1. ¿Por qué proliferaron las hipotecas en divisas?
Para entender cómo surgieron estas hipotecas tenemos que volver una década atrás. Allá por 2004-2005 todo el mundo compraba casas. Ahí andábamos en esos años felices, comprando viviendas y pidiendo hipotecas, comprando coches incluso con el dinero de la hipoteca, que también valía para hacer la reforma. Todo era una bendita locura, una vorágine irreal a la que nadie parecía querer poner freno. Y en esto, con todo eso en ebullición, llegaron algunos con un tipo de hipotecas todavía mejores. Gente que, de tanto en cuanto, sacaban a relucir sus flamantes, modernas e insuperables hipotecas: las hipotecas en divisas. ¿Eran fijas? No. ¿Acaso mixtas? Tampoco. ¿Entonces eran variables? Si, pero de otra forma, estaban indexadas a una divisa extranjera, algunas al yen, otras al franco suizo, y entonces eran mucho más competitivas. ¿Eran mejores? Claro. O eso decían los bancos.
Para entender cómo surgieron estas hipotecas tenemos que volver una década atrás. Allá por 2004-2005 todo el mundo compraba casas. Ahí andábamos en esos años felices, comprando viviendas y pidiendo hipotecas, comprando coches incluso con el dinero de la hipoteca, que también valía para hacer la reforma. Todo era una bendita locura, una vorágine irreal a la que nadie parecía querer poner freno. Y en esto, con todo eso en ebullición, llegaron algunos con un tipo de hipotecas todavía mejores. Gente que, de tanto en cuanto, sacaban a relucir sus flamantes, modernas e insuperables hipotecas: las hipotecas en divisas. ¿Eran fijas? No. ¿Acaso mixtas? Tampoco. ¿Entonces eran variables? Si, pero de otra forma, estaban indexadas a una divisa extranjera, algunas al yen, otras al franco suizo, y entonces eran mucho más competitivas. ¿Eran mejores? Claro. O eso decían los bancos.
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En las hipotecas multidivisa, o en divisas, el cliente contrata en euros, pero las cuotas y la cantidad a amortizar se recalculan periódicamente en otra divisa elegida. Ahí está el riesgo y esa era la parte que los bancos no contaban adecuadamente a sus clientes. ¿Por qué? Pues porque las monedas, al igual que las acciones, fluctúan. Si el euro se devaluaba frente a esa divisa, como así ocurrido al final, la cuota para el cliente podía subir de una manera insostenible.
Ese riesgo, un riesgo claro y esperable, era lo que los bancos ocultaron deliberadamente a sus clientes, provocando, cuando el euro se devaluó al cabo de unos años, unas consecuencias catastróficas: una deuda de por vida y un problema, en principio, de muy difícil solución para el hipotecado.
Y es que miles de afectados se encontraron años después con que, después de haber pagado las cuotas durante una década, debían en euros mucho más del dinero de lo que pidieron al comprar el piso.
En las hipotecas multidivisa, o en divisas, el cliente contrata en euros, pero las cuotas y la cantidad a amortizar se recalculan periódicamente en otra divisa elegida. Ahí está el riesgo y esa era la parte que los bancos no contaban adecuadamente a sus clientes. ¿Por qué? Pues porque las monedas, al igual que las acciones, fluctúan. Si el euro se devaluaba frente a esa divisa, como así ocurrido al final, la cuota para el cliente podía subir de una manera insostenible.
Ese riesgo, un riesgo claro y esperable, era lo que los bancos ocultaron deliberadamente a sus clientes, provocando, cuando el euro se devaluó al cabo de unos años, unas consecuencias catastróficas: una deuda de por vida y un problema, en principio, de muy difícil solución para el hipotecado.
Y es que miles de afectados se encontraron años después con que, después de haber pagado las cuotas durante una década, debían en euros mucho más del dinero de lo que pidieron al comprar el piso.
Se estima que, sólo en España, hay más de 70.000 afectados por estas hipotecas multidivisas en los diversos bancos que las ofrecieron (Bankinter, Barclays, Banco Popular, Deutsche Bank, La Caixa… ).
En muchos casos, se trata de personas con un alto poder adquisitivo: funcionarios, bomberos o personal de vuelo, a los que las entidades ofrecieron, como ya hemos contado, un producto fantástico y adecuado para ellos y que, además, obviaban de explicarles todos los posibles peligros y repercusiones futuras. Su consigna: vender el mayor número de estas hipotecas, y darle al cliente una información nula acerca de los riesgos.
El hipotecado, por tanto, desconoce que al que, al contratar una hipoteca multidivisa, se expone a un riesgo de tipo de cambio que le será difícil de asumir en caso de que se devalúe -como es perfectamente posible que suceda- la moneda en la que percibe sus ingresos.
Se estima que, sólo en España, hay más de 70.000 afectados por estas hipotecas multidivisas en los diversos bancos que las ofrecieron (Bankinter, Barclays, Banco Popular, Deutsche Bank, La Caixa… ).
En muchos casos, se trata de personas con un alto poder adquisitivo: funcionarios, bomberos o personal de vuelo, a los que las entidades ofrecieron, como ya hemos contado, un producto fantástico y adecuado para ellos y que, además, obviaban de explicarles todos los posibles peligros y repercusiones futuras. Su consigna: vender el mayor número de estas hipotecas, y darle al cliente una información nula acerca de los riesgos.
