar los recibos de la hipoteca. En ellos se indica claramente el tipo de interés aplicado en el préstamo hipotecario. El interés de una hipoteca variable, como hemos visto, se calcula teniendo en cuenta el euríbor más la suma de un diferencial fijo, por lo que, si el euríbor actual cotiza en mínimos (lleva varios ejercicios en negativo), deberíamos haber notado un ahorro en las cuotas durante estos últimos meses. Tendríamos, por tanto, que haber estar pagando un importe menor tras cada revisión.

3. ¿A quién ha afectado la inclusión de la cláusula suelo?

Las cláusulas suelo se extendieron hasta el punto de que ser incluidas en el 40% de las hipotecas suscritas en nuestro país. Se estima que hay unos 3.800.000 clientes afectados por un producto que aseguraba a los bancos unos ingresos fijos e independientes de las bajadas del Euríbor y que convertía gran parte de las hipotecas en activos de renta fija, cuando habían sido negociadas y vendidas como productos de interés variable.

Es cierto que las entidades financieras han dejado de comercializar hipotecas con suelo. Tras las sucesión de demandas judiciales ganadas por los consumidores, varias entidades decidieron suprimirlas en los contratos antiguos y dejaron de incluirlas en los nuevos. No obstante, la mayoría de los bancos aplicó la cláusula suelo en algún momento durante los años posteriores al estallido de la crisis (sobre todo a partir de 2009) y muchos clientes aún están pagando de más sin saberlo o, pese a haber conseguido que su entidad eliminara la cláusula de su hipoteca, todavía no han recuperado lo pagado de más.

Se calcula que las entidades financieras ganaron de este modo más de 30.000 millones de euros. Y que los clientes afectados perdieron de media 200€ al mes, es decir, 2.400€ al año.

Todo esto empezó a cambiar gracias a dos sentencias de la justicia española y europea. La primera se dictó el 9 de mayo de 2013. Ese día, el Tribunal Supremo de nuestro país declaró las cláusulas suelo de las hipotecas nulas en los casos de falta de transparencia. La segunda, el 21 de diciembre de 2016. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictaminó en esa fecha que los clientes afectados no sólo tienen derecho a que se les devuelva lo cobrado de más desde que se dictó la sentencia del Tribunal Supremo, sino desde el mismo momento en que se les empezó a aplicar la cláusula suelo. La retroactividad, por tanto, es total. Cada euro mal cobrado se puede reclamar.

4. Cláusula Suelo últimas noticias

Ha sido una suma de demandas, sentencias e intervenciones políticas la que ha permitido la reclamación de estas cláusulas abusivas.

Todo empezó con una macro demanda interpuesta en el año 2010. Seis años después, en abril de 2016, el Juzgado de lo Mercantil Nº 11 de Madrid resolvió el caso y anuló a la vez la cláusula suelo de 40 entidades financieras. Esa sentencia condenó a los bancos a devolver los intereses cobrados de más a partir de mayo de 2013, fecha de la sentencia del TS. El número de beneficiados por esa decisión superaba los 15.000.

El juez alegó falta de transparencia en la aplicación del suelo hipotecario y ordenó que se mantuvieran en vigor las condiciones de la hipoteca una vez eliminada la cláusula suelo.

Este fallo marca un momento clave en lo que respecta a la cláusula suelo. No sólo porque condenó a la mayoría de bancos y cajas españolas, sino también porque abrió la puerta a que cualquier afectado pudiera reclamar su dinero, hubiera demandado previamente o no.

Además, el 26 de abril de ese mismo año se celebró en Luxemburgo una vista oral para determinar la retroactividad total o no del suelo hipotecario. Ese día se fijó el 13 de julio como fecha para que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea emitiese sus conclusiones.

Unos días después, el 28 de abril, la Comisión Europea abrió un proceso de infracción a España mediante el envío de una carta de emplazamiento en la que instaba al Gobierno a tomar medidas directas en materia de defensa de los consumidores ante los posibles abusos bancarios.

