Dudas suscitadas por las medidas para el arrendamiento de uso distinto de vivienda por el RDL 15/2020 de 21 de abril

El pasado día 22 de abril se publicó el Real Decreto- Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo. Concretamente, en el Capítulo I bajo el título “Medidas para reducir los costes de pymes y autónomos” se adoptan una serie de medidas relativas al arrendamiento para uso distinto de vivienda dirigidas a autónomos y pymes.

En primer lugar vamos a analizar la nueva clasificación que la norma hace de los arrendadores en sus artículos 1 y 2. Por un lado, se destaca una nueva figura bajo la rúbrica de “grandes tenedores”, considerando como tales a todas aquellas personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500m2.

Para ellos se establece una moratoria con carácter automático que el arrendatario podrá solicitar del arrendador, para el que la misma es obligatoria sin posibilidad de oposición,  en el plazo de 1 mes desde la entrada en vigor de este Real Decreto- Ley, es decir, a partir del 23 de abril y hasta el 23 de mayo. La misma afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma, sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables mes a mes, sin que, en ningún caso, puedan superarse los 4 meses.

Dicha renta quedará aplazada sin penalización ni devengo de intereses a partir de la siguiente mensualidad de renta mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de 2 años, contados desde el momento en el que se supere la situación derivada de la crisis sanitaria provocada por el COVID- 19, o a partir de la finalización del plazo de 4 meses al que hicimos alusión anteriormente. Todo ello, siempre, dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. Se fija como dies a quo el momento en el que cese la situación que la provocó, pero, ¿se refiere al fin del estado de alarma o al fin la situación de crisis derivada del COVID -19?

Por otro lado encontramos la figura de aquellos arrendadores que no son considerados “grandes tenedores”. Para ellos se estipula que, el arrendatario de aquellos, tiene la facultad potestativa de solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta. Esta potestad solo existe en el caso de que arrendador y arrendatario no hayan llegado previamente a un acuerdo de rebaja o aplazamiento en el pago de la renta. Así pues, el plazo para poder solicitar la moratoria es de 1 mes contando desde la entrada en vigor de la norma, esto es, del 23 de abril hasta el 23 de mayo. Pero, ahora bien, la dicción literal del precepto nos lleva a preguntarnos ¿Es potestativa también para el arrendador? ¿Éste se encuentra obligado a aceptarla? ¿Tiene límite máximo? ¿Por cuánto tiempo se aplaza?

En el caso de la fianza, el apartado segundo del artículo 2 de la norma, determina que las partes podrán disponer libremente de ella para el pago total o parcial de alguna o algunas de las mensualidades de la renta. Tratándose de arrendamientos para uso distinto de vivienda, la fianza consta de 2 mensualidades de renta de acuerdo con lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos. En el caso de disponer de la fianza, el arrendatario tendrá la obligación de reponer su importe en el plazo de 1 año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato en el caso de que éste fuese inferior a 1 año. A propósito de la posibilidad de disposición de la fianza es importante señalar que, en la mayoría de los casos, ésta se encuentra depositada en los organismos autonómicos respectivos, de modo que al arrendatario le surgirá la duda de ¿cómo se dispone de ella? ¿Cómo se hace llegar al arrendador destinatario de ella? ¿Qué trámites se han de seguir? ¿Se ha de resolver el contrato puesto que éste el supuesto previsto para su recuperación?

También entendemos importante poner de manifiesto que, como se ha reseñado, la fianza para arrendamientos para uso distinto de vivienda corresponde a dos mensualidades de renta por lo que, ante una disminución de actividad, cuando no cese, a pesar de las Fases de Desescalada, ¿soluciona el problema o lo aplaza/agrava?

En segundo lugar, la norma distingue entre los contratos de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica de un autónomo y aquellos otros afectos a la actividad económica desarrollada por una PYME. Para ambos establece una serie de requisitos que se han de cumplir para acogerse al régimen de moratorias previsto por la norma.

En el caso de los autónomos se exige el cumplimiento de los siguientes requisitos:

• Afiliado y en situación de alta en el momento de la declaración del estado de alarma (14 de marzo) en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos, en el Régimen Especial de Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o en Mutualidad sustitutoria del RETA.
• Actividad suspendida por el estado de alarma o no directamente suspendida, en este caso, es necesario acreditar una reducción de facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento, en un 75 % o más, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

En el caso de la suspensión, es necesario acreditar “inicialmente”, declaración responsable  en la que se haga constar la reducción de facturación mensual en, al menos, el 75%, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. Esto da lugar a plantearnos las siguientes dudas; “inicialmente” ¿significa que existen otros trámites/ requisitos para la acreditación? ¿Cuáles son? Lo que ocasiona inseguridad jurídica puesto que en caso de no conceder la moratoria se daría lugar a incumplimiento y, por tanto, nacería una causa de resolución del contrato ó podríamos acudir a un procedimiento judicial para instar la aplicación de la cláusula rebús sic stantibus y que fuese el órgano judicial el que decidiese si modera las prestaciones del contrato.

En el caso de PYMES, los requisitos son los siguientes:

• No superar límites art. 257.1 LSC, esto es, que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros, que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros, que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta. Pero, este mismo precepto, añade en su último inciso que “las sociedades perderán esta facultad si dejan de reunir, durante dos ejercicios consecutivos, dos de las circunstancias a que se refiere el párrafo anterior., lo que nos lleva a cuestionarnos; ¿Deben reunir las tres condiciones? ¿Sólo dos? ¿El último inciso es también aplicable a este caso? Luego el legislador ha realizado una remisión indeterminada a una norma dando lugar al nacimiento de más dudas que respuestas, lo que ocasiona inseguridad jurídica en los destinatarios de la norma.

Por otra parte, cabe subsumir esta norma en la realidad societaria en la que, en muchos casos, no estamos ante sociedades aisladas, sino que forman parte de un tejido conjuntivo que consta de varias sociedades, por lo que, si el arrendador es una sociedad que a la vez pertenece a un grupo de empresas, ¿Quién debe cumplir los requisitos, la sociedad arrendadora o el grupo al que pertenece?

• Que la actividad haya quedado suspendida como consecuencia del decreto de estado de alarma debiéndose acreditar mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria  o el órgano competente de la CC.AA sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado, o que la misma no haya quedado directamente suspendida, en cuyo caso, se deberá  acreditar una reducción de facturación en 75% o más en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

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