El hipotecado, por tanto, desconoce que al que, al contratar una hipoteca multidivisa, se expone a un riesgo de tipo de cambio que le será difícil de asumir en caso de que se devalúe -como es perfectamente posible que suceda- la moneda en la que percibe sus ingresos.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea considera que las entidades bancarias deben comunicar expresamente los peligros de contratar, por ejemplo, una hipoteca en yenes o en francos suizos. Y no sólo la posibilidad de apreciación o depreciación de la divisa del préstamo, sino también los efectos en las cuotas de las variaciones del tipo de cambio y de una apreciación del tipo de interés de la divisa del préstamo.
En cualquier caso, es labor del juez nacional verificar si se han comunicado al cliente “todos los elementos que pueden incidir en el alcance de su compromiso” para que, de ese modo, pueda evaluar el coste total de su préstamo, ya sea este una hipoteca en francos suizos, en yenes o en cualquier otra divisa extranjera.
El TJUE afirma que también es responsabilidad del magistrado nacional evaluar la existencia de “un posible desequilibrio importante entre las partes del contrato“, además del “posible incumplimiento por parte del banco de la exigencia de buena fe”.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea considera que las entidades bancarias deben comunicar expresamente los peligros de contratar, por ejemplo, una hipoteca en yenes o en francos suizos. Y no sólo la posibilidad de apreciación o depreciación de la divisa del préstamo, sino también los efectos en las cuotas de las variaciones del tipo de cambio y de una apreciación del tipo de interés de la divisa del préstamo.
En cualquier caso, es labor del juez nacional verificar si se han comunicado al cliente “todos los elementos que pueden incidir en el alcance de su compromiso” para que, de ese modo, pueda evaluar el coste total de su préstamo, ya sea este una hipoteca en francos suizos, en yenes o en cualquier otra divisa extranjera.
El TJUE afirma que también es responsabilidad del magistrado nacional evaluar la existencia de “un posible desequilibrio importante entre las partes del contrato“, además del “posible incumplimiento por parte del banco de la exigencia de buena fe”.
Nos encontramos, tal y cómo explica el TJUE, ante un fraude parecido al de las cláusulas suelo. Es similar porque nos encontramos con una ocultación de información clave al interesado, y con la certeza de que este tipo de hipotecas son un tipo de derivado financiero peligroso para muchos clientes.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea subraya que el desequilibrio entre las partes, tal y como ocurre con las cláusulas suelo, se manifiesta mientras se ejecuta el contrato. Se deberá, por tanto, realizar la evaluación de esa descompensación en el momento de la celebración del contrato, y se tendrá que tener en cuenta la experiencia y los conocimientos de la entidad bancaria sobre las posibles variaciones de los tipos de cambio y los riesgos del préstamo.
Concluyendo. La hipotece multidivisa es a ojos de la justicia un contrato hipotecario abusivo porque, al conceder una hipoteca en divisa extranjera, los bancos ocultan deliberadamente información esencial al cliente o se la dan, en algunos casos, de forma parcial y únicamente verbal. Las distintas sentencias del TJUE sobre este asunto especifican que los bancos deben facilitar al cliente “la información suficiente para que éste pueda tomar decisiones fundadas y prudentes”.
Nos encontramos, tal y cómo explica el TJUE, ante un fraude parecido al de las cláusulas suelo. Es similar porque nos encontramos con una ocultación de información clave al interesado, y con la certeza de que este tipo de hipotecas son un tipo de derivado financiero peligroso para muchos clientes.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea subraya que el desequilibrio entre las partes, tal y como ocurre con las cláusulas suelo, se manifiesta mientras se ejecuta el contrato. Se deberá, por tanto, realizar la evaluación de esa descompensación en el momento de la celebración del contrato, y se tendrá que tener en cuenta la experiencia y los conocimientos de la entidad bancaria sobre las posibles variaciones de los tipos de cambio y los riesgos del préstamo.
Concluyendo. La hipotece multidivisa es a ojos de la justicia un contrato hipotecario abusivo porque, al conceder una hipoteca en divisa extranjera, los bancos ocultan deliberadamente información esencial al cliente o se la dan, en algunos casos, de forma parcial y únicamente verbal. Las distintas sentencias del TJUE sobre este asunto especifican que los bancos deben facilitar al cliente “la información suficiente para que éste pueda tomar decisiones fundadas y prudentes”.
Con todo esto, si usted está afectado por una hipoteca multidivisa, no está todo perdido. La justicia ya ha establecido que en esos contratos existió un desequilibrio en el nivel formativo de las partes, así como un ocultamiento deliberado de los peligros que dichas hipotecas podían acarrear para su tenedor. Por eso usted puede reclamar la hipoteca multidivisa ya y recuperar su dinero.
En LEAN somos expertos en hipotecas. Buena parte de nuestros abogados, listos para atenderle en todas las principales ciudades de España, están especializados en hipotecas y, particularmente, en hipotecas en divisas. Póngase en contacto con nosotros. Le ayudaremos a recuperar su dinero.
Con todo esto, si usted está afectado por una hipoteca multidivisa, no está todo perdido. La justicia ya ha establecido que en esos contratos existió un desequilibrio en el nivel formativo de las partes, así como un ocultamiento deliberado de los peligros que dichas hipotecas podían acarrear para su tenedor. Por eso usted puede reclamar la hipoteca multidivisa ya y recuperar su dinero.
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