El 13 de julio de 2016, tal y como estaba previsto, el Abogado General del Tribunal de Justicia de la Unión Europea avaló la primera decisión del Tribunal Supremo: la banca, dijo, sólo tendría que devolver el dinero cobrado de más con las cláusulas suelo desde mayo de 2013. Según su criterio, esa decisión era completamente compatible con el Derecho de la Unión, por lo que los bancos podrían librarse de devolver con integridad lo cobrado de más desde la activación de dicha cláusula, allá por el año 2009.

Su declaración, sin embargo, no era vinculante. Y el 21 de diciembre de ese año llegó la sentencia en firme del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Al contrario de lo que había sugerido el Abogado General, el fallo del TJUE sí estableció que la retroactividad parcial de las cláusulas suelo es incompatible con el derecho comunitario, así que los afectados por la cláusula suelo deberán cobrar todo lo pagado de más, desde el mismo momento en que se les empezó a aplicar la cláusula y sin límite de tiempo. El Tribunal Supremo español iba a tener que rectificar.

También los partidos políticos han intervenido ante este abuso. En enero de 2017, el PP y el PSOE pactaron la creación de un mecanismo de acuerdo entre las partes afectadas (banco y cliente) para resolver las reclamaciones por cláusulas suelo sin pasar por los juzgados. De este modo, el Gobierno intenta evitar el colapso de las instituciones judiciales por una avalancha de demandas y pretende que se agilice la resolución de las reclamaciones.

Éstas son las claves de ese Real Decreto:

  • Los bancos están obligados a comunicar a sus clientes la puesta en marcha de este mecanismo
  • Este proceso no tendrá ningún coste para el cliente
  • El consumidor no está obligado a aceptar la oferta que le proponga el banco
  • Los afectados pueden recuperar su dinero en un máximo de 3 meses, que es el máximo que puede durar el proceso desde la apertura del expediente
  • Las entidades deberán proponer en primer lugar una oferta en metálico y después, si quieren, otras posibilidades
  • Si el cliente no está de acuerdo con el trato, puede ir a los tribunales.
  • Si la disputa termina trascendiendo a juicio, será el cliente el que abone las costas del proceso si el banco es condenado a pagar menos dinero que el que ya había propuesto antes de llegar al tribunal. Este último punto, sin embargo, ha sido anulado por una reciente sentencia del Supremo, así que, si el banco pierde, deberá abonar todas las costas judiciales en todos los casos.

El 15 de febrero de 2017, el Tribunal Supremo de nuestro país asume la tesis establecida en el dictamen del TJUE sobre la retroactividad total de la nulidad de las cláusulas suelo. En consecuencia, los afectados por el suelo hipotecario tienen derecho a reclamar el reembolso de todo lo que pagaron de más desde que se les empezó a aplicar la cláusula, y no desde 2013 como había determinado el Supremo anteriormente.

Sin embargo, en abril de este mismo año, el Tribunal Supremo declara como “cosa juzgada” las sentencias anteriores a la resolución del TJUE sobre la retroactividad total del suelo. De esa forma, los consumidores que acudieron a juicio y obtuvieron una sentencia con retroactividad parcial del suelo antes del 21 de diciembre de 2016no podrán reclamar la devolución del suelo total ni presentar una nueva demanda, puesto que será calificada como “cosa juzgada” en aras de proteger la seguridad jurídica.

Como explicábamos antes, la Sala Primera del Tribunal Supremo sentenció el 6 de julio de 2017 que las entidades financieras que pierdan un juicio por cláusulas abusivas están obligadas a pagar todas las costas judiciales. Según el TS, se podría producir un efecto disuasorio para el resto de afectados por el suelo hipotecario si el consumidor tuviera que abonar una parte de estos gastos pese a haber ganado el juicio. Por ello, se deja sin efecto el primer apartado del artículo 4 del Real Decreto-ley 1/2017, que establecía que los bancos sólo tenían que pagar las costas judiciales si la sentencia era más favorable que la oferta recibida por el cliente durante el procedimiento extrajudicial.

Algunas organizaciones de defensa del consumidor se han sumado también a la causa. El pasado mes de julio interpusieron una denuncia contra cinco entidades bancarias (Sabadell, Unicaja, Popular, España Duero y Caja Rural de Navarra) por las supuestas trabas que éstas ponen a los usuarios que reclaman por vía extrajudicial la devolución de lo pagado de más. Trabas que se traducen en formalismos innecesarios que entorpecen y alargan el proceso de devolución. Las organizaciones de consumidores también han pedido al Banco de España y al Ministerio de Economía que investiguen a estos bancos y garanticen el derecho de los clientes a recuperar lo pagado de más por la cláusula suelo.

La última decisión relevante sobre este asunto llegó el pasado 16 de octubre. El Tribunal Supremo determinó que las personas que llegaron a un acuerdo privado con el banco para eliminar la cláusula suelo a cambio de no reclamar por lo cobrado de más también podrán pedir que se les devuelva su dinero. Si bien, otros juzgados ya se habían pronunciado repetidas veces sobre la nulidad de este tipo de pactos, esta es la primera vez que el Supremo falla en este sentido. Su principal argumento es que, si la cláusula suelo de una hipoteca es considerada abusiva, cualquier acuerdo suscrito posteriormente entre las partes no afecta de ninguna manera a su nulidad, así que el afectado deberá recuperar lo pagado independientemente de lo que firmara en su momento.

5. ¿Cuál es la solución para los afectados por la cláusula suelo?

Si usted detecta que ha pagado de más por el suelo hipotecario, tiene derecho a reclamar al banco la devolución de lo indebidamente cobrado. Y ¿qué pasos hay que seguir? Lo primero es intentar entablar una negociación con nuestra entidad para alcanzar un acuerdo a través del procedimiento regulado en el Real Decreto Ley 1/2017. Más adelante volveremos a él. Además, LEAN recomienda enviar un requerimiento previo a su banco, porque, aunque a menudo éste no es atendido, ayuda posteriormente al éxito del proceso.

Si el banco no anula su cláusula suelo ni le devuelva las cantidades injustamente cobradas, la siguiente opción es reclamar judicialmente. En el 99% de los casos llevados a los tribunales se ha anulado la cláusula suelo y se han recuperado las cantidades cobradas de más por el banco. Lo más habitual, además, es que también se condene al banco en costas.

6. ¿Puedo reclamar la cláusula suelo?

Sí, es posible reclamar la anulación de su cláusula suelo siempre que usted no haya sido correctamente informado por su entidad bancaria de las consecuencias de tenerla en su hipoteca. Es decir, siempre que el banco haya actuado con falta de transparencia.

Ésa es la clave, porque la nulidad del suelo no viene por su sola existencia, sino por haber sido incluido en los contratos hipotecarios con opacidad. El Tribunal Supremo ha entendido que existe falta de transparencia cuando:

  1. Falta información suficiente de que se trata de un elemento definitorio del contrato
  2. Las cláusulas se insertan con un techo aparentando reciprocidad
  3. No se hacen simulaciones de escenarios diversos.
  4. No hay información previa y clara comparando modalidades de préstamo de la propia entidad
  5. Las cláusulas se ubican entre una abrumadora cantidad de datos que las enmascaran

De todas formas, LEAN estudiará su caso gratuitamente antes de efectuar la reclamación.

Igual que las personas físicas, también las personas jurídicas -empresas- pueden reclamar la devolución de su dinero si han sufrido falta de transparencia en la firma de su hipoteca con cláusula suelo.

7. Acuerdo Extrajudical

Antes de la promulgación del Real Decreto-Ley 1/2017 para la resolución extrajudicial de la cláusula suelo, la única vía para reclamar la devolución del suelo hipotecario sin pasar por los juzgados era a través de una reclamación ordinaria al banco.

Para ponerla en marcha, se tenía que presentar un formulario al servicio de atención al cliente de la entidad y, si la solicitud era desestimada, se elevaba entonces la reclamación al Banco de España. Si ninguno de estos procesos tenía éxito, no quedaba otra alternativa que la vía judicial.

En enero de 2017, el gobierno promulgó el Real Decreto que debía evitar que la avalancha de denuncias colapsara el sistema judicial. Posteriormente, tras la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que declaraba la retroactividad total de la devolución del suelo, el Ejecutivo creó una vía extrajudicial de reclamación para que los consumidores pudieran recuperar su dinero sin tener que pasar por los juzgados.

Lo más relevante del Real Decreto Ley 1/2017 es que articula un procedimiento extrajudicial específico para la anulación de las cláusulas suelo y la devolución de las cantidades correspondientes. Sin embargo, debe Ud. tener en cuenta que:

  • Este procedimiento extrajudicial es de carácter voluntario
  • Tiene una duración de tres meses
  • Es el banco quien va a decidir si le anula o no la cláusula suelo y le devuelve o no las cantidades
  • También es el banco quien fija el importe de la cantidad a devolver
  • Por esta vía, las entidades financieras tienen la posibilidad de devolver lo indebidamente cobrado con productos financieros, por lo que, en la mayoría de los casos, van a intentar no devolverle su dinero en efectivo
  • Es posible que, después de tres meses de espera, el banco finalmente no le conteste y se entienda desestimada su petición

Ante esta situación, debe saber que:

  • Si quiere acudir a este procedimiento, le conviene contar con el asesoramiento de un abogado. Los bancos van a intentar solventar este asunto de la forma más beneficiosa para ellos.
  • El asesoramiento previo de su abogado le va a permitir conocer con exactitud el dinero que le corresponde legalmente para poder compararlo con el que finalmente le ofrezcan.
  • En caso de que su solicitud no prospere, su abogado le tramitará la correspondiente reclamación judicial.

Además, todo este trámite no le supondrá coste adicional alguno. Nosotros sólo le cobraremos un porcentaje sobre las cantidades que recupere por esta vía.

8. ¿Y cuánto se puede recuperar?

Según el Tribunal Supremo, las cláusulas suelo son “lícitas siempre que su transparencia permita al consumidor identificarlas como definidoras del objeto principal del contrato y conocer el real reparto de riesgos de la variabilidad de los tipos”. Es decir, las cláusulas suelo no son ilegales en sí mismas, lo que es ilegal es la falta de transparencia a la hora de incluirlas en el contrato. Es esa opacidad la que nos permite reclamar la devolución de su dinero.

En un primer momento, el Supremo determinó que los bancos sólo deberían devolver lo cobrado de más por estas cláusulas a partir del 9 de mayo de 2013. Fue entonces cuando declaró abusivas por primera vez las cláusulas suelo de BBVA, NCG Banco y de algunas Cajas Rurales debido a su falta de transparencia. Desde ese momento, subrayaba el TS, no se podía alegar ya buena fe por parte de los bancos que siguieran aplicándolas.

Sin embargo, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) fue aún más allá. A finales de 2016 determinó que los afectados por la cláusula suelo pueden recuperar todo lo pagado de más con retroactividad total. Es decir, que los bancos deben devolver a los hipotecados con cláusula suelo todo el dinero cobrado ilícitamente desde el primer día en que se les empezó a aplicar el límite del interés, y no sólo desde mayo de 2013.

En octubre de 2017 el Tribunal Supremo volvió a dictar sentencia y confirmó por primera vez que las cláusulas suelo abusivas deben anularse siempre y no pueden convalidarse aunque los afectados hayan firmado un acuerdo en ese sentido con el banco.

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